[叶檀故事分析]“停掉”房地产之后！全面禁止！这个地方发出史上最强音！
2018年3月，海南宣布：要“以壮士断腕的决心，减少对房地产的依赖”。 2018年4月，海南祭出最强调控：全域限购，五年社保，七成首付，五年限售。 2019年9月16日，海南再次发布历史性政策： 全国范围内，首次明确提出，全面禁止低端制造业！且又一次对房地产行业公开喊话！
壮士断腕！海南楼市惊现“腰斩”！ 壮士断腕有决心，其心可诚，其志可坚！不靠房地产刺激，说了不靠，坚决不靠！ 海南用实际行动告诉世人，最严楼市调控，应该什么样。 9月16日，海南省长在国务院新闻办公室举行的省（区、市）系列新闻发布会上公布前八个月海南楼市成绩单： 2019年1-8月份，海南房地产销售面积降低52%、房地产销售额降低50%。 面积、销售跌幅均过半，实打实腰斩！ 另，根据海南统计部门的数据，房地产投资方面，前7个月，海南房地产开发投资增速大跌31.1%。说海南地产投资大跌，绝不夸张。 要知道，经过8个月的调整（下滑），调控，全国房地产投资仍然坚挺，仍然维持在10%以上的水平，增速高出GDP 四个百分点左右。 海南调控，绝不含糊，伤筋动骨，痛得领悟。 2019年以前，海南房地产堪称一家独大！无论税收还是投资，占比之高，权重之大，超乎想象。 税收方面，海南省各主要领导曾在公开场合多次表态，税收占比超过50%，实在太高。 9月16日，在国务院新闻办公室举行的省（区、市）系列新闻发布会上，海南省委书记再次表态： 以往，海南50%甚至多一点的税收靠房地产，有的市县高达70%。 投资方面，以房地产投资占GDP的比重当作房地产依赖的指标，海南长期高居全国首位。 据澎湃新闻统计，2005年到2017年，海南的房产投资年平均增速达到32%左右，投资额从不到百亿发展为突破两千亿，十二年时间翻了三十倍，房产投资一度接近经济总量的一半。 2018年，尽管海南房地产投资占GDP的比重，有所下降，但放眼全国，依然一骑绝尘！ 据各地统计局数据，2018年海南房地产投资占GDP的比重达到35.5%，比第二位和第三位高出10%以上！ 省单位排名第一，市级别包揽前二。 市维度看，2018年，全国主要城市房地产依赖性排名，海南最重要的两个市，三亚和海口高中状元和榜眼。 其中，三亚房地产投资占GDP比重高达67.7%，海口为40.3%。
地产“毒”大！刮骨疗伤 海南凭什么？！ 地产一家独大，海南重拳出击，刮骨疗伤，短期经济可想而知。 2019年上半年，海南GDP增速增长5.4%，不但低于全国平均水平（6.3%），更大幅低于年初制定的目标。 据中新经纬统计，2019年年初，全国33个省都制定了2019年GDP增长的年度目标。 33个省里面，只有两个省向上调高了自己年度目标，其中就有海南（另一个是湖南）。 上半年的结果看，两个调高年度增长目标的省份，都没有达到自己的目标。 湖南差0.3%，海南差多少？ 1.7%！ 利税大户房地产不再，经济发展相对放缓，反应在政府的财政收入上，自然也是有点捉襟见肘。 据海南官方数据，2019年前7个月，海南全口径财政收入同比增速为负6.8%，创2013年以来新低！
不过，尽管前7、8个月，海南经济成绩单，差强人意，但，就在9月16日，国务院新闻办公室举行的省（区、市）系列新闻发布会上，海南省省长却公开表示： 预计到明年一季度末，旧动能（房地产）下调所导致的经济下行压力能够基本释放完毕，同时，新动能所产生的红利逐步积累。 因此，预计明年一季度末海南的经济将进入良性快速的发展轨道。 海南省长为什么这么有信心，海南能够摆脱地产依赖，重回“人生巅峰”？ 首先，房地产旧动能的影响确实在衰减。 据海南省统计局分析，房地产对海南经济的拖累从2018年的-1.8%（负1.8%），缩小到2019年上半年的-0.6%（负0.6%）。按照海南统计局分析的结果，简单展望，2020年，负面影响可能就基本不再了。 这一点也应和的海南领导的表态。 其次，海南经济新动能，孕育之快，发展之快，也许超出所有人的想象。 自从2018年4月，海南宣布成立自由贸易港之后，海南在进出口贸易，外资吸引等方面就好像插上了翅膀，不断飞跃！ 2018年2月，海南进出口还是负增长-27.3%，2018年4月海南宣布成为自由贸易港之后，进出口贸易便开始迅速攀升，到2018年底，增长幅度已经变成正增长20.8%，创4年新高。 进入2019年，海南进出口贸易增速不但势头不减，反而更加凶猛。 据海关总署统计，2019年上半年，海南省外贸进出口455.6亿元，同比增长45.6%，增速排名全国首位。
此前，在文章《突发！改写中国城市格局！真正的大政策 来了！》特别提到，未来中国西部，将受益于贸易格局的变化，以一带一路为主体，成为中国未来发展的新方向。
近期，商务部的观点，进一步坐实了叶檀财经此前的判断。 9月16日，商务部研究院区域经济合作研究中心主任张建平16日在中新社国是论坛上表示： 东盟在今年第一次超过美国，成为中国第二大贸易伙伴之后，很有可能在未来十年，超越欧盟，成为中国最大的贸易伙伴。 东盟如果能够真正成为中国最大贸易伙伴，显然和东盟临近的西部各地方，将成为最大十年贸易格局变化的赢家。 海南，从海关到各国家统计划分，其实一直属于，中国东部，但是，根据8月15日，发改委下发名的重要文件《西部陆海新通道总体规划》，海南成功兼任到西部。 其中，海南洋浦港还被列为，西部陆海新通道的四个核心物流枢纽。
据规划，到2020年，海南洋浦港资源整合要初见成效，吞吐量分别达到100 万标箱； 到2025年，海南洋浦港集装箱吞吐量分别达到500 万标箱。 海南洋浦港，5年吞吐量翻5倍，这发展规划，如果实现，堪称奇迹！ 从海南洋浦港，也能看到海南未来在进出口贸易方面的前景。 进出口贸易，离不开外资，引入外资方面，海南的成绩更为夸张。 据海南官方统计，2018年海南新设外资企业增长85.6%，实际利用外资增长112.7%。 2019年在2018年高增长的基础上，进一步高增长。 高增长到什么地步？ 2019年，1-8月份新设外资企业增长189.2%，实际利用外资增长565.5%。 纯看数字有点干扁，图文并茂更能反应实际情况。 下面这张图就是，海南大举引进外资之后，实际利用外资变化，可以看到红框里面的“山峰”异军突起，非常扎眼。
海南坐拥自由贸易港身份，吸引外资，独步全国，主要源于制度创新。 举个例子，海南突破传统招商引资模式，全面实施负面清单制度，并由审批制改为备案制；再举一栗，推出“海南e登记”，实现注册登记五大创新之后，2019年前八个月，海南新增市场主体13.8万户，同比大涨50.7%。 说到制度创新，目前有三大重要制度创新区，值得特别点评。 一个是自由贸易港海南，另一个是8月18日，横空出世的，中国特色社会主义先行示范区——深圳，还有2017年的雄安。 要知道，制度创新，不仅在经济层面，在行政层面，更在住房层面，在楼市格局。 叶檀财经，多次提出，反复强调，中国住房制度改革，早已箭在弦上。因城施策，看似重在短期调控，实则意在长远。 有条件先行，没条件缓行，长效机制最终落实，目的直指——住房不炒，彻底改写楼市只涨不跌的长期信仰。 作为制度创新区，有心人不难发现，海南和深圳、雄安都已经在住房体制上做出重大突破。 雄安从零开始，只租不卖，自不必说。 海南方面，2016年，暂停新住宅用地审批，暂停新住宅项目规划；2017年，取消12市县GDP和固定投资考核，给官员经济指标松绑，从根源上杜绝地产经济；2018年，全域限购打击炒房客，大力推动廉价房、人才房。 深圳方面，2018年8月，深圳市政府二次“房改”《意见》出炉，明确规定2035年前新增建设170万套住房，其中商品住房70万套，比例只占40%；公租房、安居型商品房、人才住房等保障性住房共100万套，占60%左右。 2019年4月，深圳市《意见》配套文件出炉，完善租赁住房、安居住房、人才住房三大类别住房体系。 过往20年，商品房一家独大，未来20年，商品房本身被拆分，人才房廉价房刚需房权重更大；商品房之外，租赁用房大行其道，将和商品房分庭抗礼；纯租纯买之外，共有产权房，作为租-买之间过渡形势，可谓神来之笔。 畅想未来，无疑，住房，数量越来越多；炒房，规模越来越小。 看看，海南，停掉房地产之后，主要城市海口和三亚的房价一直保持在不涨微跌的水平。 据国家统计局数据9月17日发布数据，8月海口二手房价格环比下滑0.6%，同比下跌0.9%；三亚二手房环比下跌0.7%，同比轻微上涨3.5%。 按照海南省省长的说法，明年海南经济就可以基本摆脱房地产的依赖，走上以培育种业、深海和航天三大产业为主导的康庄大道。
