理财：怎么判断“刚需”的买房时机？
问题
我们俩准备一年内结婚，现在打算在上海购置婚房，我们的税后月收入为12000元，双方父母可以资助60万元，作为购房首付款，其余的款项包括按揭还款、装修以及购房的费用等要由我们自已承袒。我们本想等房价能降一些再买，可经历了这么严厉的调控措施后，上海的房价并没有多少降幅，看来房价真的很难下降，我们现在出手购房是否合适？
标叔
其实，从你们提的问题来看，你们早就有了答案：买那是必须的。因为你们已经为买房做了一定的打算。之所以要问，主要是担心买了以后，房价会大跌。特别是从2011年10月以来，不断有楼盘突然降价引起老业主不满的事情发生后，大家在购房时，自然会多加小心，以免重蹈覆辙。
根据你们的实际情况，首付60万元，按首套房30%的首付比例计算，最高可以购买200万元左右的婚房，这样的房子大多位于上海的外环线附近或更远的地方，交通与生活配套也无法跟中心城区相比。即便如此，按揭贷款也是一笔不小的开支。按60万元公积金贷款+80万元商业贷款计算，如果贷款30年，每月的还款额为8534元，占你们月收入的比重超过7成，对你们的日常生活会造成很大影响。就算你们可以用公积金冲抵部分还款，月还款额占收入的比重依然会超过5成，你们还是不折不扣的房奴。当然，未来几年你们的收入还可能增加，到时候还款的压力会减轻，但在此之前，你们一定要作好过几年苦日子的准备，诸如旅游、购车等方面的消费恐怕要能省就省了。既然要买，你们还必须选择一个合适的时候买，是现在就买，还是等等再说。我个人的意见是你们还可以适当观望一下。目前，上海主要降价的楼盘集中在外围的一手楼盘，如果有地理位置符合你们需要的降价楼盘出现，可以考虑去购买。但如果没有，不要急于出手。在调控政策没有放松之前，房价不可能再大幅上涨。因此，早购房未必会合算。那些急于买房，结果被套的人就是很好的例子。在房价滞涨而收入有可能提高的情况下，晚购房对日常生活的压力也会相应降低。另外，我们要格外注意银行的房贷政策，如果出现房贷利率打折的情况，就可以考虑买房了。因为，购房的成本中房贷利息所占的比重相当高。以80万元30年期商业贷款为例，如果按现行的基准利率还款，每月需还5349元；如果按基准利率打9折计算，每月需还4975元，两者相差374元，30年总共差了13.46万元，这也是一笔不小的费用。当然，如果能够摆脱传统观念，租房结婚也是一种不错的选择。目前，上海的租金回报率很低，一套价值200万元的房子，月租金在4000元左右，不到月供的一半，而生活质量会得到很大的提升。再说，国家也没有规定结婚必须买房，没房不能结婚。你们完全可以先租房，等收入水平提高了，再考虑购房。另外，上海最近还在推公租房、经济适用房（你们的收入水平刚好在经适房准入门槛的上限附近）等项目，一旦买过房，这些机会就都不存在了。
点评
本文发表于2012年3月5日。2012年如果能借到85折的房贷，是一个不错的购房时机，可以赶在2013年房价再次大涨以前锁定购房成本。
