买了房子以后，接着面对的就是房屋贷款的问题。该贷多少钱,虽然在买房子时就应该已经决定了,但是后续的规划也很重要,只要规划得当,可以省掉相当多的利息。
基本上,贷款的还款方式可以分成“等额本金”(本金平均摊还)、“等额本息”(本息平均摊还)两种。不管选择哪一种还款方式，都必须确定自己有能力每个月按期缴交这些金额,否则将给自己的生活带来很大的麻烦。
无论是哪一种还款方式,每期的还款金额都可以分为本金及利息两部分，也就是:
每期还款金额=本金+利息
本金是跟银行借的钱,利息则是上一期的贷款余额乘上年利率再除以一年期数。随着每期的本金摊还，贷款余额就会逐渐减少,每期所要缴交的利息,也会一期比一期少。
等额本金还款,利息总和比较少
所谓的“等额本金”,就是在每个月的还款金额中,本金部分是固定的,利息部分则随着贷款余额而改变。举例来说，如果你向银行贷了40万元,年利率7.05%,贷款20年,那么你每期的缴款金额会逐月递减，但是摊还的本金，每一期都是一样的，金额是400000/240=1667元。
这种摊还方式的总缴利息,会比本息平均摊还的方式要小一些,但缺点是一开始的还款金额较高,然后才一期比一期少。这样的方式并不符合一般薪水族的收入状况,大部分贷款者每个月的收入是固定的,未来还可能加薪,收入应该会比以前高。可是本金平均摊还的缴款方式,并不符合这种收人状况，所以银行也不建议。
等额本息还款,本金愈还愈快
为了解决本金平均摊还的缺点，于是,有了“等额本息”,就是每个月缴纳的本金加利息的金额都一样。由于利息会随着贷款余额而改变,每个月的摊还本金也会跟着改变,一开始本金摊还的比例较少,但是本金会愈还愈多,利息也会跟着减少。既然每一期的还款金额一样,在后面的期数中,每一期缴交的利息就会变少,还的本金就会变多。
前面谈的都是观念,并未涉及实务,如果想要清楚地了解贷款的摊还情形,最简单的方式就是设计一个贷款的摊还表,清清楚楚地列出每个月到底缴了多少利息,还了多少本金,以及贷款余额是多少,如此一来,就可以把总缴利息算得一清二楚。
你是不是也会好奇自己到底缴交了多少贷款?本书提供一个用EXCEL制作的“贷款摊还表”,只要输入贷款金额、年数以及贷款年利率，就会立即计算出每一期的利息、本金摊还金额以及每期的贷款余额,尤其是贷款人最关心的总缴利息金额,也会一并计算出来。
贷款年数长，月缴金额就少
房屋贷款通常是一笔非常大的金额，贷款期限愈长,每个月所缴的金额就会愈少。所以到底要贷款多久?又该如何选择呢?
通过房贷摊还表,只要改变贷款年数,就会立即算出每个月的缴款金额。假设贷款40万元,1~3年贷款利率为6. 65%,4~5年贷款利率为6. 9%,5年以上贷款利率为7.05%。
从表5-2中我们可以看出,年数由1年到3年时,月缴纳金额就会大幅度减少,从每月34546元下降到12286元。当年数为4年时,月缴纳金额为9559元，而当贷款年数为5年时,月缴纳金额就为7901元,两者相差了约1600元。由6年到20年时,月缴纳金额从6829元下降到3113元。
贷款年数长，总缴利息就多
每期缴款金额会随着贷款年数的增加呈现非线性的下降,而总缴利息却随着贷款年数的增加呈线性的上升。每多缴一年,就增加一年的利息金额,也就是说,如果想节省利息，应该在缴得起的情况下,尽可能地缩短贷款年限,尤其是15年到20年期间,每月缴款金额只增加一点点,总缴利息却可省下不少。
表5-3是贷款40万元,1~3年贷款利率为6.65%,4~5年贷款利率为6.9%,5年以上贷款利率为7.05%,不同年数总缴纳利息金额的对比。
我们可以看出，当贷款年数为1年时，总缴纳利息为14554元,而当年数增长到3年时，总缴纳利息就为42329元,后者是前者的将近3倍。贷款年数为5年比4年多缴纳总利息将近1.5万元。而贷款20年比10年多缴纳总利息达近19万元。
我们再以分析图的形式来看不同贷款年数月缴金额和总贷款利息的变化(参见图5-1和图5-2)。
贷款10年时,每个月要缴4655元,10年期满时,总共缴交的利息是158558元;贷款20年时,每个月要缴3113元,20年期满时,总共缴交的利息是347171元。一目了然:每月需要缴还的贷款本利和随着贷款年数的增加而减少,但总的缴纳利息随着贷款年数的增加而增加。
选择贷款年数,有点像长痛短痛之间的选择,短痛就是每个月缴多一点,省了利息;长痛就是每个月少缴一点,但利息就要多付很多。
总利息较少,不一定比较划算
好不容易买了一套房子,你也知道要好好规划贷款,但能不能只用利率或最后缴的总利息多寡来做决定呢?是不是利率低的、总利息少的,就是最好的贷款方案呢?
在比较房屋贷款时,一般人可能都会习惯以利率、总缴利息的多寡来判断哪一家银行所提供的条件比较优惠。可是当贷款条件不一样时，就无法直接这样来判断。
假设A银行提供6%的贷款利率,低于B银行的6.5%,你可能一下子以为A银行条件比较好,但最后却发现A银行的总缴利息却高于B银行。这是怎么回事?这当中的原因就是贷款年数不一样。详细数据请看表5-4。
你的贷款究竟是贷贵了?还是便宜了?关键就在于贷款利率与贷款年数的关系。贷款利率是银行对贷款余额收取利息的比例,利息是每年都会收取的，贷款期限愈长，被收取利息的年数就愈多,所缴的利息就愈多。简单说,贷款就好像向银行买钱,贷款利率就是单价，以每年多少百分比为计算单位,也是“贵”与“便宜”的衡量方式;贷款期限相当于买“多”与买“少”，期限愈长等于买得愈多。
以这个例子来说,A银行提供的贷款利率虽然比较低,但是贷款年数较久,所以要缴的总利息当然也比较多。不过,贷款金额同样都是40万元,贷款期限20年的A银行,比起贷款期限15年的B银行,每月本息金额比较低,A银行每月只需缴纳2866元,可是B银行每月则必须缴纳3484元,对于经济负担较大的贷款人,选择A银行贷款,可能比较负担得起。
其实,选择贷款时，最正确的方式是看利率高低，而不是看总利息,也就是选择贷款利率比较低的银行。但也不是这样就万事大吉了,你还要勇敢开口，要求银行更换贷款年数。如果你算一算,其实每个月你缴得起3484元,那么就应该要求A银行同样提供15年的期限,如此一来,总缴利息一定低于B银行。因为年数一样，贷款利率较低者,总利息一定比较少。
通过EXCEL中的每期投资金额PMT财务公式试算(参见附录二),A银行贷款利率6%、15年期的每月缴款金额为:
PMT(6%/12,15 * 12,一400000)=3375元
可以看出每月缴款明显低于B银行的3484元，总缴利息也变成只有207577元,低于B银行的227197元,计算方式如下:
3375X12X 15-200000=207577元
贷款利率愈低就愈便宜,贷款期限愈短就是买得愈少。所以，选择贷款的不二法门:找贷款利率愈低的银行,在能力范围内,贷款期限愈短,被银行赚走的利息就会愈少。
怪老子语录
贷款利率愈低,贷款期限愈短,就是愈好的贷款方案。
