[马光远股市分析]房地产是经济晴雨表 作为支柱产业地位一百年不会改变
2020年，新冠肺炎疫情肆虐全球，世界经济陷入停摆。这是一场史无前例的全球危机，全球经济正面临着需求供给双重冲击，任何经济体都难以独善其身。值此变局关键时刻，凤凰网财经联合上海交通大学上海高级金融学院、北京大学国家发展研究院以“全球经济与政策选择”为主题，邀请政商学企界嘉宾通过线上形式解析全球经济面临的机遇与挑战。
马光远强调，房地产在中国经济中非常重要，他认为房地产是中国经济真正的晴雨表，房地产投资占固定资产投资的比重、房地产对中国经济的直接贡献和间接贡献都非常大，房地产在中国作为支柱产业的地位一百年都不会改变。
那么疫情下，房地产时代如何发展？马光远判断，这场疫情没有改变中国房地产发展的逻辑，中国房地产虽变了但不意味着没有机会。
以下为发言实录：
各位听众大家好，我是马光远，今天我想就疫情后房地产的发展，包括现在有关房地产的热点，跟大家做一点交流。最近在疫情全球蔓延的情况下，深圳房价突然出现了一波大涨，大家都很诧异，究竟怎么来看中国房地产。到今天为止，中国房地产市场化已有二十年，有很多基本的问题没有搞清楚，所以今天我想借这个机会跟大家分享一下我的一些基本的看法，关于房地产下一步怎么发展，我把这个叫做后疫情时代中国房地产的基本逻辑。
首先，深圳房价的上涨很正常。在2019年年底，按照中国房地产发展的基本逻辑，今年上半年一二线城市房价会反弹，这是一个基本的判断。也就是如果没有疫情，这种反弹本身是很正常的。但是深圳房价上涨以后，有很多人对这种上涨给出了很多解读，从舆论本身来看，大家认为是不正常的。但我想告诉大家，深圳房价的反弹非常正常。
为什么讲非常正常？因为深圳房价其实从2016年年底以后就没有怎么涨过，表现非常平稳，表现非常正常。经过两年左右的调整以后在2019年的下半年，深圳房价实际已出现了上涨的势头。到了今天，这种上涨仍然很正常，但是不要把这种上涨跟豪宅秒光等相提并论。在正常的情况下，这种上涨很正常，当然豪宅的需求在深圳一直存在。现在很多人对深圳房地产到今天为止的种种表现不理解，并且把这种上涨推说为中小企业的房地经营贷流入房地产，导致炒起来。但如果大家不看好房地产，认为房价会下跌、房地产本身撑不住，那么谁会进去？到现在为止，每一次房价上涨或者下跌，都缺乏一个正确的解释，中国房地产市场化二十年了，居然讲不清楚，这非常不正常。
为什么出现这种情况？主要还是因为大家对房地产、对房价本身在中国经济、中国城镇化过程中究竟起着什么样的作用搞不清楚，有几个观点重申一下。
01.房地产在中国作为支柱产业的地位,一百年都不会改变
第一点，大家一定要记住房地产很重要，房地产在中国经济中非常重要。我一直认为房地产是中国经济真正的晴雨表，房地产投资占固定资产投资的比重、对中国经济的直接贡献和间接贡献都非常大。比如说当下，在疫情对中国经济造成严重冲击的情况下，中国经济要稳住，房地产的稳住很重要，房地产涉及的五六十个上下游的产业都是实体经济，包括装修，大量人员的就业都来自房地产的拉动。这个时候一旦房地产出问题，中国经济要想稳住那是不可能的。房地产本身作为中国的支柱产业，现在大家都不讲了，但是不管讲不讲，房地产作为支柱产业的地位不会改变。我甚至提出一个观点，叫房地产在中国作为支柱产业的地位一百年都不会改变。大家可以看一下美国，今天为止，房地产在美国一直是支柱产业，房地产在美国细分行业里边不是第一就是第二。所以有些人把中国经济的很多问题推到房地产身上缺乏基本逻辑。
有些人认为中国没有创新是因为房地产导致，其实中国经济真正创新活力最强的二十年就是过去二十年，房地产领域的创新无处不在，房地产拉动相关行业的创新是中国创新最有活力的地方。比如家电、装修、智能家居等，这些行业的创新让你叹为观止。
中国在房地产市场化以前有没有创新？乏善可陈。现在真正具有活力的领域，包括大数据、互联网、物联网等，应用得最好的领域在房地产领域，这是一个不争的事实。所以不要人为地去贬低房地产的作用，不要人为地去否定房地产作为支柱产业的地位，也不要把中国经济的很多问题推给房地产。大家应该实事求是地、理智地、理性地来看待房地产在中国经济中的地位。这一点特别重要，其实是有很多人情绪化的、发泄性的，把很多问题推到房地产身上。当然房地产本身的发展肯定有很多问题，包括土地市场、土地垄断、监管、开发商与地方政府之间关系、一些城市房价过高等问题。但是，房地产不管怎么样都是支柱产业，在过去二十年的发展过程中，对中国经济非常重要。
02.房地产作为中国最好的投资品时代结束
第二点，房地产跟过去不一样。我这几年一直在讲一个概念，叫房地产大变局，也就是房地产周期性地出现了一个变化，这种大变局对老百姓来讲最重要的是什么？就是房地产作为中国最好的投资品的时代结束。当然提房地产的大变局是和中国经济、中国自身的大变局紧密相关的。2018年高层提出百年未有大变局这个概念以后，其实每个行业都应该研究大变局与这个行业的关系。在下一个周期里面，不要说中国面临百年未有之大变局，就是全球都面临这种巨大的，从政治、到金融、到科技、到产业，甚至思想等各个层面的大变局，房地产的大变局是这场大变局里一个重要表现。今天提到中国房地产跟过去二十年不一样的时候，大家一定要跳出房地产来看这场大变局。当然，房地产自身也在变化，过去二十年面临着住房市场短缺、房地产市场短缺的问题，现在情况改变了，房子基本够了。过去把房地产作为经济增长的重要的着力点、经济增长的工具，每次经济出问题，房地产都要承担非常重要的救经济的作用，现在变了，房地产慢慢地回归到民生功能、社会功能，房地产政策从一个经济政策正在转向社会政策和民生政策，包括下一步房地产怎么做，都不一样。
我过去一直讲房地产的二十年大周期，很多人不重视，全球房地产市场、大的国家房地产市场的周期差不多都是十八到二十年的周期，比如美国房地产十八到二十年总要经历一次调整，这个调整非常明显，在美国过去一百年的历史上看得非常明显，加拿大也是。中国房地产现在正经历一个大变局，也差不多到了二十年，从1998年到现在为止二十年的时间，中国房地产走入了一个跟过去完全不一样的阶段。
如何来判断中国房地产下一步的发展，为什么跟过去不一样？为什么说中国房地产已经不是最好的投资品，原因很简单，六个原因：
第一，中国经济高增长结束了；
第二，人民币的单边升值结束了，这一点很重要；
第三，M2的高增长结束了；
第四，中国的人口红利结束了，“婴儿潮”结束了；
第五，国际资本对中国房地产市场慢慢地不看好，过去中国房地产市场一个推动力量就是国际资本；
最后一个，老百姓的钱花得差不多了，到现在为止，中国老百姓把大量的财富放在房地产市场，包括大量的负债也来自房地产。
所以这六个因素决定了中国房地产作为最好投资品的时代结束了，中国房价大涨的历史结束了。现在把中国大量的调控取消掉，房价会不会出现大涨？不会出现大涨，为什么？因为房地产的基本面决定了这种大涨的推力已经不存在。
03.新冠疫情会不会改变中国房地产运行的基本逻辑
第三点，这次新冠疫情会不会改变中国房地产运行的基本逻辑，这是大家非常关注的。比如在过去二十年中国房地产表现特别坚挺，不断有人预测中国房地产要崩盘，中国房地产要出问题，但是最终都没有出问题，房价不断地上涨，有些上涨超过了很多人的想象。这样的上涨什么时候结束？有人认为这次疫情本身可能导致中国房地产的上涨趋势就此终结，有人甚至说全世界有两个最大的泡沫，一个是美国的股市，一个是中国的房地产。当然这样的说法我本人肯定不赞同的，有人说你看美国股市崩了，下一个崩的就是中国房地产。其实研究房地产从严肃的学术逻辑去讲，经济学、包括房地产的一系列理论，是没法判断房地产本身有没有泡沫、有多大的泡沫，也没法判断房地产泡沫什么时候破灭。这场新冠疫情对中国房地产的冲击肯定非常大，特别在二月份的时候，中国很多城市房地产市场出现了零成交。当然这是一个特殊的情况，房地产的投资在一到二月份下滑了16个以上的百分点，三月份收窄，房地产的交易也是大幅度的滑坡，房地产的销售额下滑了35个百分点，销售面积下滑了39个百分点，到了三月份收窄。
很多人看到这种情况以后认为房地产可能面临非常大的危险，中国目前为止有一百左右的城市都在调整房地产政策。大量的调整没有引发大家的关注，有一些调整政策一出来以后引发反响又收回了，收回的很多政策都是违背“房住不炒”的政策。这种变化下怎么去看房地产？大家应该注意到，4月17日的时候，中央政治局会议重提“房住不炒”，很多人把这理解为中国房地产政策继续加码的一个标志。我认为这种解读是完全错误的，“房住不炒”本身在这个时候重提是讲坚持房子用来住的不是用来炒的，但是后面还有更重要的一句话，促进房地产市场健康平稳发展，也就是说目前最重要的是什么？是健康平稳。
“房住不炒”这是一个长期政策，永远都不会改变，以后哪怕是房地产自身出现了真正的调整，“房住不炒”也永远不会改变，因为这是下一个周期里房地产的灵魂，政策不可能重新回到鼓励大家以很低的程度去炒房子，任何时候都不容许，但是现在重提，更重要的是讲房地产不能出问题，健康平稳很重要。
所以我认为4月17日中央政治局的会议重提“房住不炒”，更重要的不是继续打压房地产，而是讲房地产市场的平稳。我认为下一步整个房地产政策会明显放开，二线会适当调整，因为过去过于严格，特别在2019年，房地产调控的政策到了一个极致，一年出台接近600项政策，除掉节假日，几乎每天出台两个政策来调控。到了今天为止，整个房地产市场变了，没有必要那么严格，只要不违背“房住不炒”，一些政策可以适当地进行调整，我认为三线会明显松动，四线及以下没有必要还坚持一些房地产调控的政策。所以当下来看，房地产一定要回到长效机制的建设。
政策不是说越严越好，不是说把房地产打死打趴下。比如像有些人期待的中国房价掉一半，如果说现在人为的导致房价掉一半的话，那是一个灾难性的结果，中国居民百分之七八十的钱都在房子身上，如果掉一半，不要说银行的问题，就等于老百姓过去几十年没干活，这是一个基本问题。
04.中国房地产未来要发展,可以抓住城镇化的抓手
那怎么样来确保平稳健康，我的总体判断是，这场疫情没有改变中国房地产发展的逻辑，中国房地产变了，但不意味着中国房地产没有机会，中国城镇化的路径没有结束，中国房地产未来要发展的话，真正的要稳定中国经济，那么可以抓住城镇化这个抓手，这是中国走出危机的一个最好选择。
城镇化没有结束，对于中国而言，真正的抓手也只剩下城镇化，其他都是小修小补，比如市场化的建设、工业化的发展、人口红利，基本都结束了，现在唯一可以加速的就是城镇化。那么在整个城镇化的过程中，房地产仍然是不可能边缘化的一个产业，所以围绕这一点，中国房地产的发展不会因为这场疫情的改变而改变。城镇化的路径也是非常清晰的，城镇化未来发展提出要建一批国家中心城市，要搞十大城市群，提出了三个千年国家大计。现在关于城镇化发展的路径，基本已经列出来了，那么下一步就是如何去做，比如十大城市群如何建设。疫情本身对中国房地产的影响是短期的，无论是交易、市场格局还是未来发展的影响，都是短期的，一定要认真的实事求是的看未来中国房地产发展的基本规律。
未来的基本判断是这样的，就是不管有没有疫情，中国房地产正式告别进入到新的周期；疫情不会改变房地产市场发展的基本逻辑，中国的城镇化没有结束，未来房地产发展的基本逻辑就是大城市化，人口向城市群集中；疫情让城市的分化加剧，有些城市发展越来越好，有些可能真的走上没落的道路，所以城市的扩张和城市的收缩会同步进行，以后大城市中心城市城市群的重要性会显著提升，买哪个城市的房子都会赚钱的时代结束了。
结论就是中国房地产正式进入大城市时代，我觉得这场疫情本身其实可以促进中国房地产市场更加健康的发展，推动房地产的顶层设计方面加快步伐。要确保中国房地产市场的健康平稳发展，依靠过去的调控、行政化的举措，已经不符合这个市场的发展、长效机制的建设。
