马光远：在深圳一样供求失衡城市 自住需求能上车就上车吧
在深圳房价上涨半年之后，深圳祭出了史上最严的调控措施，一些还在犹豫中的购房者感叹，一觉醒来失去了购房资格。
从深圳这次出台的“八条措施”看，严厉程度确实空前，最主要表现在，再次提高了限购的门槛，要求在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。目前属于全国最严厉的限购政策。
同时，针对“假离婚”的行为，规定任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这意味着，即使是真离婚的，也得按照“疑罪从有”的原则对待。另外，在首套住房的认定上，采取认房又认贷的原则，第二套普通住宅的首付比例提高至70%，非普通住房的首付款比例不低于80%。其他的措施还有将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，打击阴阳合同等。
坦率而言，深圳的调控措施，除了“史上最严”这一个亮点，其实也没有什么别的亮点。房地产市场化20多年来，即使在改革开放的前沿阵地深圳，面对房价的上涨，采取的办法依然是以前的老办法，还是熟悉的配方，还是以前的味道。
每一次政策的出台，依然是将房价上涨的因素归结为炒作和投资。如果说真的是因为投资和炒作，还情有可原，但我的观察是，深圳这一波上涨，最主要的原因有以下几点：
一是深圳房价在经历2015年之后的一波大涨后，自2016年以来，房价总体在一线城市中率先调整，这几年总体比较稳定，根据深圳房价的小周期，2020年该涨了。“该涨了”，这是我去年以来，每次去深圳都强调的观点；
二是深圳作为“粤港澳大湾区”的龙头城市，作为社会主义先行示范区，这几年利好不断，深圳目前是中国GDP第三大城市，亚洲第五，世界前30名的城市。深圳也是过去40年全球发展最快的城市，没有之一。深圳也是粤港澳大湾区最具创新活力的城市。在一系列利好的刺激下，深圳的前景被强烈看好；
三是深圳是过去5年，中国人口净流入最多的城市。2017年常住人口增加55万，2018年接近50万，2019年是40多万，在全国所有城市中遥遥领先；
第四，深圳住宅的供应赶不上城市发展的速度。今年4月份，网上有一篇《 深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”！》的文章，里面对深圳这么多年来土地供应结构等进行了剖析，这篇文章的水准不错。
这篇文章在谈及深圳的土地供应时引用了一些数据：过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%；从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北京、上海、广州，仅比香港的8%高一点。在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套。
以上四点导致的住房需求是真正的居住需求，我们假定深圳没有一套房子是出于投资而购买，在以上四点因素的推动下，深圳房价上涨的压力已经相当大。
如果说非要加上第五点，那就是我今年一直说的，在全球央行放水的情况下，大城市的好房子的确不会像一些人想的降价，而是财产保值的最好选择之一。也就是这一点原因，和投资沾点边，其他都不沾。
其实，这一篇文章我从一开始就没想写多长，该说的过去10年都说了，该预测的去年年底也预测了。关于房地产调控的各种评论，已经写到不想再写。10年前我就呼吁，房地产政策应该走出调控的“俯卧撑”轮回，我在10年前的文章中就写道：
1998年以来，我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策：房价快速涨的时候抑制，房价要掉的时候立即出手救，面多了加水，水多了加面。我从来没有见过哪一个产业像房地产一样，年年吃药，一会春药，一会打胎药！就是在这样的周期下，中国的房地产产业居然成长为全球最大的房地产市场，成为拉动几十个上下游产业的支柱产业，成为地方政府的最爱，老百姓财富的主要承载形式，这真的是一个奇迹。
同时，必须指出，从98年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。如果站在产业和公共政策的角度而言，2003年以来，中国的房地产政策基本都是失败的。我们一直呼吁抓紧时机构建房地产健康稳定发展的公共政策体系，可是直到今天，这样的体系仍然没有出台。即使如深圳，每次房价上涨，能拿出来的，还是这几板斧。
深圳出台“史上最严”的调控，对深圳房价的影响当然是有的，起码，短期内快速上涨的势头肯定得到了遏制，这是每一次调控都能看得见的短期效应。但是，深圳这座城市的前景的确不错，人口不断流入，土地供应又不足，在不足的土地供应中住宅用地更是少得可怜。
即使像深圳官方承诺的，今年会加大居住用地供应，计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上；增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套；今年建设筹集公共住房不少于8万套，但相对于深圳每年净流入的人口，供应缺口依然很大。这个问题不解决，下次大涨还会来。至于深圳的“二次房改”，我之前也写过专门的文章，我对深圳“二次房改”持保留态度，如果想具体了解，可以去看我之前的文章。
本来有购房资格的，因为犹豫，一夜之间失去了购房资格。对于其他城市的购房者而言，这无疑是一个提醒：
第一，如果你所在的城市和深圳一样属于供求关系失衡的城市，你属于自住需求，能上车就上车吧。可以看一下这几年城市人口净流入的排行版，要不要出手会有答案。比如，这几天老有人问我为什么看好宁波的房价。去看看去年宁波人口净流入多少，在全国的排名，以及宁波房价在全国所处的位置，以及宁波未来的发展前景，其实很容易得出结论的。
第二，不是全国所有城市的房价都会上涨，有些城市的房价基本没有空间了，千万不要轻易入手，但有些城市，我仍然主张自住需求的可以考虑了。比如，北京，上海，房价从2017年下半年调整，已经3年了；
第三，中国未来一些城市属于前景非常好的，比如南京，比如宁波，比如徐州，比如东莞……；
第四，房地产全国普涨的历史早已经终结，这也意味着，房地产全国性调控收紧的概率很低，就目前全国房地产的温度而言，差不多是60度吧，中等偏低。除了不到40个城市，投资房地产一定要谨慎了；
第五，记住，房价越贵的地方越安全，越便宜的地方越危险。
