[叶檀股市分析]难以置信!一线城市核心地段 房价10年暴跌60%!这就是楼市的未来?
再一次颠覆认知!
房地产投资,李嘉诚有一句名言:地段,地段,还是地段! 所有人都知道,买房,就选核心城市,就选核心地段。 京沪永远涨,黄金地段最保值,这个认知被颠覆了! 有媒体报道,上海陆家嘴花旗银行大厦出售,报价仅为56亿元。
什么概念呢? 这栋大楼180米,一共42层,建筑面积为12万平,简单计算一下,价格为46667元/平米。 要知道,2010年11月份,陆家嘴花旗银行大厦也曾寻求出售,报价高达12万元/平米。 10年间,房价跌了60%!
未来,有前途的城市,只有一条道路:消灭高房价,发展新产业。
房价下跌,再结合当下的政策趋势,我们更加看好上海! 4月10日,上海制定《扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》,看似放松房地产,实际上为了支持产业发展! 文件一共四个部分,每一部分都有具体条款,表示要放松土地管制,加大土地供给; 甚至,很多政策都明确指出:降低用地成本。 尤其是第三部分,一共7条政策,6条跟房地产相关,一半直接跟土地交易相关。 增加土地供给,降低用地成本,一直是上海政策的大趋势。 上海的领导甚至直接表示:好项目,不缺土地! 上海的政策目标根本不在房地产上,而是为了发展产业!
经济好≠高房价,再看一个最典型例子,长沙。 一句话:经济超强,房价超低。 2001年,长沙GDP只有728亿元,排名第27;2017年,长沙GDP就突破万亿,涨幅1300%,排名第14。 从排名第27到排名第14,一跃跨过13个城市,速度全国第一。 长沙的房价呢? 2019年,长沙房价收入比仅6.4,全国50城房价收入比倒数第一,买房全国最轻松。工作6年就能在长沙买一套房,真是太幸福了!
三流城市抢房,二流城市抢人,一流城市抢产业。 房价,不是一个城市的荣耀,而是一个城市的“十字架”。
摆脱噩梦 全靠这两种方法!
从客户的角度看,如果花旗银行大厦的报价真的是56亿元,那么这个价格真的非常值! 我们可以算一笔账:
1、当下,花旗银行大厦租金为11-12元/每平•每天。
如果按12块计算,那么一年的租金就有5.26亿(12*365*12/10000),一年的回报率就是9.4%(5.26/56)。 这笔投资,差不多11年就能收回成本。 2、花旗银行大厦还拥有面朝外滩139米的LED广告屏,收费标准为79万/小时。 假如一年有1/10的时间亮着,那么一年的广告费也差不多6.9亿元(0.1*79*24*365/10000)。
算上租金收入和广告费,这笔投资差不多5年就能收回成本。
写字楼估值为何如此低呢?我们看看行业状况。
最近几年,写字楼有个趋势,空置率不断攀升。 据世邦魏理仕报告,2019年,一线城市写字楼空置率明显上升,一连创下多个“历史新高”。 其中,北京15.9%,上海19.3%,深圳22.04%,广州5.5%。
正常情况下,空置率保持在10%以下属于正常水平,超过20%就太异常了。 2020年一季度,一线城市空置率再创新高! 戴德梁行数据显示,一季度深圳写字楼空置率为24.6%,环比上升2.6个百分点,空置率位居四大一线城市之首。 同期,上海空置率为21%,北京是13.8%,广州只有5.2%。 为什么?需求下降,供给太多! 以深圳为例。 2017至2019年,深圳GDP增速从8.8%放缓到6.7%。2020年1-2月,深圳市规模以上工业增加值同比下降18.5%,降幅大于全国13.5%的均值。 计算机、通信和其他电子设备制造业等多个行业,下降趋势的行业数量占比超过一半。 深圳经济波动,加上产业结构调整,导致不少企业退租,或者大换小,市场需求减少。
另一方面,深圳写字楼供给又大幅增加! 戴德梁行报告显示,一季度深圳有3座甲级写字楼投入使用,带来30万平方米新增供应,将全市存量推升至582.4万平方米。 第一太平戴维斯统计,未来五年深圳将迎来甲级写字楼供应高峰,今年预计共有134万平方米写字楼交付。未来五年,新增供应面积达到507万平方米。 供过于求,深圳写字楼未来状况,也不容乐观。 注意一点,我们分析写字楼行业,是怎么分析的? 首先就是算账,算租金回报率。
这个是写字楼投资的铁律。 任何写字楼投资,都得拿着计算器,算概率、租金,最后算出赚多少钱。 其次,就是看行业趋势,也就是供需关系。 供给增多,空置率就上升,租金就下跌,估值也下降。反之亦然。 所以,当市场环境不好的时候,即便再好的投资标的,10年不仅不会涨,也会下跌60%。 这对一座城市来说,虽然不是坏事儿;但是对它的投资者来说,绝对是一个噩梦!
写字楼市场,非常成熟和市场化,这才是一个“正常”的市场。 不正常的市场是哪个?住宅市场。 如果这栋楼改成住宅,房价大概多少?20万/平米! 整栋楼估值高达200多亿,得翻四倍! 反过来,如果周围的住宅,都像这栋写字楼一样,那么价格得跌75%! 所以,最后一个关键问题是,住宅市场会像写字楼一样吗?
剥离教育和金融属性住宅市场挤泡沫!
住宅市场,会像写字楼一样吗? 我们必须搞清楚,这两个标的有啥本质区别。 无论住宅,还是写字楼,都是钢筋水泥,区别主要在于用途不同。 写字楼,就是用来办公的。 做生意,收租金,除此之外,几乎没有其他用途。 所以,定价逻辑非常清晰,就看租金回报率,就看供需状况。 住宅呢? 除了居住功能,还承担户口、教育、金融投资等等重任。 我们的住宅承受太多了,所以定价逻辑不清晰。
价值多少?教育的价值多少?金融属性价值多少?这些都太虚了,根本没法衡量嘛! 现在,你怎么判断一套住宅,自己是买亏了还是买赚了? 租金回报率?房价收入比?市场供需状况?都不是! 只能看,同小区、楼层和户型,别的房子交易价格是多少。 在流动性极差的市场,这种方法根本不能代表市场价值,而是庞氏骗局或博傻。
所以,现在搞清楚了,写字楼和住宅,本质区别就是:写字楼除了办公,其他任何依附属性都没有,而住宅,除了居住功能,还承载了教育、户口等其他功能。
未来,住宅会不会像写字楼一样,关键得看,房子上面的其他属性,会不会剥离出去,只剩居住属性! 那么,住宅会剥离其他属性,最后只剩居住属性吗?当然会,房住不炒,这是大势所趋! 房住不炒,第一阶段,去除房子的金融属性。 先是控制杠杆,严控杠杆资金进入房地产;然后限售限购,冻结房地产市场交易。 没有杠杆,没有交易,房地产基本去掉了金融属性。 房住不炒,第二阶段,去除房子的附加属性,最重要的就是教育属性。
先是从学区房开始,“多片划区”,“六年一学位”,向优质教育资源动刀;然后租购同权,租房也能上学,促进普通教育资源公平。 这也意味着,跟写字楼一样,住宅价格挤泡沫。 最后,房价合理不合理,不再只看同小区成交价格,而是重点看房价收入比,看租金回报率。 不信?看看商住房,北京和上海的商住房,就剥离了教育和金融属性,价格只相当于周围普通住宅的40%-50%。 商住房的泡沫已经挤得差不多了!
资源是稀缺的,优质资源更是稀缺,不是每个人都是后浪,绝大多数人只是韭菜。 最后一个问题,被剥离出来的教育属性,会平均分给广大民众吗? 如果不会,那么这些优质资源会流到哪里呢?欢迎檀香们积极留言!