香港住房制度的评价与反思
1.香港住房制度评价
住房需求基本满足，套户比1.09
房屋套户比达到1.09，居民住房需求基本满足。2016年，香港永久性屋宇单位273万个，家庭住户250万户，套户比高达1.09。剔除屋宇单位中非住宅单位，如职工宿舍、大学宿舍、工业大厦内的劏房，实际套户比约1.06，基本满足居民住房需求。
2003年以来，套户比略有下滑。2003-2016年，香港房屋套户比从1.12的高点，逐渐下滑至1.09，表明房屋供应持续落后于人口增长与家庭规模缩小带来的新增住房需求。
居住条件较差，人均仅16平米
香港人均住房面积只有16平米，落后于其他发达经济体。2015年，香港公屋、居屋、私人楼宇的面积中位数分别为23平米、51平米与52平米，房屋单位普遍小型化。
近20万市民租住劏房，人均住房面积5.8平米。劏房即分间楼宇单位，指住宅单位被分成两个或以上较小单位用于出租。香港统计处2016年《主题性住户统计调查第60号报告书》统计显示，劏房居住人口达19.99万，占总人口比重约3%，人均居住面积仅5.8平米。租金低是香港市民居住劏房的主要原因，占比达到45%。
房价持续上涨，居民购房困难
房价持续上涨，绝对房价与房价收入比位居国际大都市前列。1986-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍，年均增长10%、10%和9%。据Numbeo网站2018年11月数据，香港城区平均房价2.88万美元/平米，郊区平均房价1.85万美元/平米，房价收入比达到47.81倍，绝对房价与房价收入比均位居国际大都市前列。
由于房价过高，住房自有率自2004年起持续下滑，房屋趋于小型化。高房价一方面脱离了居民购买力，自置居所住户在香港家庭住户总数占比从2004年的54.3%下滑到2017年的49.20%；另一方面使得小面积户型广受欢迎，住房条件改善有限。2009-2017年，40平米以下私人房屋竣工量占私人房屋竣工量的比重从5%提高到39%。
房价攀升带来的财富效应，加大社会贫富差距。香港贫富差距较大，1971-2016年，基尼系数从0.43提高至0.54，高于欧美等发达经济体，逼近联合国规定的危险水平0.6。而香港房价长期跑赢家庭收入，叠加遗产税取消与保有环节税负低，房价攀升产生的财富效应，进一步加大社会贫富差距。
租房家庭近半，房租水涨船高
公屋数量众多，叠加房价过高，香港近一半家庭选择租房。2016年，租住公屋家庭76.4万户，租住私人房屋的家庭45.9万户，租房家庭合计122.4万户，占比49%；自有房屋家庭125.8万户，占比50%。
房租水涨船高，租住私人房屋家庭负担较大。尽管公屋家庭房租负担小，但租住私人房屋的家庭(占比18%)面临较大的住房负担。1986-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨3.7倍、3.5倍和3.4倍，年均增长5%。租金等住房相关支出也取代食品烟草，成为居民主要消费支出，2016年占消费比重的22.4%。
2.香港住房制度反思
房地产业在香港经济中占比较高
房地产占GDP比重较高。
房地产占香港GDP比重较高。房地产业占香港GDP比重在八九年代平均达到9.8%，相关行业(包括地产、楼宇业权与建筑业)占GDP比重一度超过30%，2006年以来占GDP比重保持在20%-25%。
香港经济产业结构经历了三个阶段。(1)英国入侵之后，确立了香港自由港的重要地位，转口贸易和航运成为经济主导产业；(2)50-70年代，面对朝鲜战争爆发与对华禁运形势，香港积极转型工业化，纺织、成衣、电子等劳动密集型工业实现快速发展；(3)80年代后，随着劳动力、土地成本大幅上升，以及内地改革开放，香港制造业逐渐向内地转移，金融地产、贸易物流等成为推动经济增长的重要产业，奠定了香港国际金融中心、贸易中心和航运中心的重要地位。
房地产是政府财政收入的重要来源。
2016年，财政收入中房地产业贡献比例超过32%。土地出让金方面，政府土地出让收入1280亿港币，占财政收入比重22%。房地产相关税收方面，持有环节差饷与物业税合计246亿港元，占财政收入比重的3%，土地租金约占财政比重的2%；交易环节从价印花税(不包括香港永久居民购买首套房税费)、额外印花税、买家印花税合计185亿港元，占财政收入比重的3%。如果再考虑房地产发展商或中介的利得税(物业交易属于日常经营行为的机构需要缴纳利得税)，财政收入中房地产业贡献比例将超过32%。
土地供应不足，为高房价埋下伏笔
因重视生态保护，香港可开发土地有限，土地储备少。香港重视生态保护，依据1976年制定的《郊野公园条例》，占地37%的郊野公园无法开发。由于可开发土地有限，政府新增土地供应主要来自填海造地与土地征收。但2005年以来填海造地大幅减少，而土地征收耗时较长，导致政府可出让土地资源较少。
土地出让减少，加剧供给不足。1984年《中英联合声明》要求香港回归前每年批地不超过50公顷，政策初衷在于防止英国超售土地，但客观上限制了土地供给；2003-2010年，特区政府为维护楼市稳定大幅减少土地出让，年均仅供应住宅用地5.37公顷。
房地产周期“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，在人口持续增长背景下，香港土地供给不足，叠加2008年以来金融环境宽松，造成香港房价持续上涨。
中产置业缺乏支持
理想情况下，香港可形成“公屋-居屋-私人住宅”阶梯化供应体系。低收入家庭可申请租住公屋，在储蓄足够首付后可购买居屋，当经济状况进一步改善时，可购买条件更加优越的私人住宅。在住房升级过程中，一方面不断改善住房条件，另一方面，逐渐腾出公屋、居屋，供其他中低收入群体居住。
但居屋供给减少，叠加房价上涨，中产置业缺乏支持，住房阶层逐渐固化。香港楼市自2003年起复苏，房价持续上涨，由于居屋供给大幅减少，中低收入群体购房困难，居民住房条件难以有效改善，同时，房价攀升带来的财富效应，进一步加剧社会贫富差距。
为有效解决中产置业困难问题，香港新特首上任后提出，加大公营房屋供应，重点资助中低收入阶层购房置业。2017年7月，香港新特首林郑月娥上任，随后颁布多项房屋新政，提出在加大土地开发与供应的同时，积极建立居民置业阶梯，重点资助中低收入群体购房置业，主要包括：(1)将公营房屋供应比例从六成提高至七成；(2)扩大“绿表置居计划”，以更多的“绿置居”取代出租公屋，(3)“白居二”计划恒常化，允许白表人士购买未补价的居屋二手市场单位；(4)修订资助出售房屋定价机制，令售价与私人房屋市价脱钩。随着香港房屋新政的不断推行，中产置业问题有望得到改善。
