2009-2010年,中国大陆的房价涨翻了天,凡是在这一波赚到钱的，人全都笑呵呵的,没机会赚到的人,是看得到嫌不到,心里只有叹气的份。没本钱在身上,有什么赚钱机会，都跟不上呀!
我的一个朋友,就幸运地赚到了一笔。他于2007年在上海买了一个旧小区的房子,虽然只有55平方米,可是赠送了一个10平方米的阁楼。因为当初的房价是每平方米8000元左右,所以房主开价45万元,最后以40万元成交。
以2010年上海的平均房价每平方米2.4万元计算,房价已经涨到156万元。也许你会说，房价到底什么时候涨,没有人知道，如果是你的话,就会犹豫该不该下手。
我可以很肯定地告诉你，就算不能马上拆迁获得高额的拆迁费,这笔投资还是非常划算的。你买到之后,只要把房子出租,根据当地的行情,这个房子每月的租金为2500元左右，每年就会有约3万元的租金收入。
以2007年商业房贷率7.2%来算,如果贷款40万元，以本息平均方式摊还,年限为20年，每年利息不过2.88万元。你看,既然租金收入大于贷款的利息支出,不论拆迁要等多久,都不用担心资金会缩水。所以,这笔交易可以说是进可攻、退可守。
房地产透明度不高,信息最宝贵
不过,一般投资人也很难遇到这种好机会，因为实际的状况是,这种万中选一的好房子,根本等不到一般投资人出手,早就被更早得知消息的人吃下了。房地产市场的现实状况就是这样，因为我这个朋友本身就是房屋中介,认识非常多同行,类似这种高获利的对象出现时,房产中介就会马上锁定目标买入,有些对象根本还不到门市就被自己人抢走了。加上这位房主平时并不缺钱,也不关心附近行情,更不了解万一遇到拆迁机会的价值,不巧遇上急需用钱，于是就以低于一般行情的价格卖出了。真的要提醒一下，没有掌握充分信息,买卖只有吃亏的份。我希望那位房主一直都不知道自己亏大了,否则一定气得晚上要失眠了。
话说回来,就是因为房地产市场的信息透明度不高,房屋买卖之间存在许多机会,但一般人不容易掌握房价,才让投资客有机可乘。这也难怪啦,大部分的人一辈子能买卖的房屋没有几间,本来就不可能随时注意市场行情，所以一般人买卖房屋难免就会吃亏，建议平常就多少留意一下房地产消息,避免等到急着要买卖房子时,像那位心急的房主一样,不知道合理行情在哪里,就迷迷糊糊卖出去了。至少在需要买卖房屋时,一定要花点心思,搜寻附近成交价作为参考,才不会少赚多付。
不要放弃房地产投资机会
另外,房子对一般人来说本来就是买来自住的,加上资金需求太大,所以一般人都不会把房地产当成一个研究的理财重点。但就是因为房地产投资的获利空间较大,也是资产配置里重要的一环,千万不可轻易放弃,年轻朋友投资初期或许买不起,但资产累积一段时间后就有能力了。
请记住,每项投资的专业知识都是需要靠时间累积，一开始若不关心，等到财富累积够了以后才开始,机会来了,往往不知该如何掌握,就会平白失去赚钱的时机。
我一个房产中介的朋友告诉我,他有一个客户对房地产投资情有独钟,贷款买了第一套房子之后,不急着还本金,只缴利息,同时把房子出租赚租金;一段时间之后,再买第二套房子,做法一模一样;这样一套滚上一套,现在竟然手上拥有18套房子。我也可?以想象,这个人一定花了很多精力与时间在物色好的对象，同时用心处理他自己的现金流。(当然,这个案例是发生在台湾的,现在大陆因为政策限定已经不能做这样的投资了,我举这个例子只是为了说明房地产投资要靠自己努力抓住机会，做好规划)
这个人的例子实在太令人吃惊了,我想也不是一般人的经验，不过,不管你要自住,还是要投资,一定会有买房子的机会,怎么评估一套房子的价值,还是非常实用的知识。
以未来租金推估房屋的价值
房屋的价值一般都以售价来决定,房屋交易与股票买卖类似，都是通过买方及卖方出价来决定,只是股票在证券交易所集中交易,而房地产则是个别交易,通常是由卖方先喊出一个价钱,再由有意愿的买方杀价成交。一般,要出售房子的房主都会先探听附近的行情,看市价差不多每平方米多少钱,酌以衡量自己房子的情况,再决定出价,这就是大家所熟悉的“市价评估法”。
不过,市价本来就会高高低低、起起伏伏的，很容易受到人为炒作,再加上一些媒体的推波助澜,市场价格就很容易失衡。所以如果没有财务理论为依据,就不容易判断房价是否合理。当然,只要有人买的价格,就是合理价,只是我们现在要讨论的是:一个理性的投资人会认为多少钱值得投资,也就是用财务理论来理性判断一套房子,若以长期持有的方式,到底值多少钱。
无论自住或出租,一间房屋都有一个租赁价格。因为租金是每个月都得支付给房主的，所以理论上这些未来每个月可以收到的租金,其现值的总和就是这间房屋的价值。就算房子是自己住，没有付出任何租金,但租金就是房主的机会成本,如果不是自己住,本来是可以收到这笔金额的,相当于自己付房租给自己,所以也同样适用。
这是一个非常有理论基础的评价方式,问题是未来的租金要如何估算?而且,租金经常受到经济景气及公共建设的影响而，上下波动,加上房屋有年限,当期限到的时候价值又是多少?
未来租金的正确价格,虽然无法很准确地估算,但是如果可以顺应所有变动因素,估算出一个可能的范围,实际上也相当够用了。
因为要用财务理论计算现值,说实话,不是每一位读者都可以做到的,所以我已经设计了一个试算的工具,可以让大家在实践上方便应用。
以本节所附电子表格的例子来说,目前月租金为2000元,预估租金会以2.5%的通货膨胀率增长。例子中的房屋为钢筋混凝土式的建筑，房龄为50年,所以房屋能用年数设定为50年。
我把单元格B4的“要求年化回报率”的默认值定在5%,这个参数是投资人期待房地产有多少投资回报率。有人认为,房地产的投资回报率至少应该高于5%,也有人认为只要高于定存就够了。但是通常会以无风险回报率(就是定存利率)再加上风险溢酬(就是承担风险所应得的报酬，通常是2%~4%)来当默认值。所以,目前预期5%,应该是合情合理的。
根据这些假设,利用电子表格输入相关数据,就可立即计算出该房屋价值67万元。也就是说,如果以67万元买人长期持有,以赚租金收人为主要目的,相当于买利率5%的银行定存,因为这5%就是投资人预期的回报率,也是年化投资回报率。如果未来租金一样,以较低的房价买入,回报率当然就愈高了。
如果你学会评估房屋的价值,不管你想买房自住还是租房,心里都知道自己的算盘该怎么打,就能轻松做决策了。
怪老子语录
会算房屋价值,就不担心别人乱喊价,害你做错决定。
