皮海洲：中原建业港股分拆上市其投资价值值得期待
5月17日晚，中原建业宣布于5月18日至5月21日正式启动招股，招股价区间为2.4至3.2港元，股票代码为（09982.HK），计划将于5月31日正式于香港联交所挂牌交易。中原建业也将成为建业集团旗下第四家上市公司，同时也是港股市场上第二家来自内地的代建上市企业。
根据最新披露的招股书资料，此次中原建业将以分拆+全球发售的方式登陆港股。公司总股份数约为32.82亿股，其中约29.54亿股将按持股比例分配给原建业地产（00832.HK）的股东，而总股份的10%，约3.282亿股将进行全球发售。中原建业的分拆上市也就是从建业地产中分拆出来的。
之所以要对中原建业分拆上市，中原建业方面表示，登陆港股上市将有利于更明确投资者对业务及投资重点的判断，有利于企业形象及投资透明度，有利于更为清晰及专注的对代建业务进行管理，以及更好的进入资本市场及提升融资灵活度。寻求独立发展，寻求资本市场对代建业务价值的独立评估是中原建业上市的主要目标。
当然，说得更直白一些，中原建业的分拆上市，可以满足投资者投资与企业发展的需要。中原建业属于房地产中的代建业务，之前都是捆绑在建业地产中的。但就整个房地产市场来说，近年来的发展是在放缓的，而且在市场上的估值并不高。而代建业务，目前仍然处于快速的发展状态，而且代建公司有着轻资产、高利润的特点，因此，在市场上可以获得更高的估值。
以绿城管理控股为例，该公司是港股市场上第一家来自内地的代建公司，绿城中国（03900.HK）是绿城管理控股的母公司。而截至5月18日，绿城中国对应的市盈率不足9倍，而绿城管理控股的市盈率则站在了20倍。很显然轻资产、高利润的代建公司更受市场欢迎，而重资产的房地产开发公司其估值普遍不高，如在香港市场，这类公司的市盈率水平普遍不足10倍。可见，中原建业分拆上市，既有利于体现中原建业自身的投资价值，也有利于投资者对中原建业的投资。
不仅如此，中原建业的分拆上市也有利于中原建业公司自身的发展，同时也有利于建业地产及整个建业集团的发展。不论是建业地产还是建业集团，总体上是一家区域型公司，主要是立足于河南，聚焦并下沉河南市场。基于管理半径的考虑，建业一直执行的是“省域化战略”。不过，在建业地产的销售收入达到千亿规模之后，建业将“自2021年始，将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。”
而在跨省的问题上，作为轻资产的中原建业显然更具优势，完全可以充当建业出省的先锋。招股书数据显示，截止2020年底，中原建业已经在河南省外在管13个项目，总面积达132.2万平米，项目遍布陕西、山西、河北、安徽、新疆及海南六省，已领先一步走出河南。作为一种理想的状况，轻资产出省后，进一步提升建业品牌在省外的接受度，同时又起到熟悉市场，熟悉合作伙伴，熟悉区域资源的侦察兵作用，等到建业准备重资产投资时，也更容易做到知己知彼。轻重资产的业务协同，预期在“服务大中原”的新战略目标下更为紧密。中原建业的向外发展也因此带动建业地产以及建业集团的发展。这也是中原建业分拆上市对于建业地产及建业集团的意义所在。
当然，中原建业在港股分拆上市，其投资价值还是值得期待的。虽然建业地产是一家区域性公司，但中原建业在行业内却是处于市场领导地位的。中原建业2020年度的已售面积570万平方米占到代建市场总份额的29.2%位居行业第一位，2020年的新增合约建筑面积约860万平方米，占总市场份额的10.6%，则在行业中排名第二。以收入计，中原建业2017年至2020年总合约销售金额71.5%的复合年增长率均在国内代建行业中排名第一。而作为市场领导者，行业龙头，在市场竞争中通常都是处于有利位置的，而这种有利位置显然也是有利于企业发展的。
除了在行业中占据市场领导地位的优势之外，中原建业本身的业绩也是优异的，公司财务状况也是非常好的。2018-2020年，中原建业分别实现营收6.76亿元、10.29亿元、和11.52亿元；与此同时，同期扣税净利润分别为4.04亿元、6.41亿元和6.81亿元。营收保持较高速度增长的情况下，净利率分别达到59.7%、62.3%及59.2%。
更为重要的是，现金流及负债，这两个始终困扰着传统房地产开发业务的瓶颈，对于代建行业而言根本就不存在。如在现金流方面，2018年-2020年三年间，中原建业的经营活动产生的现金流净值分别为5.19亿元，6.71亿元和6.15亿元。截止2020年底的现金及现金等价物也高达3.85亿元人民币。
而就负债来看，截至2020年底，中原建业的流动负债总额仅为6.63亿元人民币，不过其中的合约负债，也即预收管理服务费达到4.75亿人民币，占比超70%，其余负债项均为贸易应付款项或税款。也就是说扣除预收房款，中原建业几乎没有负债，有息负债更是为0。公司良好的财务状况由此可见一斑。
不仅如此，中原建业的发展空间将是巨大的。虽然近两年来，全国商品房销售金额增速已经降至个位数。在刚刚过去的2020年，全国商品房销售额173613亿元，增长8.7%。不过，以代建为主的轻资产市场增速却高于全国楼市平均水平，仍将维持着较快的发展步伐。
根据中国指数研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》披露，2021年至2025年，预计中国代建市场于新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率继续增长，2025年市场的新订约总建筑面积估计达到2.3亿平方米。代建项目销售额将超2万亿，代建合同收入近千亿。而截至2020年底的数据是：主要代建公司的收入达人民币 110 亿元。前五大代建企业的市场份额（按新签合约建筑面积计）为 59.4%。因此，代建行业还有广阔的发展空间，作为在行业中占据领导地位的中原建业更是有着广阔的发展前景。
除此之外，中原建业的投资价值还体现在中原建业给予投资者的回报上。中原建业这次分拆上市，招股价格每股作价2.40-3.20港元，相对应的市值将达到79亿-105亿港币，市盈率区间范围介于10-13倍，对比同为代建行业港股上市的绿城管理控股20倍的市盈率水平，中原建业估值仍有较大提升空间。此外由于公司现金流充足的缘故，中原建业在招股书中表示，“完成上市后，我们预期每年向股东派付净利润的大约50%作为股息”，这也意味着中原建业将成为一家高分红企业。这对于崇尚现金分红的香港股市来说，显然是充满了吸引力的。事实也是如此，根据公开信息查询，截止5月20日晚，中原建业已完成足额认购，有望如期登陆香港市场。
