下面，我们学习一下计算公寓价值的方法。大家也许会感到诧异，在这里为什么会提到公寓的价值计算方法。但是，实际上公寓是一种与附息债券非常类似的金融商品。
无论是用于金融投资的公寓还是分售的公寓，决定房地产价格的方式只有一种——那就是使用合适的贴现率，对未来的现金流总和进行折现，这样就可以计算出房地产的正确价格。假设投资者购买了一栋投资用公寓，那么该如何计算房东手中剩余的未来现金流呢？
答案是从房租中扣除税金和修整费等各种成本的支出，所剩余额就是未来的现金流。此外，我们还要考虑一点，那就是房屋不总是想租就能租出去的，有时也会面临缺少租客的尴尬局面。因此，就必须考虑到承租率这个因素。在附加这些因素后，
公寓现金流的计算公式变为下述所示：每年的现金流=(1-税率) x(承租率年度房租总额-各种成本支出) 接下来，我们还必须考虑卖公寓时能够卖个什么价格。
假设在购房n年后打算出售时，其房价为FV.则公寓价格的计算公式就如图所示。
一般来说，房地产商就是按照上述公式进行运作的。他们会充分考虑通胀率和利息水平，并在此基础上推算出贴现率、房租以及房屋未来售价等要素，然后估算出房地产的合理价格。最后，再进行宣传，寻找容易上当的客户，以高价出售房产然而，这个方法也存在一定的问题。在计算过程中，需要推算多个参数，非常耗费精力。
同时，有时误差偏大，缺乏实际操作性。因此，在实际操作过程中，往往会运用最为实用的粗略计算法来计算公寓的价格。在粗略计算法中，将年度房租收入除以房价所得的数值称为“收益率”。“收益率”的大体水平是由市场繁荣程度等经济状况决定的。最近，公寓的收益率大概为5%左右。
如果反过来运用这一关系，就可以轻松地计算出房产价格：房产价格=年度房租收入÷收益率这就是所谓的“粗略计算法”的公式。假设收益率为5%,就可以计算出房产价格实际上是年度房租收入的20倍。在计算月租10万日元的公寓的价格时，我们可以先计算其年租金，即： 10万日元× 12个月=120 万日元。然后用年租金乘以20倍，所得的2400万日元就是公寓的理论价格。
只要在对永久性支付定额房租进行数列计算时，就可以导出这个公式。因此，从本质上讲，这个粗略计算的公式与DCF 模型的思维方式是相同的。
