有些企业拥有房地产不是为了发展业务而配备,只是收租或博取差价,就归入投资性房地产。这项关键在于采用何种方法计算成本:(1)成本法,购买时价格为成本;(2)公允价值(市场价)法。选择成本法以后可以改为公允价值法,但选择公允价值法后就不能再改回成本法。
中规中矩的企业通常都采用成本法,与存货一样按规则计提折旧,收到租金计入当期利润。但遇到采用公允价值法就要多长个心眼,它不计提折旧,如房产的市场价格变动,会通过利润表中的“公允价值变动收益计入当期利润。因此要仔细分析采用公允价值法的企业,到底是真金白银的经营利润,还是公允价值变动带来的虚胖?最后抛售获得的利润要按比例一次性缴税。
固定资产
固定资产是企业为生产商品、提供劳务而持有且使用寿命超过1个会计年度的有形资产。固定资产虽然不是一次性使用,但最后总会报废,因此每年都有折旧,且折旧方法丰富多彩,财报附注中会说明采用的具体方法。通常企业总是尽可能将固定资产快速折旧,这样可以减少当年利润,暂时少交所得税,当然后期折旧减少利润变高,还是要补交,但至少打个时间差赚个利息。因此在固定资产上不舍得折旧的企业根本没必要投资。
固定资产折旧还要注意:(1)除了正常折旧,也可能提前损坏,这样要计提减值,会减少当期利润;(2)有提前损坏,就有延迟报废,有些生产设备保养较好,账面价值归零但还能正常使用,极端的像银行购买的商用楼,财报上年复一年折旧,实际市场价值年年上涨。
