“我们最近做了一个调研，放开三孩后你最希望的政策，大约有将近4万人投票；
我们列了7个选项供大家选择，比如说降房价、经济补贴、个税抵扣、女性就业权益保障、纳入义务教育等等。
我们再给一个选项，出了这些政策也不生，作为第7个选项。
大家猜猜，4万人的投票，结果怎么样？
排在第一位的竟然是、出什么政策我也不生。
就出了上述的6个政策，大家也不生，这个占比是32%。可见大家现在的生育意愿。”
“我估计放开三孩，最终的生育的情况可能还是低于保守派的预测，有可能在十四五或者最迟不到十五五，我们有可能会全面放开生育。”
“房产税这一次可能会在热点城市扩围征收，比如杭州、深圳、海南。
房产税主要是为了筹集地方收入，对于调控房地产市场短期有影响，长期影响不大，当然也分区域看。
为什么这么说？
因为它主要基于供求关系，如果这个地方供不应求，人口流入又没有供应，该涨也要涨，因为税负是可以转嫁的；
如果有的地方人口流出，又出了房产税，政府供给又非常多，它的房价的压力就会比较大。
比如美国，房产税都实行了好多年，但美国两大海岸线的房价不断创新高，广阔的中部地区房价是阴跌，它还是取决于供求关系。
所以房产税治标不治本，主要还是跟区域、供求关系有关。”
“中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值。主要原因是会增加出口企业的成本。因为本身大宗商品原材料价格上涨，如果再加上汇率升值，会给企业双重打击。”
“从短期的角度，（人民币汇率）后面应该是以稳为主。放在更长期来看，比如说放在1年3年5年的维度来看，可能人民币长期还是升值的。”
“第一批推出的资产质量还是非常好的，都超募，受到大家的追捧，如果说大家以后对REITs投资工具有兴趣了，我建议大家（关注）……
第一个，它的的底层资产质量好，
第二个，它运营的比较好，预期的现金流和收益会比较好。
第三个，它未来有升值的潜力。
以后买REITs，就关注这三个点……比如说写字楼，是不是满租。如果学字楼都是空的，他给你预期收益率，也是实现不了的。”
“人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。
我甚至建议，像东北、西北，不要为了发展它，用地指标就向它倾斜，而为了控制大城市，深圳、杭州都不给供地，这都是错的。
怎么办？既然碳指标都可以交易，以后中国的建设用地指标可以交易。
比如东北、西北人都走了，建设用地指标卖给东部或者南方，这样，政府的收入就增加了。
比如深圳杭州，人口大量流入，没有用地指标怎么办？买东北、西北的建设用地指标。
这样供求就平衡了，房价也平稳住了，地区的发展也解决了。”
“为什么劳动报酬是下降的，资本报酬上升了？因为资本话的语权太强了，劳动的话语权相对比较弱，所以这时候就需要从公共政策的角度去调节问题。你的公共政策不能对资本太友好，对劳动太忽视。”
以上，是东吴证券首席经济学家任泽平，今天在线上直播中，围绕“躺平、三孩、房价”的话题，分享的最新精彩观点。
任泽平重点解读了最新放开三胎的政策，以及人民币汇率近期的走势问题。
对话问答环节，任泽平围绕近期“年轻人躺平”的热点话题，对当前中国存在的高房价、住房制度、税收制度等问题进行了分析，同时，也给出了他的解决建议。
整理了任泽平演讲和对话精彩内容，分享给大家。
各位朋友，大家中午好。
我是2014年下海，下海以后提出过一些观点，比如说“5000点不是梦”等等之类的，一晃7年过去了；
过去7年，我曾经有一段时间相当痴迷于经济形势分析，股市的预测、房地产预测，也提出过一些观念。
这几年我也呼吁了一些公共政策的推动，比如说关于新基建，关于放开生育。新基建从学术讨论上升为国家战略，我们还有一本书是《新基建》，后来也获得了中组部中宣部的大奖。
我们这两年呼吁的放开生育放开三孩，也正式宣告成为国家的战略，在十四五时期实施，不仅涉及到国家和民族的复兴，也涉及到每个家庭、每个个人的幸福。
作为一个学者，我们还是追求有责任、有温度、有情怀的研究，也希望大家继续关注和支持，也欢迎大家提出宝贵的意见。
我未来可能会重点呼吁一下新房改；
因为中国的住房制度改革还有最后的十年窗口，我们这一次房地产改革改不好，对我们每个人的幸福，对于我们每个追梦人、年轻人，都可能是一种巨大的压力；
如果改革好了，不仅涉及到我们国家的繁荣发展，而且涉及到我们每个年轻人的幸福。
好了，言归正传，给大家解读最新两个方面的热点政策，
一个是关于放开三孩的影响，
另外一个是关于人民币汇率的影响与走势。
最近的调研揭示这个结果：
即使放开生育，年轻人也不愿意生了
放开三孩政策以后，会落地的怎么样？
我们最近做了一个调研，放开三孩后你最希望的政策，大约有将近4万人投票；
我们列了7个选项供大家选择，比如说降房价、经济补贴、个税抵扣、女性就业权益保障、纳入义务教育等等。
我们再给一个选项，出了这些政策也不生，作为第7个选项。
结果大家猜猜，4万人的投票，结果怎么样？
排在第一位的竟然是出什么政策我也不生。
就出了上述的6个政策，大家也不生，这个占比是32%。可见大家现在的生育意愿。
现在即使放开生育，年轻人也不愿意生了，不用再担心中国人口的大爆炸；
而且按照联合国的预测，也包括我们的预测，十四五、十五五时期中国人口开始下降了，总规模开始下降，所以尽快出台一些让大家生得起、养得起、愿意生的这样的一些配套措施。
最迟不到十五五
可能会全面放开生育
排在第二位的大约占31%，叫降房价，可见大家对降房价的呼吁声很高。
为什么年轻人躺平，为什么不愿意生育，很大程度上跟房价过高有关。
我呼吁完新基建、放开生育以后，后面可能会重点会呼吁新房改，主要是这个原因。
因为全球前十大高房价的城市中国占了一半，
按照这个趋势下去，如果不推动深层次的住房制度改革，中国可能会占百分之七十八十。
也是事在人为，还有最后10年的时间窗口，如果我们推动相关改革，我相信中国房地产还是有解的。
还有两个呼吁比较高的，大致各占9%，一个是教育、医疗社保的支出，大家呼声也比较高。
还有把学前教育和0~3岁的托育服务的供给，纳入到义务教育，大家呼声也比较高。
这是我们调研的情况，基本比较客观地反映了大家现在的呼声以及生育意愿。
展望一下，我估计放开三孩，最终的生育的情况可能还是低于保守派的预测，有可能在十四五或者最迟不到十五五，我们有可能会全面放开生育。
到了十五五时期，会可能会鼓励生育，所以大家锻炼好身体，保证好身体。这是对生育政策的解读。
人民币汇率短期以稳为主
长期来看还是升值的
我们讲一讲最近人民币升值。
过去一段时间，尤其去年下半年以来，包括今年初，人民币汇率出现了短期的急升。
人民币汇率短期的急升主要有几个方面的原因，
一个就是中国经济的复苏在全球是领先的，汇率这个事长期还是看基本面，短期是看利差或者叫资金面。
第二个原因就涉及到中国货币政策正常化，美元流动性泛滥，持有人民币资产的更有吸引力。
第三个就是美元的贬值，过去这一年，包括今年美元流动性的泛滥，美国经济复苏不如中国，所以出现了人民币的急升。背后就是美元的快速贬值。
也包括一些投机性的，就是热钱的流入。
人民币这种急升，现在央行已经出手了，刚刚公布的政策，央行提高了汇率的存款准备金率，打击或者提高投机成本。
传达了一个什么信号？
中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值。
主要原因是会增加出口企业的成本。因为本身大宗商品原材料价格上涨，如果再加上汇率升值，会导致企业的双重打击。
这个是对的，也是我们一直在呼吁的，汇率这个事儿一定要稳，
而不是要短期过快的升值和贬值，因为都会干扰企业正常的运营。因为他签订单，如果汇率升值过快或者过慢，极升或者极贬，都不利于企业正常签订单。
汇率以稳为主，长期来说有利于企业的经营。最近央行的一些技术官员也出来讲，人员汇率后面要稳，后面人民币汇率短期的急升告一段落了。
从短期的角度，后面应该是以稳为主。放在更长期来看，比如说放在1年3年5年的维度来看，可能人民币长期还是升值的。
因为长期还是看一个国家的宏观资产回报率，中国的经济增速是美国的2~3倍，所以持有人民币资产的回报率显然更高。
更何况过去4年，中国改革开放40年年均增长将近十，百分之九点几，给大家带来了很多财富增值的机会。未来中国增速换档，但也是美国的2~3倍。
所以人民币长期还是升值的。短期为了打击这种急升，央行出台了一些政策，所以短期的急升可能会告一段落，后面以稳为主。
问答环节
房价低的城市幸福指数高
问：放开三孩不是因为放不放开三孩的问题，前端问题更重要，结婚率已经下降了，年轻人根本不愿意结婚，或婚后丁克或离婚无子。政府在哪些方面可以促进这些前端问题得到解决？
任泽平：我也做了一些调查，供大家参考，现在新的一代年轻人结婚少了，结婚晚了，离婚多了，不生孩子了。
这一个是大家选择的自由，观念发生了变化。
确实发达国家也出现过这种现象，像欧美日本，但是另一方面，中国也有中国的特殊情况，比如说我们房价过高，
大家流行说躺平，高房价一定躺平嘛，因为你奋斗一生买不起一套房子。
跟房价过高，抑制了结婚，抑制了生育也有很大的关系。
我给你们举一个例子，我是昨天刚从长沙回来，一家基金在那办的一个活动，我就问主办方为什么把活动放在长沙举办？
以前大的活动一般都放在北上广深举办，我觉得很奇怪，
会议的主办方就跟我讲，说现在长沙是中国的第一大网红城市，已经超过成都、杭州这些地方了。
长沙是中国的第一大网红城市，老百姓的幸福指数特别高。晚上大家去夜宵、唱歌，长沙还是中国的脚都，幸福指数非常高。
后来我就问了长沙的朋友，为什么长沙现在幸福指数这么高，成了中国第一大网红城市？
他们跟我说的第一个答案，就是因为长沙房价低，
长沙的市区房价1万多不到2万，在中国的省会城市里面，估计长沙的房价确实可能是最低的，想想也是有道理的。
比如说像北上广深好像大家都是千万富翁，但事实上挤压了你很多消费，而且背负了很大的房贷，幸福指数并不高，你还要去还房贷。
在长沙这个地方多好呀，买房子难度没有像北上广深大，大家腾出手来就可以去消费。
回答你这个问题，中国的结婚晚了、结婚少了、包括不生育了等等，很大程度上还是和我们的一二线城市房价太高了有很大的关系，
反过来想，如果中国的房价从现在的基础上降一半，当然也有金融风险问题，大家幸福指数多高。
有朋友讲说武汉的幸福指数也很高，是的。武汉、重庆幸福指数都很高，
你会发现幸福指数高的往往就是房价不高，房价一高了以后，大家都背负着房贷的压力，都是账面财富，都给银行打工，大家幸福指数肯定都不会太高。
呼吁完放开三孩以后，我要重点呼吁稳房价新房改，就是跟这个东西有关。
建议公共政策尽快推动新房改
加大教育医疗社保的投入
问：在未来的职业发展选择中，年轻人选择怎样的职业，相对而言不容易躺平？
任泽平：现在流行的热词“躺平”，确实是面对现实的一种无奈选择，
这个当然也是一种选择的自由，确实也可以理解，因为现在高房价，包括教育、医疗的成本都比较高。
这里我有两点建议：
第一个是建议我们的公共政策尽快推动新房改，通过人地挂钩稳房价，控制货币的超发。
第二个是加大教育医疗社保的投入等等。
公共政策还有调节收入分配，促进共同富裕（的功能），中央在十五规划也提出了相关的政策，如果我们能建立一个和谐的社会，我相信年轻人就不会躺平，
因为躺平那肯定是一种无奈的选择，谁愿意放弃自己的梦想躺平呢？
只要我们的环境、政策到位，大家都会成为一个追梦人，
都愿意去追求自己的梦想、价值，因为一个人的价值最终还是取决于对他人、对社会的价值。
而且人生是一个过程。坦率来讲有时候结果都不重要。
享受人生这个过程是十分重要的，奋斗的过程、追梦的过程、与家人相处的过程、恋爱的过程、建立事业的过程，包括与朋友聚会的过程，都是非常幸福的事情。
当然它确实需要环境，如果你奋斗一生连一套房子都买不起，你对很多事情的这种热情确实会大幅下降。
我希望国家能够出台这样的政策，希望每个人还是要积极向上。
REITs可以投资
重点关注它的底层资产
问：最近非常热的REITs基金是否可以进行投资，如果投资，它的前景怎么样？
任泽平：REITs最早在发达国家，已经有很多年了，简单来讲，它就是一个资产证券化的工具，对我们每个人而言，它就是一个收益权凭证。
它的底层资产是基础设施、不动产，商业地产、酒店、写字楼、商场、园区、收费公路、物流、仓储这些不动产，这是它的底层资产。
它的收益率来自于这些底层资产预期的现金流、或者预期收益以及它升值的收益。
中国这一次推出的REITs，是率先在基础设施REITs里面推动的，第一批包括园区，仓储物流、收费公路、节能减排设备设施等等。
第一批推出的资产质量还是非常好的，都超募，受到大家的追捧，
如果说大家以后对REITs投资工具有兴趣了，我建议大家，投资肯定是可以投资的，但还是重点关注它的底层资产，
资产的质量比较好，比如说写字楼，满租。如果学字楼都是空的，他给你预期收益率，也是实现不了的。
第一个，它的的底层资产质量好，
第二个就是它运营的比较好，预期的现金流和收益会比较好。
第三个，它未来有升值的潜力。
以后买REITs，就关注这三个点，
因为它是资产证券化工具，重点是关注它的底层资产的质量，它的预期的收益现金流和它的升值潜力，这个是REITs的情况。
当然了，这里也反映了我们国家在推动相关的金融改革领域想推了一步，因为REITs在国内是大赛道，是万亿级的，像保险很多公募基金是大量的是配了很多REITs。
因为中国的大开发时代即将结束，未来进入一个存量的时代，存量时代怎么挑选好的资产就变得非常重要了，REITs未来的市场空间非常大，但需要大家重点多看看底层资产情况。
三胎会带来育婴用品相关行业消费需求
问：你讲到三胎政策有利于教育、医疗行业，能再更细致的讲一下，它还利好哪些行业板块？
任泽平：三胎政策具有一些生育的堆积效应，放开三胎以后，就像当年放开二胎以后，在一两年的时间，会有一些想生三孩的人，在未来一两年集中释放生育的意愿，所以会带来育婴用品相关行业的消费需求。
最终落地效果怎么样，还是取决于政策的配套，房价、税收都非常重要，真正让大家生得起、养得起。
像长沙这样的地方越多越好
问：网红城市长沙幸福感很高，那长沙的房子值不值得投资？
任泽平：严格来讲，长沙是一个人口流入的地方，而且是区域中心，城市发展潜力也非常好。
但这些年，地方政府比较积极去控制房价，比如限价、增加土地供应，据了解，长沙对房地产的调控、限价限购做得非常严格，在所有的省会城市里，长沙的房价涨幅算是比较少的，幸福指数也是比较高的。
如果很多的城市都能够学长沙，幸福指数会提高很多。
国家层面，要控制货币超发，政府层面要适当增加土地供应，随着人口的流入，房地产市场是能够稳定的。
虽然卖地创造的收入少了，但老百姓的幸福指数提高了。
经济发展是为了什么？就是让老百姓更加幸福。
发展的目的并不是更多的卖土地财政，让房价涨得高，好像很有面子一样，
发展的目的就是让老百姓幸福，这是以人为本的发展理念。像长沙这样的地方，越多越好。
第一个，控制货币超发，
第二个，人力挂钩，
人口流入的地方要增加土地的供应，推动新一轮房改，这是一种趋势。这样大家也没必要去投资房子了，够住就行了。
比如德国就很少有人去投资房子，因为没什么升值潜力，
而且国家对于炒房，要以及开发商的暴利是限制的。房价不高，腾出来钱去消费，很开心。
房产税治标不治本
长期对房地产调控影响不大
问：杭州最近疑似有房地产税的新政颁布，这个政策会对杭州有什么影响？
任泽平：房产税这一次可能会在热点城市扩围征收，比如杭州、深圳、海南。
房产税主要是为了筹集地方收入，对于调控房地产市场短期有影响，长期影响不大，当然也分区域看。
为什么这么说？
因为它主要基于供求关系，
如果这个地方供不应求，人口流入又没有供应，该涨也要涨，因为税负是可以转嫁的；
如果有的地方人口流出，又出了房产税，政府供给又非常多，它的房价的压力就会比较大。
比如美国，房产税都实行了好多年，但美国两大海岸线的房价不断创新高，广阔的中部地区房价是阴跌，它还是取决于供求关系。
所以房产税治标不治本，主要还是跟区域、供求关系有关。
住房制度决定房地产市场的走势
问：你提出了新房改，如果国家认可了新房改，使用这个政策建议，对房价未来的影响会有多大？
任泽平：这涉及到我们国家的房地产最后10年的发展前景，中国的住房制度，决定了中国房地产市场的走势。
中国的住房制度，1998年学的中国香港，中国香港学的是英国，都深陷高房价之困。
我们研究了过去上百年十几个代表性基因体的房地产的历史，答案是非常清楚的，住房制度决定房地产市场的走势。
按照中国香港，英国这种走势，就是深陷高房价之困。所以现在全球十大高房价城市，中国占了一半，哪天深圳房价超过香港，都不稀奇，就是住房制度决定的。
是不是中国的房地产没有解？是有解的；
但现在我们没有形成共识，而且客观来讲我们浪费了过去5年的时间窗口，我希望未来的十年把它矫正过来，必须深刻认识中国住房存在的根本问题，不能掩耳盗铃。
现在7线8线都没用，过去5年该涨就涨、该跌就跌，就是因为限购，这些东西都是治标不治本的。
也有搞得好的，比如德国、新加坡，经济发展的好，老百姓幸福指数也很高，因为房地产控制的好。
他们的经验是什么？一个是控制货币，第二个是发展租赁。
人地挂钩
东北西北的用地指标可以卖给东部南方
还有一个就是人地挂钩，人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。
我甚至建议，像东北、西北，不要为了发展它，用地指标就向它倾斜，而为了控制大城市，深圳、杭州都不给供地，这都是错的。
怎么办？
既然碳指标都可以交易，以后中国的建设用地指标可以交易，比如东北、西北人都走了，建设用地指标卖给东部或者南方，这样，政府的收入就增加了。
比如深圳杭州，人口大量流入，没有用地指标怎么办？买东北、西北的建设用地指标。
这样供求就平衡了，房价也平稳住了，地区的发展也解决了。
比如东北生的孩子长大了，到深圳去打工，东北心态也很不平衡，为什么我给你培养了劳动力？可以，我把用地指标卖给广东，建设用地指标的跨区的买卖，是一个办法。
我们要积极乐观来看，虽然中国房地产的问题很大，还没有形成共识，但只要我们认识到问题根源，中国房地产到现在是有解的。
我现在也是呼吁尽快推动新房改，不仅涉及到国家经济社会的发展，也涉及到我们每个人，尤其是每个年轻人的幸福。
长期买三大硬通货
问：你在直播中提到未来5年买入三大类资产抗通胀，能否再详细介绍一下？
任泽平：我原来讲过，长期来说就是三大硬通货，有的朋友爱高抛低吸，但这个比较累，我教大家一个躺赢的办法，就是长期买三大硬通货，这是我们研究的结果。
第一，人口流入的都市圈、城市群的房子和土地；
第二，供给需求的贵金属；
第三，赚钱不辛苦的行业的大赛道的龙头公司。
因为行业分为三类，赚钱不辛苦、辛苦不赚钱和赚辛苦钱，牛股都出现在赚钱不辛苦的行业，辛苦不赚钱、赚辛苦钱的行业，可以少花点精力，因为那个地方牛股出的比较少。
股市是货币的晴雨表
涨跌看货币的松紧
问：你在2014年预测5000点不是梦，又在2015年股灾前发出预警，全部预测准确。这次你重新回归资本市场，对未来A股怎么看？
任泽平：从两个维度来讲，第一个是长期，第二个是短期。
从长期来说，随着国家推动注册制改革、重视创新，因为资本市场对于国家的创新发展是非常重要的，因为它支撑新经济新技术的发展。
从短期来看，我一直讲，股市在很大程度上是货币的情绪表，
货币松，大部分时间股市是涨的；
货币收紧，大部分时候股市是跌的，往往跟经济基本面没什么关系。
比如去年因为疫情，中美国经济都不好，但货币是松的，所以股市大涨；
今年经济好了，但货币政策正常化，结果股市反而调整了，很大程度上与流动性有关。
所以股市、房市、商品、比特币等等，本质上是资产，股市是货币的晴雨表，股市的涨跌很大程度上看货币的松紧。
滞胀是因为货币超发
出路在供给侧改革
问：目前我们国家已经出现了滞胀的状况，历史上通过自身改革滞胀难题的案例还不太多，我国走出滞胀的希望在哪里？
任泽平：按照国际经验，滞胀主要是货币超发所带来的，
试图通过货币超发来推动长期的经济增长，结果经济没有涨上去，还引发了通胀，这包括食物的通胀，也包括资产价格的通胀。
怎么治理通胀过去是有经验的，比如说在上个世纪80年代，里根的供给侧改革以及沃尔克控制通胀的努力，这些都比较有效的解决了滞胀问题。
然后同时进行开放，比如供给侧的开放，对民营经济的开放，对私人企业的开放，后来我们就看到到了90年代，美国的IT经济崛起了。
所以滞胀是因为货币超发，出路肯定是在供给侧改革。
我们看到现在流行的MMT理论（现代货币理论），其实是宏观经济史上的一次倒退，
因为在历史上中国也好，世界也好，都吃过教训，所以我建议中国千万不要货币超发，一定要推动供给侧改革。
问：聊聊自律。
任泽平：我爱锻炼身体，跑步、做俯卧撑，
我也建议大家多注意健康，把健康放在第一位，有好的身体基础，我们才可以去为梦想去奋斗，才可以把家人照顾好，才可能去追求梦想。
无论你是学者、企业家，还是工程师，都需要一个好身体。
关于养生我还真有点体会，供大家参考。
我曾经请教一位老人，他长得鹤发童颜，80多了，身体非常好。我问他：长寿的秘诀是什么呢？他跟我讲叫“没心没肺，能吃能睡。”
后来我想了想，也有道理，没心没肺就是一种豁达的人生态度，不纠结，拿得起放得下。
我对能吃能睡的理解就是，有一个强大的生物钟，不熬夜，不破坏自己的生物钟，按照大自然的法则，道法自然，定时睡觉，定量睡觉；定时吃饭，定量吃饭。
