近日，宁波富达(600724，SH)披露了业绩预亏公告，公司预计2017年度将亏损8.39亿元左右，而2016年盈利1.27亿元。业绩预亏的主要原因系计提减值准备14亿元左右。公司的巨额预亏亦引发资本市场强烈关注，并引起上交所问询。
宁波富达公告对宁海桃源路项目、维拉小镇三期以及江湾城项目的预计计提金额等进行了详细说明。其中，对江湾城项目的计提存货跌价准备高达10.1亿元。据了解，江湾城项目为宁波富达全资子公司宁波城投置业于2010年以总价近30亿元取得，由8块土地组成，如今仍有4块土地处于待开发状态，而已开发的江湾城二期去化情况也不容乐观。
宁波富达证券代表施亚琴向《每日经济新闻》记者表示，“江湾城所处位置十分优越，但整个项目建设周期过长，三年规划加上开发建设已经远远超过业内8~12个月的黄金开发周期，项目上市后，又遇到了商住政策改革以及限购政策使得项目去化缓慢。”施亚琴同时坦言，“我们把握市场趋势的能力确实弱了些。”
江湾城项目计提减值10.1亿
1月18日，宁波富达披露，公司预计2017年度将亏损8.39亿元左右，扣除非经常性损益后亏损8.56亿元。业绩预亏主要原因系计提减值准备14亿元左右。
根据公告，经减值测试，宁波富达需计提存货跌价准备“宁海桃源路项目”3.5亿元、“江湾城项目”10.1亿元、“维拉项目”0.4亿元，合计计提存货跌价准备14亿元左右，影响2017年归属于上市公司股东的净利润13.10亿元左右。同时，公司表示，旗下与万科合作开发的“依云郡”项目因经营情况好于预期，转回存货跌价准备产生投资收益3.40亿元左右。
宁波富达的这一业绩预告亦引起了上交所的注意。上交所发问询函要求宁波富达分类别、分项目详细列示预计计提金额、原因、减值测试计算过程以及使用主要数据及来源等。
对于江湾城项目，《每日经济新闻》记者查询相关资料发现，该项目由宁波城投置业的全资子公司宁波海曙城投置业有限公司开发，项目共8块土地，分期实施，建筑类型为住宅及商务金融，约2/3为商务金融。截至目前，宁波鄞奉路2-8#、2-9#、2-10#地块、宁波鄞奉路2-6#地块尚未启动开发。
宁波富达公告称因规划设计原因分别于2013年12月、2014年3月、2016年1月取得2-13#、2-14#~15#地块、2-12#的建筑工程施工许可证。项目总可售面积36.31万平方米，其中住宅12.26万平方米，商业办公24.05万平方米。截至2017年末，已签约住宅面积7.08万平方米，未售住宅面积5.18万平方米，商业办公24.05万平方米。
也就是说，宁波富达在拿地3年以后才拿到了第一宗开发地块的建筑工程施工许可证。除了自身规划原因外，宁波富达方面认为，商住政策的改革以及限购等调控政策对商业住宅项目都有影响。
公开资料显示，宁波市于2016年4月1日发布了《关于深化住房制度改革，促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中指出，在不改变用地性质、容积率等必要规划条件和土地出让约定前提下，允许对不适应市场需求的产品类型、住房户型做出调整。宁波富达在公告中表示，计划将商务金融用地用于开发商住房。
但是，2017年4月23日，宁波限购、限贷政策落地；2017年10月1日限购政策升级，按揭政策持续收紧。宁波富达在公告中表示，随着商住房的住宅特性被驱赶，对商住房的市场预期明显降低。
已开发项目去化缓慢
此前公司董秘办人士向《每日经济新闻》记者表示，江湾城住宅项目销售情况良好，二期价格已高达4万元/平方米。不过，(2017年)下半年受限购等因素影响，销售速度下降，同时其他商业金融项目去化率低，项目拿地时间太久，各项费用成本高，导致未来仍有可能对业绩造成影响。
近日，记者以购房者身份实地走访了位于宁波的江湾城项目。记者在江湾城售楼处了解到，上述所说的一期项目已基本售罄。营销人员称，二期项目的销售均价约在3.6万元/平方米，位置好的楼层接近4万元/平方米。
据了解，二期项目大约是在2016年底开盘，但至今去化情况不尽如人意。宁波房管部门旗下的官网中国宁波住宅与房地产网显示，江湾城2-14#、2-15#项目当前住宅的可销售套数共计208套，已售92套，去化约44%。
记者在售楼处看到了15-2#号楼所剩可选房源的公示图，当记者以购房者身份表示希望拍一下整个房源明示图时，遭工作人员拒绝，同时有保安人员围了上来，记者停止了拍摄。
江湾城项目地处海曙区的核心位置，距宁波火车站仅有一站公交的距离，整个项目紧邻奉化江，高层住宅可望江观景，周围交通便捷。那么，为何江湾城项目开发及销售不尽如人意？施亚琴表示，“江湾城在规划上占用的时间长达三年，错过了入市的最佳时机，其次整个江湾城项目的商务用地占比过高，公司在产品结构和设计方面有所欠缺，并且受到商住政策以及调控政策的影响使得江湾城失去了部分客源。”
隔着鄞奉路，与江湾城对相的是中国金茂开发的南塘金茂府。如今，南塘金茂府住宅项目已售罄，其售楼处的工作人员告诉记者，目前售楼处只有六七套酒店式公寓在售。
一位二手房中介人员告诉记者，南塘金茂府的二手房均价在3万元/平方米，精装修交付并且室内采用了恒温恒氧系统。同样是走高端产品路线，住宅面积同样是140平方米以上的大户型，仅一街之隔，与南塘金茂府相比，江湾城3.6万元~4万元/平方米的均价高出不少。
值得一提的是，南塘金茂府在合理的建设周期内完成，并且此后中国金茂继续在宁波市场进行拓展。公司年报显示，2015年中国金茂在宁波再拿一宗土地，项目名称为宁波江东金茂府。该项目于2016年7月首次开盘，取得10.1亿元的销售业绩。
而彼时，江湾城拿地6年后，在2016年的1月份才取得2-12#地块的建筑工程施工许可证，截至目前，整个项目的8块土地中仍有4块处于待建中。当被问及未来这部分土地何时开发时，施亚琴表示，“已经开发出来的项目，市场接受程度尚且不高，接下来的项目不能再出错，目前还未有具体(规划)。”
