马光远：今年不买房，5年后房子买不起还是随便挑？王健林马光远看法一致
从古至今，人们对住房的追求都从未停止，房子就是人们生活中的必需品，关乎着人们的正常生活。而现如今，面对不断上涨的房价，很多人的住房问题依然没有解决。在今年的7月23日，住房和城乡建设部等8部门近日发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，在通知中明确指出：将对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。确实，以上4个问题就是人们目前对于房地产行业最关心的4个问题，直接关乎着人们的幸福生活。从房地产开发到房屋买卖，从住房租赁到物业服务，这都是在解决人们在买卖租赁房屋和居住过程中遇到的各种各样的问题。因此可以看出，未来楼市政策，对刚需越来越有利了。
对于目前的房价，不可否认，还位居高位，截至2021年一季度末，全国新建商品房平均售价为11030元/平方米。这么高的房价意味着就算购买一套90平方米的紧凑型三居室房子，起步也要一百万元起步了。另外，根据央行的统计显示，截至2020年底，我们国家有103个县城和县级市的房价在一万元以上。也就是说，目前在我们国家，房价不仅是一二线热点城市非常高，就是三四线城市的房价也已经非常高了。而在2000年时，我们国家的平均房价仅在2000元/平方米左右，那时就算北京三环附近的房子也就在3500元/平方米左右。在2000年时，大部分县城的商品房市场刚刚起步，房价大部分都在五六百元一平方米。
可以看出，在过去20多年里，房价涨幅非常之大，仅平均房价都上涨了近5倍，其中像北京、深圳和上海和广州这4个一线城市，房价更是上涨了几十倍。就比如目前北京三环房价基本上都在10万元/平方米以上，相比于2000年3000多元一平方米房价，上涨了30多倍。而就是三四线城市，现在房价普遍也都在七八千元一平方米，房价也是上涨了10倍之多。在早期，房价上涨也正常，毕竟在住宅全面商品化之初，我们国家的住房资源非常紧缺，并且人们对住房需求非常大。所以房价在短时间内出现了大幅上涨。而在接下来很多年，虽然房地产行业发展非常快，但是随着城镇化的建设，每年都有大量农村人口流入城市之中。根据统计数据显示，在过去20年里，平均每年有近2000万农村人口流入城市之中。因此，虽然房价在不断上涨，但是房价不仅有经济和产业的支撑，同时还有不断流入的人口支撑，这就是房价能够持续不断上涨的根本原因。
但是随着房价的不断上涨，房子的投资属性越来越吸引人们了，很多人都开始投资房产，一些人有钱就投资房产，甚至去贷款投资房产。这导致就算住房资源已经过剩了，在炒房客的超越之下，房价还能够保持持续上涨。在炒房客的不断炒作下，房价不仅越来越高，让人们越来越买不起房子了，同时房子的空置率也越来越高了，大量社会资源被闲置浪费。面对这种情况，在2016年9月份国家针对楼市开启了调控模式，在过去5年里，楼市调控政策不仅没有任何放松迹象，反而在不断收紧。特别是在最近两年，随着“三条红线”和“限贷令”这两个金融调控政策出台，直接卡住了楼市的资金。因此，现如今房价上涨的势头已经被慢慢遏制了下来，房价走势也已经出现了分化，虽然一些城市房价还在上涨，但是也有很多城市和区域的房价出现了下跌的情况。
那么，在现如今的楼市环境下，到底该不该买房子呢？不买房子，担心房价像过去一样突然大涨，让自己越来越买不起房子。而买房子，目前房价位居高位，一旦房价下跌，就会导致房子贬值，谁都不希望自己辛辛苦苦挣的钱亏损掉。那么，如果今年不买房，5年后房子买不起还是随便挑？对于这个问题，王健林和马光远看法一致。
很多人都知道，王健林曾在2013年预测过未来10年的房价走势。王健林认为未来10年一二线城市的房价还会继续上涨，而三四线城市的房价上涨空间有限，依据就是人口流动趋势。一二线城市人口持续不断流入，人口增加，住房需求自然增加，所以房价还会继续上涨。而三四线城市的人口在持续不断流失，房价也就失去了人口的支撑。现如今已经过去8年了，回头看看王健林对房价的预测，发现王健林预测对了一半，那就是预测对了一二线城市的房价走势，预测错了三四线城市的房价走势，这是在2015年之后，三四线城市房价走出了一次翻倍行情。
王健林真的预测错了吗？相反的，很多人都认为王健林预测对了，只是王健林忽略了政策对房价的影响。其实三四线城市房价之所以能够走出大涨行情，主要原因就是政策的推动。在2014年时，楼市库存压力越来越大，为了降低楼市库存，国家推出了“去库存”计划。不仅鼓励农民进城买房，给予补贴，同时还推出降低房贷利率、首付比例、放开限购政策、鼓励购买二套房等政策。更重要的是，为了降低楼市库存，国家还将棚改拆迁补偿的安置房转换成了货币，这导致大量资金流入三四线城市的楼市，并且增加了大量购买力强的拆迁户。正是以上原因，让三四线城市房价有了资金和人口的支撑，再加上一二线城市限购，大量炒房客涌入不限购的三四线城市，让三四线城市房价迎来了一次大涨行情。
而现如今，随着炒房客的退出以及棚改货币化安置政策的结束，这些三四线城市的楼市剩下的只有当地真正的刚需了。而目前房价严重偏离了当地居民的收入水平，并且住房资源过剩，所以房价下跌是避免不了的。其实现在就有很多三四线城市的房价已经出现了下跌，特别是在二手房市场上，房价下跌得更是比较明显。所以，不能说王健林预测错了，而是王健林预测对了。也就是说，未来5年，一二线热点城市房价还有继续上涨空间，而大部分三四线城市房价都将迎来回调。
对于未来楼市的发展和房价的走势，著名经济学家马光远提出了3个20%，即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘。马光远认为，未来只有符合这3个20%的房子才有投资的价值。另外，在今年年初，马光远曾表示，“房住不炒”或将成为永久性的调控政策，房地产行业的黄金时代已经过去，房子已经不再适合大众投资，想要靠投资房产获益，就需要相应的专业知识。
可以看出，马光远并没有将房地产行业“一棒子打死”，而所谓的“20%的城市、20%的房企、20%的楼盘”，其实就是指发展潜力大的城市，实力雄厚并且口碑好的房企以及品质比较好的楼盘。
可以看出，对于未来房价的走势，王健林和马光远的观点类似，都是看好一部分房子。所以，5年之后，一二线热点城市的房价，还会随着人口持续不断流入而继续上涨，但是涨幅也会非常稳定。而对于人口不断流失的三四线城市，房价就会根据真实的供需关系而慢慢回归合理水平，真的有可能出现随便挑的局面。
