香港购房按揭的N种选择
买房置业,是人生的一件大事，能一次性付现的人固然有,但绝大多数还是需要掌银行贷款解决资金缺口。在房价居高不下的香港更是如此，日前有房产分析师表示，目前香港的“住宅价薪率”为7. 23倍,即平均房价是家庭年薪的7.23倍。可见，为了买个安身之所,除了平时省吃俭用,还需充分利用银行房屋按揭贷款计划。
二手房银行估价
找到了自己中意的房子,签下了房屋买卖合约，就可以向银行贷款了。如果是一手房，房屋价格很清楚,不需要另外估价,但如果是二手房,银行必须先估价,因为贷款多少根据银行估价计算,而不是以成交价计算,这是一手房按揭与二手房按揭的不同。
网上有很多物业估价服务,比如银行网站,只要输人房屋资料——楼盘所在区域、楼盘名称、楼号、单元号等,就可以很快得到估价数。网上:估价主要是以最近成交价作参考的,如果附近有楼盘成交价提高,估价也会相应提高。当然,网上估价只能作为参考，如果要获得银行贷款，必须获得银行的正式估价。
购房者可以请银行给出简单估价，通常银行职员在半天或一天 的时间里便会口头回复结果。如果要书面的详细估价,则可能需要等几天。房屋的楼龄及质量是估价中重要的考虑因素.银行对楼龄较高.管理不住的房屋多采取较保守的态度。不同银行给出的估价会有不同，贷款者可以多找几家银行做估价进行比较。
一般来说，香港买房首期付款为房分的30%按揭贷款最高可获得七成，具体數额要根据房屋估价.申请人的需要和财务状况而定。如果手头钱款不够,可考虑申请香港按揭证券有限公同提供的九成按揭贷款担保,或向政府申请“置业资助贷款计划”,不过需要满足一定条件。
银行一般要求申请人的每月还款占每月家庭收人40%- 50%,每月还款额通常不会超过申请人每月收入的45%。申请人还必须收人稳定，而且在完成还款期后年龄不要超过65岁。
抵押贷款的房产的楼龄加上还款期后，般不可超过40年。比如,楼龄为25年,那么贷款期最长15年。
在贷款前,对房屋的估价、自已的财力等情况都要弄清楚,可以向银行进行查询大致能贷到多少款，利率情况如何,以防买房后才发党没有银行可以贷到款或贷款不足以付房款，陷人尴尬境地。
利率货比三家
香港按揭贷款市场竞争比较激烈,目前市场占有率前三强分别是中银香港、恒生银行和汇丰银行,市场占有率近半,其他银行的生存空间有限。
为满足不同贷款人的需求,抢占市场份额，各银行都提供多种按揭服务和产品供选择,还会推出优惠措施,比如低利率、高现金回赠,免罚息期等。除此之外,很多银行还会给予其他优惠，比如赠送律师费、按揭契费用、家居火险，享受信用卡年费优惠等。一般来说，与贷款人比较熟悉.有日常业务往来的银行，比如发工资行,通常会比较愿意提供一些额外的优惠 。
贷到款的同时,能得到最大的优惠,减轻压力,无疑是货款人最希望的结果,所以贷款前货比三家是不可少的。
比较各银行的按揭贷款计划，主要从利率、现金回赠、罚息期三方面着手进行。
首先是利率。香港房屋按揭贷款的利息计算方式有两种,一种是以最优惠利率(Prime Rate,简称P)为基准,对P进行一定的扣减后，成为实际按揭利率。银行会因应个别客户的还款能力及贷款额,以及按揭楼龄来决定提供哪一个利率水平。
房屋按揭贷款利息的另一计算方法是以香港银行同业拆息(HIBOR,简称H)为基准,在H上加0.45%到1%不等.成为实际按揭利率。银行大多会提供1、3、6、12个月的香港银行同业拆息档期供选择。H计划在拆息走低的情况下比较具有吸引力。万一拆息走高,大多数H计划有锁息功能,实际利率将限定为一般P计划的水平。H计划可转换为P计划,但P计划不可转换为H计划。据悉，在香港按揭贷款人中,绝大部分选择P作为计息基准，因为希望在20年左右的贷款期内还款额较稳定.对利率走势非常熟悉,贷款期比较短的人士才会倾向于H计划。
其次是现金回赠。在银行按揭贷款,很多银行会给予现金回赠,回赠额一般以贷款额的0.2%到0.5%最为普遍,分摊在几年内支付。拿到现金回赠，等于手头多了笔现金,有助于缓解资金压力。
最后是罚息。通常在还款期的头三年,如果提前清还贷款而后剩余的贷5款比原来的贷款总额少某个百分比，多数会收手续费——第一年为原贷款总额的3%；第二年为2%;第三年为1%。如果有现金回赠，除需付手续费，还需扣回现金回赠的金额作为罚息的一部分。为争夺市场,银行可能在某些特定条件下提供免罚息的按揭计划。
这些优惠能不能享受到，还要看贷款人的意向。比如，如果要利率低,现金回赠高,便可能要接受为期三年的罚息期;如果不想受到罚息期的限制,便可能要放弃现金回赠,并接受稍高的按揭利率;如果想取得高现金回赠,便可能要承受较高的利率了。
不管计划多么诱人,贷款人最重要的还是需要根据自已的实际经济状况和财务需要,考虑选用既经济又适用的还款方式。
还款灵活选择
在香港贷款买房,还款期最长可达40年，大部分银行为25年至30年。贷款人大多会采用20年还款期。
还款方式以定额及定年期这两种每月还款方式最为普遍。
其中，定额还款,即每月偿还固定数额的贷款,不因利率变化面变化,但还款期会因利率波动而增减,内地称为“等额还款”。这种方式适合每月收入稳定的人士.方便计算每月还款额,及预算其他开支。
定年期还款，则是以固定的供款年期，还款额会随利息升降而增减,如果不幸遇到加息周期便会有利息增加的风险,还贷更吃力。这种方式适合收入稳定人士。
除此之外，还有多种还款方式。
如定息还款，即头几年的利息固定,过了定息期，利率变成浮动利率。定息利率一般较高,适合利息上升期。
固定还本,即每月偿还固定本金,以及该月利息，内地称为“等本还款”。初期还款压力大，息随本减，以后每月还款额会逐渐减少。
初期免还本金,即在头几年(最长三年)只还利息,本金推迟偿还。这样初期还款压力小,但随后压力大，总利息开支也较大。
递增式还款,还款额按预先拟定的还款递增比率(由1%至10%不等)，每年渐进递增。适合虽然当前手头紧,但未来手头会较充裕的贷款人,采用这种方式，每年增加还款额或缩短贷款年期，可减少利息支出,缩短还款期。这种方式适合收入不断增加的人士。
从还款周期上看,香港银行比较普遍的有两种——每月及每两星期还款。每两星期还款，一年还26期,期数增加,利息支出较少,还贷较快,总还款额少于每月还款,但每月要还2至3期,不适宜收人不稳定或不善于理财者。
递碱式还款,本金和利息分开计算,本金在贷款期内平均分摊，利息按尚未清还的本金计算,随着本金偿还,利息每期递减,这样每期还款额也不断递域。初期还款压力较大,但利息支出较少,可早日清偿贷款。这种方式适合持有大量现金和年纪较大的贷款人。
贷款申请程序
选定了贷款银行,就可以进人申请及银行批核程序。
申请人可以亲自到银行索取按揭申请表格,或在银行网页下载，然后根据要求填写有关个人资料、按揭资料、欲购房屋资料、按揭金额.年期等。申请人须亲自到银行提交申请表格,同时提交房屋临时买卖合约、身份证明文件、收人证明文件(包括过去一年的税单、3个月 至6个月的工资单和银行月结单)、地址证明(水电煤等繳费单)等。如果是以公司名义购买,除上述资料外,还需提供商业登记证、公司注册证明书、股东名册、公司组织章程大纲及细则。
一般而言,银行接受客户提供担保人，但借款人与担保人必须为直系亲属,并须提供担保人的身份证明文件及个人财务资料。
银行收齐所有资料后,就会对房屋进行估价,并根据申请人的情况审批按揭申请,审批期- -般需要- : 星期。银行也有特快的初步批核服务，只需半天，但以最后的批核结果为准。
如果按揭申请成功批核,并得到贷款人同意,代表银行的律师将拟定按揭契约。契约内容将清楚列明贷款额、提前还款期的罚息款额、利息计算方法、银行提供的优惠项目等,有关按揭契约的律师费用由贷款人承担。在正式完成交易日或以前,买家必须签署双方同意的按揭契约，银行则在签署契约后把有关贷款交给买家支付房款。按揭契约将由律师在土地注册处注册。在还清贷款之前，楼契将由银行保管。
银行会将贷款人的收入、工作稳定性、年龄、以往信贷记录、是否本行客户、房屋情况(如地区、楼龄、管理等)、贷款期.贷款成数及供款比例等,作为批核按揭贷款的参考因素。
借力按揭保险
一般来说,银行提供的贷款最高只有房屋估值的七成,另三成需要购房者自备资金支付,这对一些购房者来说,并不是件轻松的事。如果首期款支付有难度,大部分银行都有‘按揭保险计划”,或“二按”贷款，贷款者最高可以贷到房屋估价的95%。
“按揭保险计划”是香港按揭证券有限公司(香港政府通过外汇基金全资拥有)1999年3月推出，目的是帮助更多市民自置物业。通过按揭保险计划，银行提供另外最多达25%的贷款可获得保险,不需要承受额外风险,贷款者则可以借得高于7成的贷款(自住物业最高可达95%,租住物业最高为85%)。
不过,对贷款者来说,这并不是免费午餐,因为必须为这额外贷款付不菲的保险费,以保障断供的风险。保险费率因贷款期限、付款方式不同而有不同标准,从0. 24%到4. 58%不等,贷款期限越长越高。但如果贷款人合乎条件，保险费最高可打55折。
支付保险费的方式有三种:一次付清保险费保险费加人贷款本金;分期每年支付保险费。很多银行提供一站式九成按揭保险计划,贷款人如果资金不够,银行可以先代为支付保险费,然后通过上调利率加以抵消。上调利率有两种方法，一是上调整个贷款期利率,二是上调前几年利率,然后恢复七成按揭贷款利率。贷款九成半与贷款七成利率通常是一样的,但因为保险费的关系,前者的贷款成本高,压力比较大。
“按揭保险计划”需经香港按揭证券有限公司，所以贷款批核时间比--般55/35月贷款长,申请人的财务状况.收入情况、房屋质素等都会受到严格审核。现在有26家银行参与该计划。
除了“按揭保险计划”，多家银行有“二按”贷款。正常的七成贷款称为“一按”，高出七成的为“二按”。“二按”贷款是银行提供一站式70%一按及25%二按贷款组合,即最高可以获得95%的贷款,由银行一站式批核。 获得高成数二按贷款的代价是贷款人要缴纳不菲的行政费或手续费.贷款年期越长，贷款成数越高，手续费率越高。此费用可一次付清，也可每年缴付，还可以加人按揭贷款本金。
如果觉得付5%的首期都吃力,还有一种"SuperFirst 99. 9%按揭计划”供选择。按揭贷款额最高95%,印花税、律师费、地产代理佣金及计划参与费也都可以贷款,所以总贷款额可高达99. 9%。该计划中贷款超过七成的部分由宏亚按揭证券公司提供。计划参与费是不能小视的成本,费率随贷款成数增加而增加。
加按转按楼换楼
手里有了房的人,可以通过转按、加按.重按等，灵活掌握自己的资产。
转按,是贷款人因个人利益或其他因索,将目前的按揭贷款转到另外一家银行,或另一个按揭贷款组合。为了争夺客户,银行会提供优惠措施吸引转按客户，不过,转按需缴付些费用，如律师费等,而且提早还款也可能要交罚息，所以也不能轻易转按。
加按,是将未还清贷款的房屋,再以其贷款额以外的价值做抵押，获取更多贷款。贷款额取决于房屋估价,房价越高,贷款额越大。不过加按的贷款成数也有一定限制，最高为房价的85%到90%。
重按,就是将目前没有按揭的房屋做抵押,获取贷款。
如果重新购置房屋,在现有房屋出售前,也可以获得银行的过渡性贷款。这种过渡性贷款，又称为楼换楼贷款,即在现有房屋出售或交易完成前贷一笔钱,用作买新房的首期，是由原来物业的按揭贷款过渡到新物业按揭贷款前的短暂按揭贷款,大部分银行会要求贷款人在该行办理新物业的按揭贷款。通过楼换楼贷款,业主不用先卖旧房套现，便能购买新房。楼换楼贷款还款期般不超过半年,最长一年,贷款金额视房屋价格扣除贷款额后的价值而定。在贷款期内只需支付利息,到最后一天再连本带息-并还清。也有银行会将楼换楼贷款转为新物业的按揭贷款,但利率会较高。
楼换楼贷款有个缺点,便是期限较短,如果不能在期限内将旧房卖出,财力有限的人会比较被动。为解决这个问题，买房者也可以通过加按.转按再加按方式获得买新房的资金。通过加按的方式，可以将旧房贷款额以外的价值变成现金,用于购买新房。而转按再加按是将日房按揭贷款转到其他银行后再加按。这两种方式都没有短期还款限制。
政府帮手置物业
协助低收入家庭“按揭保险计划”，香港房屋委员会和房屋协会推出了多项居者有其屋贷款计划、租者置其屋贷款计划、置业资助贷款计划、夹心阶层住屋贷款计划、首次置业贷款计划等。
这些计划都是针对低收人居民,对他们的收入和资产有一定限制,对所购买的房屋也有一定限制,通常 是居屋、公屋等低价房屋，在一定时间内不得转让或有条件地转让。计划主要提供一些优惠和补助措施,比如贷款成数提高，贷款期限延长，利率优惠,给予申请人按揭还款补助金等。贷款或补助金由房屋委员会和房屋协会提供，或由房屋委员会和房屋协会提供担保,邀请银行提供优惠利率贷款。不过,这些计则中的大多数已经终止。居者有其屋计划，专为居屋业主面设。对一手居屋的购房者，贷款额可高达楼价的90%(白表一非公屋住户)或95%(绿表公屋住户),对二手居屋的购房者， 贷款额可高达楼价的90%(白表——非公屋住户)或95%(绿表——公屋住户),对二手居屋的购房者,贷款额高达物业估值或成交价的95%(较低者)。还款期可长达25年。
租者置其屋贷款计划，专为购买公屋的业主而设，贷款额高达楼价的57/36还款期可长达25年。该计划已随着“租者置其屋计划”的结束而结束。
置业资助贷款计划于2003年1月推出，旨在为合乎资格人士提供置业资助。获批出贷款的家庭可选择借取免息贷款53万港元(分13年摊还)或39万港元(分20年摊还),或每月领取按揭还款补助金3 800港元(共48期)。单身人士所获的款额为上述的一半。此计划已于2004年7月14日终止。
夹心阶层住屋贷款计划,在1993年至1997 年分六期推出，共批出近27亿港元，协助有意自置住房的5700个中等收人家庭购置了私人房屋。1998年3月该贷款计划被取消。
自置居所贷款计划于1988年4月推出，协助低收人和中等收人租住房屋的家庭购买商品房。符合资格的家庭可获最高达80万港元的免息贷款,或领取48个月每月最高达5 100港元的按揭还款补助金。2003 年该计划被瓷业资助贷款计划取代。
首次置业贷款计划于1998年4月推出,帮助首次置业的家庭或单身自置居所。成功申请到的可获低息贷款,金额高达60万港元(单身人士为30万港元)或楼价的三成(以金额较低者为准)。还款则由动用贷款的第四年开始以120期每月等额偿还。2003 年该计划被置业资助贷款计划取代。
善用开发商优惠
如果购买一手房,开发商 都会提供不同的付款方法满足不同客户的需要,有些楼盘还会与银行合作,提共优惠利率。
按照不同的付款方式同一房屋会形成不同的售价、首付金额、支付余款的成数及日期等,但不同付款方式最后支付的价钱是接近的。
开发商有时会与银行合作,在推出新楼盘时,提供优惠的按揭利率。有的开发商还会在银行提供的七成贷款以外，再提供“二按”,最高可达房价的两成。
在经济不景气、银行惜贷的情况下,开发商甚至会自行提供按揭,帮助投资者购房。
为吸引投资者,开发商也会向买家提供房价某个百分点的现金回赠，又可以减轻首付的压力。
