马光远：中国会重蹈日本房地产泡沫的覆辙吗？
2021年一季度，全国出台房地产调控措施超过100次，严查经营贷，防止假离婚，无所不用其极。同时，金融监管层也在很多场合表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。
然而，即便如此，房地产的数据依然靓丽。前两个月，全国房地产开发投资增速超过38%，商品房销售面积同比增长105%，商品房销售额增长133%。70个大中城市2月份房价数据显示有56个城市新房环比上涨。一线城市中，上海热度依旧，北京蓄势待发，3月份预计二手房交易额超2万套已成定局。
一方面是不断加码的调控，一方面是不断上涨的数据，同时，伴随着的则是对房地产泡沫破灭的担心。中国的房地产泡沫，会否重蹈日本当年的覆辙，成为每一次房价上涨之后都不会缺席的话题。
日本房地产泡沫，是人类历史上最著名、最荒唐的泡沫之一。
上世纪80年代，由于“广场协议”导致的日元升值成了日本房价暴涨的导火索。日本政府为了遏制日元升值和贸易优势，在货币政策上实行了低利率政策，推动了日本股市和房地产价格的快速上涨。
关于日本房地产泡沫的数字，后来成了研究泡沫经济耳熟能详的案例。比如，在一个正常的国家，房地产市场的总价值一般是年度GDP的2到3倍，房地产业大约占可变价格财富总量的50%。
但在日本房价暴涨的周期，这些指标都完全失灵。1986年到1990年，日本全国商用土地的平均价格累计涨幅高达67.4%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈平均地价涨幅达到了1.2倍，日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。
东京的全部地产的价值超过了美国的全部房地产价值的总和。到1989年底，日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是说，把日本卖掉，可以买5个美国。到1990年，日本土地的总价值超过了世界其余地区全部土地价值的一半，东京的单个家庭的住房价值高达3000万或4000万美元。
这些数字尽管现在看来非常荒唐，但在当时，对于日本经济和日本房地产的奇迹，很多专家用“新经济范式”来解释，认为日本房地产没有泡沫，诸如人多、地少、经济高速增长等现在用于解释中国房价一直上涨的逻辑在当时日本的房地产市场非常流行。
日本国内绝大多数的人甚至认为，按照日本地少、多山、人口密度高的国情，日本的房价会永远的上涨。这在日本房地产泡沫破灭后显得非常荒唐，但在当时的房地产市场，这是一个非常严肃的，得到公认的结论。
在1990年日本泡沫破灭之前，绝大多数的人认为日本房价和股市仍然会继续上涨，其中的代表人物三一证券的总裁坐着火箭登上了美国《时代周刊》的杂志，但就在1990年，日本泡沫破灭，几年后，三一证券的总裁跳楼自杀。
