[马光远股市分析]转折点来了！楼市调控政策又要大变？
【核心观点】
1、400多家房企倒闭不是今年房地产行业进入寒冬的风向标。
2、明年房地产开发投资增速可能会往下降，一是开发商负债率太高，二是今年以来房地产行业的融资政策在收紧。
3、如果以后大家要投资房地产，要关注三个20%：20%的开发商；20%的城市；20%的楼盘。
4、整个市场正在发生非常大的变化，这种变化一定会倒逼政策的调整。
5、2019年是中国房地产真正的转折点。行业在洗牌，模式在改变，市场正在发生剧烈改变。
【新闻背景】
据人民法院公告网显示，截至11月24日，房地产开发商的破产数量已经高达451家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。果真如此吗？根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。按照此总量数据来计算，破产房企占我国房企的总量仅仅为0.46%。从历年房企破产数量对比来看，今年房企破产的数量也不是高峰值，2014年房地产企业破产数量超过2000家。
400多家房企破产到底意味着什么？地产行业眼下是否真的“活下去太难”？
此前，媒体曾引用一段话：80%的开发商会死掉，440多家开发商破产仅仅是一个开始。其实，这里有很多误读，很多人对房地产企业不是很了解。
比如，开发商做项目，有时候是一个项目要设立一个子公司，项目完成以后，这家公司也就关了。所以在中国房地产行业，哪怕是房价暴涨的年份，每年也要破产两三百家，这是非常正常的。
第一，要看在这400多家破产的房地产企业里面，有多少是主动关闭的，也就是项目完成后主动关闭或者兼并重组等。
第二，根据国家统计局的数据，目前中国带有“房地产开发”字样的企业有10万多家。这个统计口径可能小了一点，有些企业虽然名字里面看不出有房地产开发，但有很多这方面的业务，所以肯定是超过十万家。对比来看，一年400多家破产，其实是非常小的比例。
当然，这一次400多家破产房企中有些比较特殊。一些比较大的企业也上了榜单，说明这一次房地产企业倒闭，除了一些与往年差不多的情况之外，也确实出现了很多困难，比如很多企业债务负担非常重。
目前来看，今年整个房地产行业数据还不错，比如房地产开发投资仍然维持两位数，大大超过预期。此前，房地产开发投资增速预计是5%左右。
不过，需要担心的是，明年该数据可能会往下掉，而且会剧烈往下掉。
第一，开发商资产负债状况非常严峻，不仅仅是小房地产企业，很多大房地产企业也一样。从他们的负债率来看，70%左右算比较健康的，80%多的比比皆是，甚至有上90%、100%的，负债率非常高。
第二，今年以来，整个房地产行业融资政策在收紧。从今年8月份以来，银监会出台了很多收紧房地产企业融资的政策，迫使很多开发商到海外去融资，但是海外融资一方面渠道很窄，另一方面成本比较高。在中国房地产企业前二十强里面，差不多有一半企业融资比较困难。
为什么要收紧房地产开发商融资？
正常的解释是逼着企业降价，但是降价能否能起到房地产降温的效果？这要打一个问号。这对整个房地产行业抑制作用非常明显。
【新闻背景】
目前，房地产行业分化严重，中小企业生存压力大，百强房企占据的市场份额逐步增大。相关数据显示，2018年前10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。2019年上半年，销售规模TOP10房企销售总金额为21638.58亿元，已经占到全行业的30.6%。
以后，如果大家要投资房地产，要考虑三个20%：20%的开发商、20%的城市、20%的楼盘。
中国的开发商现在有10万多家，如果死掉80%，剩下2万-3万多家，这在全球仍然数量排第一。开发商多了以后反而会导致整个市场出现严重问题。
中国房地产行业集中度还不是很高，比如房地产开发企业100强，现在占整个市场的比重也就50%多。
开发商死的越多，以后给大家盖房子的也会越多，因为大开发商有开发能力。房地产开发现在很大的问题是稀缺的土地资源集中在那些没有开发能力的开发商手中。
400多家房地产企业倒闭不是今年房地产行业进入寒冬的风向标。
今年房地产行业困难是真实情况，此前展望2019年整个市场时，大家认为一线城市、一些热点城市，房价的调整是必然。但是没有预料到整个房地产调控政策的严厉程度。融资全面收紧，很多习惯了高杠杆、高负债、高周转的大开发商正在出问题。
不过，从另一方面来看，整个市场已经在逆转。整个市场正在发生非常大的变化，这种变化一定会倒逼政策的调整。
到今年年底或者明年年初的时候，房地产调控政策应该会有明显的调整，因为市场已经降温，市场预期已经逆转，市场大方向已经完全改变，再加大调控已经没有意义。
一些头部企业现在面临最严重的问题是后续开发资金从哪里来。如果这方面再出问题，一些大的开发商也可能会出现问题，对整个行业会产生非常巨大的影响。
目前整个中国经济非常困难，面临错综复杂的情况，经济下行压力非常大。如果房地产出现问题，这对中国经济的影响非常大。因为房地产市场对整个宏观经济、对老百姓财富格局、对中国经济发展趋势会产生非常重大的影响。
2019年，中国房地产真正的转折点来临，行业在洗牌，模式在改变，整个市场正在发生剧烈的改变。
未来，房地产市场将何去何从？其实2019年已经为市场定调，开发商要做好准备，老百姓要做好准备，国家要做好准备，市场的任何风吹草动都会对大家产生非常重大的影响。
大家现在可以关注开发商的状况，一些杠杆率非常高的企业现在情况怎么样了，也可以看一下大城市的房地产市场正在发生什么变化。
中国房地产市场正在“变天”，这个变天的风向标不是400多家开发商倒闭，而是整个市场方方面面，已经跟过去完全不一样。
