[叶檀看股市]5年百倍增长 蒙眼狂奔!突遭“黑天鹅”致命一击
说起江西,外地人都要愣上一愣。 也不怪人们都是这种反应,实在是江西省太过透明,缺乏存在感。 在房地产狂飙突进的年代,有个新生的房企在江西诞生了,就如这个省份一样,长时间保持透明。 直到它以一匹黑马的姿态出现在所有人的眼前。
2010年,新力地产悄无声息地在江西南昌成立了。
这家江西本土的小房企,花了足足两年时间,才推出它的第一个项目——新力·帝泊湾。
它这“南昌第一枪”打得非常漂亮,也给它带来了可喜的成绩。
一个项目直接收入一个亿!
经此一役,这家小房企一鸣惊人,迅速布局南昌各大热点区域,开始了制霸江西的道路。
来得早不如来得巧。
原本南昌的房子均价不到五千,15年到17年房地产大牛市,房价一路狂奔,直接冲破了万元大关。
新力也就顺势而起,在这段时间里规模迅速增大。
南昌第一!江西第一!新力地产一年一个大变化!
当然,只在江西布局的话,那么,新力必然会和江西省一样,继续成为人们眼中的小透明,没人会多在它身上停留视线。
一个本地房企,做得再大,又如何?
2016年,新力走出江西,进入了广东,选择惠州作为第二个落脚点。
一年内,新力销售破百亿,跻身百强房企,第二年,销售又创新高,直接达到了四百亿规模。这时候,它在惠州房企中也成了数一数二的。
惠州作为深圳的后花园,承接了大量的溢出需求。
选择惠州,新力算是选对了路!
也就是这一次,人们终于注意到了这个从南昌起家的小房企。
既然惠州和南昌都取得了这么好的结果,在规模为王的房地产业,冲击千亿就成为了新力顺理成章的选择。
2017年6月,新力将总部直接搬到了上海,全国化布局开始。
然新力的大部分项目还在南昌和惠州,但是,从14年到19年,五年之间,销售额从八亿变成了接近987亿。
离千亿房企咫尺之遥!
五年超百倍的增长,让人跌破眼镜!
更加厉害的是,2019年11月15日,新力地产敲钟港股,成为江西省第一家上市房企!
不只是新力,一大批中小型房企在前几年都冲得非常猛。
即使我们常说,房地产的黄金时期已经过去了,但是这些房企靠着“高周转、高杠杆”这个法宝还是迅速起来了。
什么是高周转?
简单来说,就是拿地、施工、销售,整个过程高速运转,资金回笼后又开始拿地、施工、销售。
周而复始,不断地铺开项目,让自己的销售规模持续高增长。
在这个不断循环的过程,有一条始终不变的主线:钱的高速运转!
说的专业点叫“现金流的高速运转!”
本质上,房地产就是一个现金流游戏而已!
但是,房企经营有一个规律:绝大部分买地的钱是借的,销售额的高增长必然建立在拿地金额高增长的基础上,所以几乎必然带来高杠杆!
根据新力地产招股说明书的数据,2016—2018年以及2019年前4个月,净负债比率(衡量房企杠杆)分别为190%、270%、240%、 310%。
行业的的平均杠杠是多少?80%—100%之间!
新力地产杠杠水平是行业的数倍!财务风险不小!
高杠杆带来的现金流紧张,如何解决?
靠高周转之下高速运转的现金流来解决。
所以,“高周转”和“高杠杆”相互支撑、相辅相成的!
但是1月下旬,疫情突至,整个地产行业瞬间“冰封”,估计到3月房地产销售仍将难以恢复正常。
此时的新力地产,就好比,在高速公路上唱着歌飞驰而过,突然前方被拦住了,只能踩下急刹车。
至于踩刹车后会如何,就要看自己之前开车的速度有多快了。
开车开得贼快的新力地产,危机来了!
在疫情到来之前,它的净负债率就达到了百分之三百,本来靠着高周转来过日子,结果现在停工这么长时间,光每日烧掉的运营资金,让它受不住了。
咱们来看看新力地产的销售情况,一点儿都不出意外。
今年一月份销售了50亿,去年一月则是55亿。看上去相差不多,那是因为前面疫情还没爆发出来。
看看二月现在各地的防疫情况,很明显,二月份基本上凉凉了。
即使新力地产的大多数项目在江西,江西在10日就复工了。我们也不信这时候会有人冒着风险去售楼处购房,何况还是疫情较为严重的江西。
情暂时还没结束,接下来的日子,到底该怎么办?
疫情给中小型房企带来致命一击。
不少房企欲哭无泪,咬紧牙关开始自救。
无论是线上卖房还是无理由退房,全部是房企们自救的方式。
从现在的情况来看,截止今日,非湖北地区新增确诊病例13连,连湖北的新增病例数相比巅峰已经大幅回落了。
我们完全可以认为:疫情不久就要结束了!
对于中小房企来说,只要能挺过这两个月就能迎来温暖的春天。
地产界有句话:土地是硬通货。
只要土地储备优质,房企就不用怕,实在不行卖点项目就能周转过来!
新力地产,过半的项目在省会南昌,还有一小半在惠州,这些城市购房需求很好,土地储备质量不成问题,同时,截止到19年4月,土地储备数量足够三年的开发需求。
同时,近日,南昌出台了土地新政,可以延期缴纳土地出让金等,帮助用地企业渡过难关。
这条政策一定程度上缓解了房企的现金流,对新力地产来说,是一个好消息。
所以,新力不慌,虽困难重重,但渡过难关不成问题!