[叶檀看股市]连着三个“坏消息”!深圳楼市 开始动摇?!
“楼市利空”接二连三,深圳楼市如何发展?
深圳新冠疫情反扑,叠加楼市“最严”调控,总部位于深圳的“华为、腾讯”两家,也正在被外部势力影响……
自8月14日深圳罗湖区发现新冠疫情以来,叶檀楼市后台不断有读者表达自己的担忧: 刚在深圳买了房,就遭遇多个利空叠加,自己是否“站在了高岗上”。
读者们的恐慌可以理解,一线楼市向来坚挺,但总有天花板,此次“三个利空消息”同时发酵,是否会成为深圳楼市的“拐点”?
事实上,现在的深圳楼市确实处于“拐点”! 如果将“三个利空”拆开分析,从北京的经验来看,疫情只会对房屋租赁市场产生短期影响。
另外,“最严”调控下,深圳楼市已经出现分化,互相反哺的态势已经初见雏形。 至于“华为、腾讯”两家带来的利空消息,前者“早已习惯”,后者“不痛不痒”。
以上,何谓深圳楼市的“拐点”? 向死而生,利空出尽,“拐点”之后,价值平稳上升将正式成为主基调。
疫情反扑?!
防疫迅速跟进,并未扩散,不必恐慌。
8月14日,据广东省卫健委通报,深圳罗湖区确诊3名新冠肺炎患者。 疫情发生后,深圳罗湖区以该生鲜超市为原点,展开大规模核酸排查,截止8月16日,深圳市共采集核酸样本8.34万份,暂未发现新增病例。
疫情反扑,房租短暂下降,但房价不受影响。
据中房协资料统计,进入2020年,受疫情的影响,全国房屋租赁价格在今年2月出现短暂的持平,而后3月继续回到缓慢增长的状态之中。
四大一线城市方面,2020年7月,北京受“疫情反扑”影响,平均租金环比微跌0.2%,上海、广州、深圳分别环比上3.7%、1.9%、1.5%。
而根据国家统计局数据,2020年7月,北京二手房涨幅较上月持平,新房价格还环比上涨0.3%。
以上从北京的经验来看,在可控范围的内的疫情反扑,实际不会对楼市产生决定性影响。
但是,深圳“715最严”调控,确实彻底改变了深圳楼市。
深圳楼市 彻底“疲软”?
事实上,最严调控之后,市场出现明显分化。
7月15日,“最严”调控政策出台后,数据显示,7月16日至22日期间,深圳二手房日均网签222套,相对6月份日均450套出现明显下滑。 需求转向新房市场,热度不降反升。
深圳“最严”调控中对于购房资质的限制确实刷掉了一大批购房者,但不可否认的是,深圳住房的供给与需求仍然处在失衡状态。
需求不减,市场正在“持续分化”。据深圳住建局数据,8月3-9日,深圳新房市场成交连续上涨,共网签1036套,日均成交148套,环比上涨24.4%。
可以想象,当大量购房者失去购房资格,反而会催生拥有购房资格的消费者冲进售楼处,甚至一向不温不火的商住公寓、小产权市场成交量也得到了不小提升。
这也就不难解释,在“最严”调控背景下,深圳南山区的新房均价仍然上涨了6.57%
“最严”调控政策的初衷是稳住一部分“需求”,为“供给”争取时间。
2020年8月4日,深圳房管部门联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》,旨在适当提高居住用地比例,规模上增加“供给”,疏解一部分购房“需求”。
以上,恐怕在很长一段时间内,分化的市场会互相补充流动性,以至于所谓的房价下跌,甚至“崩盘”的几率几乎不存在。
大企业催动楼市?
华为腾讯受打压,深圳楼市是否受影响?
华为与腾讯总部都在深圳,原本巨头加持的大好局面,现在似乎突然变成了两大利空袭来。
首先我们需要明确一点,一个区域的大型企业,还真的是有可能影响到当地房价,甚至到很深远的地步。
在以往的文章中我们反复提过,深圳自身房价的飞跃,就是得益于自身产业结构调整,大量引入新兴科技产业,从而吸引了大量高净值人才。
而这些所谓的高净值人才,就会根据自身财力,去购买有别于刚需用房的中高端住宅,政府再配合出台一些限制,比如一线城市土地出让少等,迅速将房价抬升到一定高度。
可以说,腾讯与华为这类重磅企业,是深圳房价的缔造者之一。
这种事情不是少数,7月20日晚间,支付宝母公司蚂蚁集团“官宣”启动上市计划,据称将会造就诸多亿万富翁,让不少人直接财务自由。
这则消息一出,反应最快的就是房地产行业,“要涨价”的说法迅速弥漫开来。 这种想法不无道理,身家暴涨后,要么继续持股看好蚂蚁金服,要么拿钱出来买房子消费,只要短时间卖出去几套豪宅以及一定数量的中高端住宅,再加上杭州近年来极力营造自己土地热楼市热的“商业形象”,自然是可以把房价再往上带一带。
甚至更夸张的例子,据说马钢集团每次工资的调整都能影响到马鞍山的物价,甚至是房价......这些例子其实都说明了,大型企业的确是可能对所在区域的房价进行干扰的。
那么以上是不是意味着,美国对华为以及腾讯的阻挠,也一样会对深圳短期内的房价造成影响呢?
我们的看法是:并不会有大的影响。
首先,华为被美国折腾也不是什么新鲜事了,不少年了,如果要有什么对楼市的负面影响,早就有了,哪儿还等到现在发作。
除非华为也和蚂蚁一样突然宣布上市……
其次,腾讯方面,甚至可以用“不痛不痒”来形容。虽然媒体极尽渲染,但是实际上特朗普只是要禁止微信的海外版。
在腾讯发布第二季度业绩后的财报电话会议上,腾讯首席战略官、集团高级执行副总裁James Mitchell在回答分析师提问时表示,来自美国的营收占总营收的比重低于2%,其中,美国广告收入占总广告收入的比重低于1%。
虽然腾讯营收的1%依旧是天文数字,但是对于腾讯来说,还真不是什么要死要活的局面。
以上,总结来说,疫情、调控、企业三个“利空消息”,看似来势汹汹,但拆解来看,其实都撼动不了深圳楼市基本盘。
最后,如开头所说,我们认为深圳楼市现阶段确实处于“拐点”,当利空出尽,再来都是好消息,各位过度敏感的业主们,千万别自己吓自己,最后倒在黎明前的黑暗里。