叶檀:警惕 深圳房产太烫 将倒逼房产税出台!
今年以来,楼市最重要的新闻是深圳热,现在越来越热,热得烫手。
最热的楼盘是近期开盘的华润润玺。
11月24日,润玺摇号,从9690人摇号选出1300人进入首批选房环节。
11月25日和26日,按公证摇号选房顺序,诚意登记人参加现场选房活动。
两天时间,1171套房源清盘,剔除休整时间,全程用时13个小时。
据证券时报·e公司统计,1171套房,除了89人临时弃选,第1171套房,被第1254号购房者拿下,90%以上都选购,百分百销售率,收金196亿。
一套房价格千万元以上。
开盘均价每平方米13.2万元,单价区间大概在每平方米12万到14.4万元,总价区间从1184万到2984万元不等,建筑面积有100平、125平、175平、200平。
深圳最大的套利空间在房地产
润玺如此关注,如此被投资额青睐,主要原因就两个字:套利。
润玺跟周边二手房价倒挂,产生了巨大的套利空间。
金融学上最主要的一条原理就是,有套利就有交易。
润玺套利空间是多少?周边二手房挂牌均价倒挂大概在每平方米5万元,《每日经济新闻》报道,以目前挂牌均价看,就算选一套最小的100平方米,买入账面浮盈就是500万元,这还不算未来的涨幅。
假设这套房以1200万买入,买入之后就抛售,收益500万,也就是几天之内回报率40%。
几天之内!
早买的人,已经享受到了回报。
《经济观察网》上披露,在贝壳找房APP上,当前华润城润府1期的挂牌单价在11-19万元/平方米不等;润府2期的挂牌单价大部分在17万元/平方米以上;润府3期的挂牌单价则介于16.7-18.9万元/平方米之间。深圳中原的成交历史信息显示,华润城润府3期最新成交单价约17.6万元/平方米。
华润城前3期的房价,六年间涨幅普遍超过1倍,最高甚至超过2倍;同一个楼盘,华润城润玺1期的新房定价,相比二手房的价差也高达5万元/平方米左右。
这样的收益,远超其他投资品种,风险还比较小。
如果有2倍杠杆,投资回报将会翻倍。
不仅润玺,深圳整体的房地产套利空间都是比较大的。
国家统计局公布的10月份70个大中城市新房与二手房销售价格指数,深圳新房销售价格同比上涨5.1%,环比持平微涨0.2%;二手住宅环比涨0.9%,同比涨幅高达15.5%,上涨幅度超越北京、上海、广州,领跑全国。
一手房价格貌似越平稳,二手房价格涨得越快,套利空间也就越大。
这么多人排队买房一点也不奇怪,无外乎想加入套利大军分一杯羹。
出现了各种黄牛党,黄牛越多,说明资源越稀缺。
中国黄牛党曾出没于三大稀缺产品中,春节时候的火车票,三甲医院的专家门诊,深圳南京等有套利空间的房地产。
不仅如此,为了规避限购、增加杠杆,各种手段纷纷出炉,创造力极为惊人。转让名额的,有众筹的,有代持的,有合伙的,十八般武器全都用上了。
市场上传出多份代持协议、合伙协议方案,价格从免费到万元不等;
从亲戚到员工,动用各种购房名额买房;
老板与员工各出一半认筹资金,各还一半月供。双方约定,工作满数年后,员工回购老板的份额,老板和员工风险共担、收益共享;
摇号结果公布后,有人高价收购中签名额,据传,500多的号位,叫价200万元。
房产培训师、律师你方唱罢我登场。
筹期间,房产大V针对合伙买房、代持开办培训班,讲解风险案例,报班费用可抵扣之后拟合伙协议的费用。
律师也很忙。
有律师表示,打新这几天我是很忙的,都是找我要代持协议或合伙协议版本的,或者咨询有无购房资格的,无房无贷积分是否靠前的。
要给人解释,什么是代持买房,什么是合伙买房,怎么规避代持和合伙的未来风险。
风险是实打实存在的,通过股权协议、水电煤气、物业管理费等连续不间断的缴纳证据,可以避免部分风险。
天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往。
深圳炒房,本质上就一件事,加杠杆套利,大家分成。无所谓刚需不刚需,深圳中产阶层收入以上的,都想搭上这趟车。
最大的风险来了
风险来了。
深圳炒房如此狂热,实属顶风作案。
11月28日,新华社发布题为《抑制楼市“打新热”,需要“硬核”举措》的评论。
文章说,十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”,“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。
这是给炒房热戴上了一顶帽子,这样子做,肯定是不正确的。
然后,文章提出几条措施。
针对地方政府,要加快推出保障房。
坚持“房住不炒”,保障供给必不可少。近年来一些地方多措并举,如提出长期住房保障计划,停止商务公寓审批,推进低价公共住房建设等。这些措施需加快落地步伐。
接下来的政策建议,直接针对投资者。
更多地关注住房流向,加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,或许能收釜底抽薪之效。
这无异于喊话,赶快,征收房产税吧。
今年7月,就传出深圳出台房产税的传闻。
网上传言,深圳拟通过征税的方式保障市场健康发展,将于2021年1月1日起试点征收房地产税。
根据消息,人均60平或家庭1套房为免征面积,2套房以上超过人均60平方的征收税率1.5,第3套房征收税率2.5%,第4套房征收税率4.5%。
征税力度远远超过上海和重庆。
按照这个版本,如果在深圳有3套评估价均为1000万的房子,姑且认定前两套都在免征面积之列,第3套每年要缴纳的房产税高达25万。
房产税是财产税,按照评估价征收,每年征收一次。如果方案属实,那么拥有2套以上住房的群体,每年将支付数十万元的房产税。
当时,媒体采访深圳税务局,税务局进行了澄清,表示该消息不属实。