管清友：2021年买房的家庭，可能会遭遇5大“坏消息”
、如何判断一个城市值不值得投资？
政策因素
第一个，国家的宏观调控政策。无论是金融、税收还是土地政策，现在都是比较紧的。
第二个，城市的调控政策。有的城市，房价调控政策比国家层面的还要严。
比如，2020年疫情以后，深圳、宁波、杭州的房地产价格都出现了大幅度上涨，随后就引发了政府严厉的调控。从中央到地方，对房地产行业已经形成了共识，让房地产去金融化，把原来房地产吸纳的过多资源挤出去。
而且从供给侧结构性改革角度看，只有房地产这个最大的结构问题解决了，才能相当大程度上缓解我们国家的结构问题。
2.城市因素
其实这个是比较有共识的，无非就这么几个因素。
①城市发展前景
城市发展前景，简单来说就是城市经济怎么样，未来有没有希望。
比如说，东北地区有一些收缩型城市，人口大量的净流出，产业基础也比较薄弱。有些是资源枯竭型城市，就需要慎重投资。
②人口和产业的聚集程度
产业和人口，也是比较重要的指标。
有些城市是交通节点，或者受益于国家和区域的某些战略，它的人口是净流入的，产业也在升级，这样的城市是有投资价值的。
③区块划分
大家生活在不同的城市，有一线的，也有四、五线的，也都有投资房产的需求。
那是不是四、五线城市就没有任何投资价值呢？
也不是
我上一节课提到，未来的房地产行业其实就是两个分化。
从全国的情况来看，区域分化很严重；从一个具体区域来看，区块分化非常严重。
比如说，一个四、五线城市，尽管是一个人口净流出的城市，但也有核心地段、核心商业区以及比较好的产业园区。
这些区域，就是投资首要考虑的区域。
当然了，我们还需要考虑当地的限购政策。
从宏观上来说，整个房地产行业的周期发生了逆转，进入到一个新的周期，具体区域还需要具体分析。
二、未来10年哪些城市值得投资？
我认为值得投资的也不外乎这么几类：
1.超一线城市
从投资前景上讲，北上广深仍然有投资价值，只是房价上涨变缓了。
过去20年涨多跌少，未来可能跌多涨少。
基于这样的情况，投资的具体方式就很重要了。是急于变现，加杠杆投资。还是资金足够用，资金成本也不高，打算长期持有。
不同的投资方式，会产生不同的投资结果。
放眼全世界，像北上广深这种超一线城市，以100年、200年的周期看房价走向，总体还是呈现一个缓慢上涨的趋势。
举个例子，香港在92的亚洲金融危机以后，房价出现剧烈的波动，很多明星都炒房炒亏了。然而，香港的现在房价又恢复到金融危机之前的水平了，甚至还超过了。
因此以比较长的历史跨度来看，大城市的房价水平总体上是稳中有升的，这是一个国际规律。
2.新一线城市
新一线，其实是我们造的一个词。
2018年我们出了一份报告，结果引发了广泛的讨论。很多城市因为我们把它划为新一线城市还特别开心。
