人口总量与结构变化引起怎样的人口效应？
人口对经济体层面房价的影响主要体现在如下三个方面：
一是人口总量变化影响房价。人口总量变动包括自然增长、跨国(境)人口流动，一般而言，人口规模变化与住房需求呈正比。根据世界银行数据，当前全球生育率为2.45，其中高收入、中高收入、中低收入、低收入经济体总和生育率分别为1.67、1.83、2.81、4.8，高收入和中高收入生育率已经不足以弥补人口世代更替。但高收入经济体吸引了大量人口跨国流入。我们在《中国人口大迁移》报告中谈到，根据联合国统计，1950-2015年美国净迁入人口超过4800万、沙特阿拉伯和阿联酋净迁入合计接近1600万，德法英西意等西欧五国净迁入合计超过1100万，加拿大净迁入约900万，澳大利亚净迁入近700万。因此，澳大利亚、加拿大、新西兰、中国香港、美国1970-2017年人口年均增长分别高达1.5%、1.2%、1.1%、1.1%、1.0%；而德国、意大利、日本移民政策较为保守或移民较少，人口年均增长分别为0.1%、0.3%、0.4%；德国人口在2004-2011年一度累计减少约230万、后因移民重回增长，日本人口于2009开始负增长，意大利人口从2016年开始负增长。
二是人口结构变化影响房价。20-50岁主力置业人群、家庭户规模等人口结构变化，将引致住房需求变化。在家庭户规模方面，由于结婚年龄推迟、不婚率和离婚率提高、低生育率、寿命延长、人口老龄化、人口流动等，导致全球家庭户规模呈小型化趋势，这增加了一定的住房需求。1960-2015年，美国家庭户规模从3.33降至2.54人，日本从4.14人降至2.39人；此外，1980-2015年，韩国从4.78人降至2.73人。在主力置业人群方面，美国20-49岁人口规模尚在持续增长，日本、韩国、英国分别已在1996、2004、2011年见顶，主力购房人群的规模变化对房地产市场具有非常显著的影响，这一点我们在《房地产周期》(人民出版社)已经阐述。
三是人口通过经济增长影响房价。人口红利是许多追赶经济体过去经济高速增长的重要源泉，在人口红利消失后经济往往转为中速或低速增长。
