如何进行房地产行业分析？
在分析房地产行业之前，我们先分析足球行业。
从理论上分析，我国体育产业是一片蓝海。正是基于这样的认识，在足球职业化之初，企业家以及巨额资金涌入足球产业。但是，“赌球”破坏了足球产业。聪明的中国人不会为“赌球”买单，足球场上观球者寥寥无几。正在进行的足球“反赌”，将清除足球产业的毒瘤，还足球产业一片洁净的蓝海。
房地产业是国民经济的支柱产业，是宏观经济周期的领先行业。房地产业持续健康的发展不仅关系到房地产企业的生存，更重要的是，它关系到国家宏观经济的持续健康发展。世界银行曾发表过一份报告，分析若干发达国家曾发生过的金融危机的起因，结果无一例外，所有金融危机的起因都源于房价的暴涨暴跌。
目前，我国正处于城市化进程中，拥有巨大的潜在住房需求。但是，潜在的住房需求是否能够转化为有效的住房需求取决于居民可支配收入。在全世界范围内，已经发生过的经济危机的起因都是由于房价脱离了居民可支配收入，形成“泡沫”，“泡沫”破裂引发金融危机。现在，我国的房价明显脱离居民可支配收入，这已经成为不争的事实。由于居民可支配收入的差距，一些房屋已经失去居住的意义，而成为纯粹的投资品。我们常常看到，已经销售完毕的楼盘却很少有人居住。随着新建筑技术的不断涌现，尤其是低碳经济催生绿色建筑，现有商品房将不断贬值，商品房作为投资品的价值将不断缩水。
“真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的本原动力，而以最少资源消耗来最大限度满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。”万科2009年度报告说出了房地产行业持续健康发展的根本。
如果一个人全部用自己的钱购买高价商品房，不论房价向哪个方向波动，他的购房行为都不会给他人和社会造成任同影响。但是，如果一个人出于投资目的，用借款购买高价商品房，一旦房价下跌或利率上升，他的购房行为将产生可怕的多米诺骨牌效应，因为它既不是真实的需求，也不具有真实的购买力。即使一个人出于居住的目的，用借款购买高价商品房，一旦出现各种不利的情况，他的购房行为也将产生可怕的多米诺骨牌效应。2008年百年不遇、席卷全球的金融危机已经充分证明了上述论点。
“无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越，都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线”，万科2009年度报告这样说。那么，房地产企业的目标和航线是什么?任同企业都以追逐利润为目标，否则就不能称之为企业。房地产企业的持续利润源泉是什么?万科2009年度报告这样回答:“数以亿计的个人和数以干万计的家庭来到城市，当他们到来的时候，他们可能只拥有自己的双手和智慧，但终有一天，他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜，以及为他们服务的足够技能住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展空间。”
温家宝总理在十一届全国人大三次会议上所作的政府工作报告提出:要促进房地产市场平稳健康发展，满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程，各级政府要确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。
根据国情，我国房地产行业的产品基本上应该分为三类:
一是完全市场化的商品房;
二是半市场化的中低价位、中小套型普通商品房;
三是非市场化的保障性住房。
三类产品的土地供给比例应该由各级人民代表大会讨论通过。
我国居民可支配收入的现状决定了我国房地产行业的三类产品划分，这是现阶段我国房地产行业发展不可违背的规律。“顺势者昌，逆势者亡”，未来几年，我国房地产行业将遵循这个规律发展，逆势企业将被淘汰出局。
未来几年，中国房价如何走?这是很多人都关心的问题。万科2009年度报告讲了一个哲理:“早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测天气作为最重要的工作呢?作为一家企业，我们对于经营环境变化的预知能力，未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦沃野，或许才是更务实的选择。”不论是房地产商还是政府决策者，与其关注房价，不如遵循房地产行业发展规律，努力实现“居者有其屋”，房地产企业定会找到持续的利润源泉，政府决策者定会达到执政目标。
