[叶檀看股市]套牢4年 欲哭无泪!借钱还债 最后 董事长都跑了?!
远渡重洋,借钱还债,生死攸关的绝望操作!
2020年6月2日,明发集团发布公告,拟发行一笔折合人民币12.4亿的半年期美元债,票面利率竟高达22%。
另外,公告中指出,如果该笔款项不能如期兑付,还将额外增加10%的“罚息”:
高利率行业罕见,直逼高利贷。22%的票面利率,已经刷新了内房股海外融资的新高度,而且如果逾期,32%的利率水平,还将打破亚洲公开债券的新纪录,甚至与国内高利贷的界定十分接近。
这并不值得骄傲,公告中写明,这笔的融资主要用于偿还旧债。
房地产的本质是金融游戏,融资利率的高低,代表企业“造血能力”是否高效,明发集团的操作,或许一定程度上代表了中小型房企的艰难现状。
但令人疑惑的是,高利率的出现,似乎不合时宜。据统计2019年,房企海外债的平均利率为9.08%,最高点15.5%。
步入2020之后,国内融资渠道放开,如今房企海外发债的利率,降到了平均7%左右,明发集团此时的高利率,很难不让人多想。
内房股巨坑——明发集团。经过了解之后发现,早在4年前,明发集团就因为年报数据造假被港交所停牌。
面对交易所给出的4个复牌条件,明发集团至今含糊其辞,似乎想用“拖时间”蒙混过关,不过未能如愿。
这些年来,关于复牌的公告发了一遍又一遍,恢复交易仍旧遥遥无期。
坏消息不止这些,今年五月下旬,明发集团又爆出债务违约,折合人民币15.5亿,这下不仅复牌指望不上,融资利率也一高再高。
毕竟明发集团这样的典型“问题企业”,资本市场不给予信任,也在情理之中,不过该内房股的套牢者,真的是欲哭无泪。
话说回来,房企经营始终是人家的事,但俗话讲,看别人做对了什么,不如看别人做错了什么。
作为投资者,我们不妨以明发集团为例,反向操作,来看看选出一支优秀的地产股,都应该避开那些坑?
一个大逻辑 三个大指标
中国楼市最要紧的逻辑——政策面。
近来一些专家学者公开宣称,楼市调控即将放开,证据是某些地区蠢蠢欲动,以及重要会议提及较少。
话说出口没多久,经济日报的官方回应就来了,直接标题就是“想多了”。
这样的情况下,中国楼市的走向更加扑朔迷离。
事实上,我们不要把事情想的那么复杂,你要相信, 某些层面让楼市“一夜回到解放前”不是完全没办法的。
那么现在某些城市的火热状态,以及年内的融资环境宽松可证明,楼市政策面的主基调是处在“唱衰但不打压”的微妙状态。
只要有这个状态在,地产股仍然值得持有,这个大逻辑可以决定房地产是不是个好生意,当然也能决定房地产是不是个好板块。
关于这一点,我们不多说,点到为止。
那么接下来,地产股的三个小指标,销售增长、拿地优势以及融资情况,铁三角缺一不可,既可看出是否黑马,又能避开惊天巨坑。
以明发集团为例,该集团2016-2019年的合同销售额,分别为140亿、125亿、163.5亿、113.1亿。
可以看出,明发集团受停牌影响颇大,4年业绩基本持续下行,并且在停牌当年的,拿地力度不小,导致18年有一批集中推盘,销售暂时出现“回光返照”。
当然,自2016年之后,房住不炒已经定调,业绩下滑似乎情有可原,但结合2015-2017年,标普多次将其列入负面观察名单来看,明发集团销售下滑的本质原因是资金情况堪忧。
据统计,年报造假东窗事发后,明发集团2016-2020年的海外融资成本,分别为9%,11%,15%,22%。
步步高升的融资成本,与节节败退的合同销售。基本可以判定,这家企业正步入颓势。
此外,明发集团几乎没有肉眼可见的拿地优势,作为1994年成立的民营房地产企业,其发展几乎一直依托时代红利,并没有明显的业务优势,也缺乏强硬的后台背书,导致其拿地基本依靠招拍挂的硬性拼杀。
可以说,4年前业绩造假导致的停牌,是一颗炸弹,引爆了铁三角一端,引发了连锁反应,进而全面溃败。
就这样,一只风口上的猪,掉下来了。
以上,或许那些家大业大的房地产企业,比我们认为的脆弱的多,销售增、拿地、融资,任何一端的失速,都是天大的事。
反过来说,铁三角任何一端,如果突然加速,也能带动房地产企业整体的上升,其潜力绝对不可估量。
纵观如今龙头房企的成神之路,莫不如是。
三个小指标
股市赚钱,安全第一。
地产股的三个小指标,土储、管理层以及经营方向,这三个小指标佐证的是企业盈利是否稳固的关键因素。
首先是土储,下面是年报中明发集团的土储结构:
明发集团的主力土储位于安徽和江苏,两个大头分别占比36.8%及24.6%。就这一点来看,明发集团似乎是个深耕国内二线城市的房企,这没有问题。
但分城市来看:
多而不精,太过分散。截至2019年,明发集团城市分布较为分散,没有明显的核心优势区域。
其中2019年,国内三线城市,乌江、金寨两地销售占比稍高,两处区域的经济发展情况并不尽如人意。
而其他区域占比均在10%以下,这样的土储分布,必然会导致业绩左右摇摆,当然,我们可以猜想,明发集团受制于资金情况,只能频繁布局三线城市,以量换质。
虽然是无奈之举,遇见这类土储结构,要多加警惕。
其次是管理层情况,4月23日,明发集团公告披露一项人事变动。据公告,集团董事会主席辞去职务。
此举虽然被解读为,对港股复牌做出的妥协,但难免引发市场猜想,是含恨隐退,还是套利离场?
最后是经营方向方面,明发集团曾经试图将商业地产运营作为企业主要发力点,但不巧,近年来商办写字楼空置率整体上升,一线城市也未能幸免,经营二三线城市明发集团可想而知。
此外,商业地产的前期投入相对巨大,这正巧刺中明发集团的软肋。
以上,不得不说,明发集团作为国内第一批吃螃蟹的房地产企业,其一路发展,几乎可以当做衰落的典型来分析。
不过有意思的是,明发集团的年报制图真的非常精美。
最后,股市有风险,圈钱是必须的,但一定要对自己有清晰的认知,切莫把红利,盲目当作自己的能力啊!