理财：改善型购房怎么买更合算？
问题
本人一家三口均为上海户口。2006年用公积金贷款购买了一套位于市中心的房产（贷款已经还清），50平方米，现价约3万元/平方米，产证上只有我一人名字，父母名下无房产。我月收入2.5万元，手头有140万元现金，是卖掉现有房产，加上现金买套条件较好的房子，还是保留现有房产（地段非常好），再买一套中等条件的房产呢（中环内，轨道交通沿线，单价2万~2.5万元/平方米）？经过咨询，像我这样的情况，要获得首套房贷款，必须把现有住房转到父母名下，是这样吗？
标叔
和首套房贷相比，二套房贷无论在首付比例和贷款利率上都很不合算。目前，首套房贷的最低首付比例是3成，贷款享有最优惠利率为基准利率的85%；而二套房贷的最低首付比例是6成，贷款最低利率不低于基准利率的1.1倍。按目前5年以上期贷款基准利率7.05%计算，首套房贷的最低利率是5.9925%，而二套房贷的最低利率是7.755%，两者的差距是非常明显的。因此，如果能利用首套房贷购房，还是比较合算的。
遗憾的是，在房产调控的大背景下，银行对首套房贷的认定比较严格，总体的原则是“认房又认贷”。只要是曾经购买过住宅，无论现在是否仍然持有，无论是否贷过款，再次购房都被认定为是“第二套”；同样，只要是借过房贷，无论是否已经还清，再买房也被认定为“第二套”。因此，不管你是卖掉现有的住宅，还是将房产转到你父母名下，在严格执行房贷政策的银行，都无法获得首套房贷的优惠。当然，各家银行在执行时，可能会有一定的差异，不排除在贷款指标的压力下，部分银行会放松首套房认定标准。毕竟，这样的认定标准不是法律规定的，还有一定的操作空间。你可以多咨询几家银行，看看它们现在是如何认定“二套房”的。
虽然有银行可能给你首套房贷，但你将因此失去使用公积金贷款的资格。由于你曾经借过公积金贷款，因此再次购房时，公积金贷款必须执行二套房的房贷政策。如果进行组合贷款，银行也只能跟着公积金贷款政策走，认定你是二套房贷。与商业贷款不同的是，公积金贷款基准利率比较低，又没有打折优惠的问题，二套房贷利率虽然也要上浮10%，但首套房与二套房公积金贷款利率的差异并不大，5年以上期限，首套房公积金贷款利率目前为4.9%，二套房为5.39%，仍低于商业贷款首套房的房贷利率。根据你的情况，我的个人建议是卖掉现有的住宅，利用纯公积金贷款购房。在不考虑税费的情况下，卖房可获得150万元的资金，加上手头的140万元现金，一共有290万元的购房款。在用足公积金的情况下，需留出一些流动资金，这样你可以很轻松就买一套300万元左右的房产，按单价2.5万元/平方米计算，住房的面积可以改善到120平方米。如果只是把房子转到你父母名下，就算能借到首套房贷款，根据你现有的收入，银行最多贷给你200万元左右，购买340万元的房子，月供在12500元，资金压力要大很多。之所以不建议你这么做，主要是考虑到房价的涨幅在一定时期内会受到限制，如果房价年涨幅超不过房贷利率，借钱越多反而资产缩水越厉害。
点评
在改善型购房过程中，应尽量少用商业贷款，目前5年以上房贷的基准利率的是6.55%，二套房贷利率至少上浮10%，最低为7.205%，这是一个比较高的利率水平。
