交房租10年应该鼓励但20年押金就太扯了
之前，老齐一直在夸北京的租房市场建设和共有产权房建设都走在了全国前列，但开发商们却用实力啪啪打脸，最近有条消息，北京市大兴区黄村镇兴化大街地块，楼盘暂定名为“中国铁建理想家”，该楼建成后，按照规划所有的住宅全部都要用于租赁。这也是开发商自持物业出租的一个典型，但谁成想，这个楼盘的销售人员给出了这样的出租方式，首付就是要交十年的租金，然后再交二十年的押金，房子就可以使用了。
于是有人算了笔账，这个房子的租金还可以，有可能略高于周边老破小的租金水平，这我们也能忍了，毕竟是新房嘛！80到100平米的两居室，估计租金在5000元，一年6万，十年是60万，然后再交120万的押金，总计180万。也就是说您要交180万，这房才能住十年，当然十年到了之后房租人家扣掉了，120万押金应该是返还的。
这就属于耍小聪明了，谁都知道资金是有成本的。按照现在的无风险收益率5%来计算，180万的资金占用，每年产生的收益大概是9万，换句话说，你一年的房租不再是6万，而是9+6=15万，平均每月的房租是12500元，这对应100平米的房租可就太高了。有这钱，你在北京能在市面上租一个140平米的中高档小区了。所以显然这又是开发商一个坑人的游戏。通过大量占用你的现金，变相提高租金。达到他快速回款的要求。有明显的以租代售的嫌疑。
这个事，我们要分开看，一次付10年房租，这个事我们是应该支持的，一把付掉10年房租，这个房子你就有了稳定的预期，毕竟现在很多人自己买的房子，也住不了10年，所以对于一个10年租约的房子，基本就会产生强烈的归属感，你甚至可以自主添置家具了，因为家具电器的使用周期，基本也就是10年。而且一把付掉房租，也省的日后再为房租涨价而烦恼，这其实是应该鼓励的方式方法，我相信如果以60万10年房租来看，很多人都是愿意这么解决住房问题的。长租房多了，确实买房的刚需也就少了。我能用60万解决的问题，谁愿意花600万呢？毕竟都是一样的住。当然如果你想住完后再卖个高价，那就另当别论了，因为这就是属于投资的范畴了，跟住房需求关系不大。其实60万的资金占用，也已经让房租每年增加了3万，实际房租已经达到了每年9万，这在当地已经是一个比较高的水平了。但考虑到10年长租的稳定，我相信还是会有很多人考虑的。毕竟不会投资的人更多，不会算账的人也不少。
至于押金这部分，实在是一点道理都没有，而且还要交20年的押金，这就太扯了，你是怕他把你房子偷走吗？这可是不动产。我们自己租房的时候也就顶多押一付三，那押金1个月，基本足以支付房子里的各种损失，而且10年长租房，基本就要面临重新装修了，所以其实任何损失都应该在正常损耗之列，开发商可以提出一个正常合理的押金范畴，比如3个月租金，甚至是半年租金的押金，这相信大家也会接受，至于20年租金的押金，确实毫无道理。占用租客资金的意图太明显，吃相太难看，所以才会激起民愤，成为舆论焦点。
其实很多开发商都要比这个楼盘的开发商有脑子，比如去年北京另外一个算是中高端楼盘，丽都壹号也有开发商自持物业租赁的楼盘，差不多150万押金3年，100平米，但是人家免租金。给租客一个错觉，好像住房不要钱。但其实算笔账，150万，按照市场无风险收益率5%算，一年7.5万，而如果从中介手里租二手房，差不多同样的房子要一年10万，所以大家租开发商自持物业的房子是划算的，而且还是新房，新装修，并且还有3年稳定的住房预期，所以当时租的特别快，房子就租完了。有人问开发商傻吗？不傻，我们按市场无风险收益率算，一年是7.5万，低于周边二手房租，但开发商如果按照他发债成本，或者房子抵押贷款的10-12%算呢，一年就是15-18万，远远高于周边房租。所以开发商也是划算的，起码比他直接拿房子做抵押贷款，付出10-12%的利息划算的多。
所以综合来看，中国铁建理想家的这个开发商只是个案，而且是比较傻的开发商，才会把自己占用资金的意图暴露的这么明显，一下惊动了央视，这就是等着政府出手收拾他，事实上，北京住建委已经启动了对于这个小区以租代售的调查，处罚之后重新规划出租方案，而大多数自持物业租赁的开发商，都是比较理性的，他们当然也要占用你的资金，但会给一个比较合理的，让你接受的水平。当然，我们也要欣喜地看到，开发商自持物业租赁，这就是逼着开发商进行长租，因为只有长租，他才能更多占用你的租金，把隐性租金提高，而长租房多了，对于商品房购买的刚性就会下降。另外，从福利角度看，开发商自持物业出租，这种房子可以上户口，也可以子女上学，开发商通常都会很配合，因为你跟他不是竞争关系，他是企业留着这些福利也没用，这些福利本身就是长租房租金的一部分，所以不要被某些自媒体带节奏，说什么这是一个坑，我们又被自持物业租赁的政策耍了，根本不会，有问题早爆出来是好事，后面会更加规范。就拿中铁建理想家这个楼盘来说，如果把20年租金的押金取消，光说60万租10年的事，其实吸引力还是很大的。
