一、私募基金特征
二、私募融资的四个新特点
1．融资活动半公开化。
2．融资行为渐趋理性；民间融资违约现象很少，江西民间融资的偿债率在95%以上。
3．生产性融资比重高；宁波民间融资约85%用于生产经营，温州约为93.3%，福建省约为98.2%。
4．利率水平明显上升；2004年6月以后维持在14.4%左右。
三、私募基金三种操作模式及其特点
以投资公司、资产管理公司形式存在的私募产业投资基金
（1）依《公司法》创建类基金式的不动产投资公司，委托与之相关联的资产管理公司或自己直接从事不动产投资。此类不动产投资公司可以理解为未上市的私募的公司型不动产投资基金。这里的不动产投资公司所运营的资金是企业自有和负债资金，并不是信托资金，故从事的业务也非信托业务。
（2）依《公司法》直接建立资产管理公司，从事不动产投资银行业务。这里的资产管理公司所运营资产若为投资公司委托，则可理解为基金管理公司；若为公司成立和运营过程中取得，则可理解为基金公司。
以信托计划形式存在的私募产业投资基金
该种模式有三种特点：
（1）较短的期限，一般为3年。
（2）有力的担保措施。
不动产资金信托贷款一般需要强有力的担保措施，主要担保措施有土地使用权证质押担保、连带责任担保、开发商股权质押担保等。采取有力的担保措施一方面可以降低投资者的投资风险；另一方面也可以降低信托投资公司自身的风险。
（3）受政策影响较大。
以基金管理公司形式存在的私募产业基金
此种形式是国外基金进入我国不动产市场采用的主要形式。在美国，投资不动产的基金年平均收益率为6%~7%；日本、新加坡为4%。而在我国的上海、北京等地，不动产投资的年净收益率可高达20%~50%。面对如此诱人的收益率，海外基金机构将寻找各种机会进入中国不动产市场。
海外资金一般通过两种方式进入不动产：一是以基金的方式投资，二是通过直接购买中国不动产上市公司的股票而实现的股权投资。
基金式投资的投资模式为：基金在国外注册，在中国注册一基金管理公司，下设针对具体项目的项目公司。这种方式一方面是为了避税，另一方面也是迫于国内有关不动产基金政策的不明朗。项目公司则有利于引进其它的基金，还可以很好地规避风险。如果下属的一个项目出现问题，只需把这一个项目卖掉套现，而不涉及到其它的项目。
四、私募基金利益分配比例
在利益分配上私募基金大多按产品实际收益划分：
（1）如果收益在10%以上，则全部是客户的收益；
（2）如果收益在20%以上，则基金与客户三七开；
（3）如果收益在50%以上，则基金七客户三；
（4）收益在100%以上的部分，全部归基金。
五、私募基金存在两大问题
1.由于缺乏与国家产业调控政策呼应的地方产业政策，民间融资因其自发性和信息滞后性，以及高利润行业诱惑，极易导致民间融资进入受控制行业，这削弱了宏观调控的效果，也容易出现风险。
2.民间融资参与者众，涉及面广，操作方式不规范，其分散性和隐蔽性使相关部门难以监管，一旦发生纠纷极易影响当地的经济金融稳定。
