理财：怎样改善住房条件？
问题
三年前，我为了结婚，通过贷款的方式购买了一套2室的住宅，当时的房价是150万元（90平方米，现价约250万元），我首付了50万元，使用了60万元的公积金贷敖和40万元的商业贷款（7折利率），贷款期限为20年。近期，因为我太太怀孕了，下半年家里将添丁。届时，我的父母会来帮忙照看小孩，现在的房子就显得有些小了。我想通过置换的方式，换一套面积为120平方米左右的3房，请问应该怎样操作？
标叔
由于在来信中你提供的信息不够完整，比如你的家庭收入、资产、日常开销、居住城市等信息没能全部提供出来，我只能根据现有的数据做一些简单的推算，供你参考。
首先，假设你们准备换购的房产与现在居住的房产地段相似，单价相同，单纯从面积增加30平方米计算，房屋的总价在333.33万元，卖掉旧房还需要追加83.33万元的购房款。但房产买卖并不能只考虑房价问题，还需要考虑交易成本。由于你现在的住房持有时间不足三年，在出售时需要缴纳5.65%的营业税，1%的交易佣金和最少1%的个调税（如果房产属于普通住宅），这三项费用相加为卖房总价的7.65%，按250万元的价格计算，需要支付的卖房成本约为19万元。
卖房有成本，买房同样也有成本，最主要的买房成本是契税，如果购买普通住宅，契税通常为购房款的1.5%，如果是非普通住宅，契税则要提高到3%。由于333万元已经是比较高的价格，就算是在上海，也要被认定为非普通住宅了。因此，你很可能需要支付3%的契税，总额为10.5万元。如果是购买二手房，可能还要支付交易佣金，交易成本会更高。在不考虑买房佣金的情况下，你为了改善居住条件而实施的换房计划需要付出近34万元以上的交易成本。按增加30平方米住房面积计算，每平方米要增加近10000元成本。
除了交易成本外，贷款的利息成本也是需要考虑的一个因素。你现在的房贷享受的是最优惠的利率，公积金贷款的利率为4.9%，商业贷款为4.935%。如果你要卖掉现有住房，必须将所有的贷款还清。这样当你再次买房时，就无法享受到这么低的贷款利率了。由于目前银行执行的二套房认定标准比较严格，通常是认房又认贷，只要是贷过款即使全部还清，再次贷款也要被认定为是二套房贷，贷款利率为基准利率的1.1倍，现在是7.755%。还是按借40万元商业贷款、20年还款期计算，每月的还款额为3285元，比7折利率贷款，每月多还660元，20年总共要多还15.84万元。如果贷款额度增加，恐怕利息的成本还会提升。
从以上的分析可以看出，为了增加30平方米的建筑面积，你不仅要花费大量的交易成本，还要支付更高的资金成本，显然在目前的政策背景下，换房并不是一个明智的举措。从需求的角度看，你的孩子还没出生，在出生后前几年，孩子肯定要和大人同住一屋，这时候你对住房的需求并不十分迫切，完全可以再等等看。如果你再坚持两年，等现有住房的持有期限超过5年，在税费方面会有一些减免措施。另外，也可以等待一下房产政策的变化。就算真的需要立刻改善住房条件，也可以考虑在现有住房附近租一间小点的房子给父母住，如果每月租金2000元，租下的房子肯定比30平方米大，用省下来的交易成本和资金成本，完全可以支付15~18年的房租。
点评
很多人都会认为，改善住房条件就是要买大房子，但在住房价格、交易成本与信贷成本居高不下的情况下，换房未必是最佳的选择。
