理财：二套房贫要不要提前还？
问题
去年，为了改善家庭的住房条件，我又购买了一套住宅，按照银行的规定，这套房属于我的第二套住房，在办理贷款时只能办理二套房贷，利率要上浮10%。现在，我手头有了一笔资金，又没有很好的投资方向，因此想提前还贷，不知道这样做是否合算。
标叔
通常，我们在决定提前偿还房贷前，要考虑两个问题：第一，我们能否找到投资收益率超过房贷利率的投资品；第二，未来我们有没有借钱的需求，借钱可能的利率会比现在的房贷更高吗？
假设你的房贷利率是每年的第一天才调整，那么你现在还必须承担7.755%的房贷利率，这个利率水平的确不算低，尤其是和过去打7折的房贷利率相比，更是高出了不少。目前，市场上稳健类的投资产品，基本上无法获得这么高的收益，如银行的理财产品收益率大多在5%以下，5年期定期储蓄的利率只有4.75%，就算银行上浮10%，也只有5.225%。如果没有其他合适的投资品，提前还贷应该是一种合理的选择。但我们发现，市场上还是有一些产品，可以获得较高的稳定收益，如果能把资金放到这些产品上，选择按原有的计划偿还房贷，可以让我们在资金方面更有灵活性。
这种产品就是我曾经多次提到过的分级基金A份额。以银华金利为例，它在基金合同中约定，每年的收益为3.5%+1年定期储蓄利率，与二套房贷的利率7.755%相比，看上去还略低一些，但由于银华金利目前的市场价仅有0.9元，而分红是按1元的面值进行的，因此2012年的实际收益率为7.78%，还略高于房贷的利率。银华金利此前曾进行过一次到点折算，部分收益已经兑现了，因此到年底时，只能再分2.4%，但对应的时间也只有几个月，实际的年化收益率还是7.78%。
由于2012年已经进行过2次降息，2013年银华金利的约定收益降低到6.5%，但2013年的房贷利率同样会降低，5年期房贷利率会降到6.5%1倍的二套房贷利率为7205%。如果银华金利仍保持现有的折价水平，则其真实的年化收益率为7.22%，同样略高于7.205%。因此，如果你有一定的风险承受能力，能够忍受本金部分的短期波动，你不妨将用这笔资金购买类似银华金利这样的低风险产品，而不要轻易提前还款从借二套房贷这件事上看你的自有资金还有一定的缺口。未来，你仍有可能碰到资金不足的情况，如果你现在把资金还给银行了，到时候再想问银行借就不容易了，借款的利率可能更高，借款的期限也会比较短。如果你把资金留在自己手上，资金缺口就会相对减少。比如，今后你要从事创业活动缺少资金，你想和银行借创业贷款，银行很可能会因为风险太大而拒绝贷款，就算你拿房产进行抵押贷款，贷款的利率也要上浮很多，至少会比1.1倍要高。更麻烦的事情是，除了房贷外，其他贷款的期限最长都不超过5年，因此，对于你来说还款的压力就比较大。在房贷还款问题上，我们不仅要考虑眼前的利益，更要考虑长远的利益。
受银行资金成本上升的影响，7折房贷基本销声匿迹，85折房贷也在减少，未来房贷利率上浮的比例还会增加，或许未来能借到1.1倍房贷就算幸运的了，以前急于偿还房贷的人，现在来看不是吃亏很多？也许，继续观察一段时间，看看自己的资金需求，看看投资市场的机会比匆忙提前还贷更稳妥。
点评
在银行闹钱荒的背景下，市场上的资金成本大幅度提升，如今二套房贷的利率看上去也蛮有吸引力的，首套房贷现在也很难享受利率优惠了，因此在现阶段可以不考虑提前还款，等资金成本下去了再考虑。
