商铺、写字楼、酒店式公寓是住宅以外的另一类投资。我并不推荐普通投资者购买，但不推荐并不意味着它们会下跌，只是说相对而言，投资回报不高。如果普通投资者对这类物业感兴趣，则需要做更多的功课。
商铺投资技巧
我前不久在小区楼下散步，与中介聊楼下商铺的租金，这些临街商铺是小区配套商铺，6米挑高，最小57平方米的商铺，年租金十几万元，100平方米的租金二十几万元，按照方式开发商销售均价7.2万元/平方米，57平方米年租金15万元估算，忽略税费，年投资回报大概只有3.6%，还不如长期国债。所以从投资回报来讲，像南京这样的房价最贵的二线城市，已经不适合投资商铺。
如果投资者决心要投资商铺，则需要搞清楚商铺的类型，项目的商业前景及投资回报率。我认为，投资专业商业开发商的商业综合体商铺，投资回报会更好一些。
技巧一:商铺投资类型
根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为:纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。
一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。
住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。目前南京大部分小区都有底商，尤其是新小区，商铺售价普遍不低，但我观察，除去房产中介、超市、餐饮、理发等业态外，其他业态的经营情况都很一般。
纯商业区内的店铺因为租售容易、投资收益明显、回收年限相对短,所以备受青睐和追棒。但其售价高、负担重的特点，也让部分投资者望而却步。
技巧二:投资什么店铺
最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺，提供一些日常用品；后来出现了单一形式的购物街和专业市场，各种专卖店出现，但专卖店品种单一，无法满足消费者更多的选择，于是出现大型百货商场。但百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，不能满足消费者吃、喝、玩、乐一体化的娱乐需求。
这时SHOPPINGMALL 应运而生。MALL直译为“林荫道”，在SHOPPINGMALL中指的是“步行街”。在商业广场(购物中心)中，店铺一般围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、铺通道4米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人气。
SHOPPINGMALL应该非常注重购物环境的设计，倡导的是“购物、休闲、娱乐”一体化的服务，也就是“一站购齐 ”的理念. SHOPPINGMALL内的店铺可充分共享充足的人气，保证商机。
技巧三:如何选择铺位位置
目前很多商铺投资者往往陷入一个误区:过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚"。
实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。
当然，室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPINGMALL共享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。
技巧四:看准你的合作伙伴
商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。
同时，选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。SHOPPINGMALL提供的是“一站购齐”的消费模式，最讲究的是业态覆盖，因为只有提供全面的物品，消费者才会长时间停留，而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验，更重要的是可以分享人气。
技巧五:选择有发展前景的商圈
每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、南京的新街....它们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都有充足的人气和商机。
写字楼投资技巧
写字楼投资税费高，变现期长，加之房价高涨投资回报率低，对于投资者来说就需要理性分析，谨慎投资。我并不赞同普通投资者参与写字楼投资。
写字楼投资技巧一:算好投资回报率
投资写字楼的时候，首先依个人资金情况选择，确定自已能买得起什么价位的写字楼，然后在这个价位选择投资环境相对较好的写字楼。对于投资写字楼来说，投资回报率是最需要关注的问题。
如何计算写字楼的投资回报率呢?根据现在通用的计算公式:购入再出租的投资回报率=月租金X12(个月) /售价。例如，现有一处写字楼，面积约100平方米，售价约为15000元平方米，根据此处写字楼周边的物业分析得知，月租金约为4000元，计算得知,写字楼的投资回报率为3.2%。投资者即可根据投资回报情况，考虑能否值得投资。
写字楼投资技巧二:好地段、好物业
投资写字楼有三类人群:想改善办公环境的公司:中小企业主:纯投资者。业内专家认为，写字楼投资特别要看准其地段价值，尤其要注重该地段的发展潜力，如今后是否会有更多的商业房产、商业配套出现在周围。
对于纯投资者而言，其不仅要考虑写字间是否租得出去，还要想好要租给什么人。另外，写字楼所处的交通位置及便利程度也尤为重要，如果地理位置偏远，交通不方便，相对来讲就不适直投资。
作为投资型物业，写字楼的增值、保值要通过物业管理服务来实现。物业公司管理的好坏，直接决定写字楼的用水、用电是否顺畅，垃圾清运是否及时，以及车位管理的好与坏等各方面的问题。不会有公司喜欢在脏乱差的环境中办公，因为这不仅会影响到办公的情绪，也会影响到公司的形象。
因此选择投资写字楼时，调查物业公司的管理情况亦不容忽视。除此外之，写字楼所拥有的停车位也很重要。
写字楼投资技巧三:预测投资风险
写字楼出租情况不好的时候，只能闲置，因此，投资写字楼要承担贬值风险。写字楼的贬值大概由两种原因造成:一是写字楼本身所处的地段，由于一些市政或其他类似原因的冲击:二是写字楼所处的区域，在未来几年里将浦现出更多的新楼盘，从而对现有写字楼市场构成冲击。
酒店式公寓投资技巧
酒店式公寓就有意思了，市面上有40年、50年、65年、70年的土地性质的公寓。我觉得，只有70年的酒店式公寓可以投资，其他年限的公寓直接不选。
首先，40年、50年产权的都是商业用地，开发商少交税，还把它做成住宅项目来开发。美其名曰:不限购不限贷，实际上就是告诉你:我们是商业住宅，不能落户，不能公积金贷款，快来买啊!
40年、50年产权的商业住宅，不能落户，不能公积金贷款，商住水电。国家调控政策调控的是住宅市场，与商业这块压根没关系。投资者买这类物业没有任何意义。
65年产权的公寓，可以落户，是民用水电，打的是政策擦边球，但如果政府取消了65年的落户权，那就得不偿失了。所以也不建议买来居住。
70年产权的酒店式公寓政策和普通住宅相同。但是酒店式公寓这类物业的特征就决定了:①它是过渡物业，以后家庭成员多了肯定要换房②它一股用于投资出租，因此房价上涨空间有限。
酒店式公寓的投资回报大大低于住宅。例如，南京市中心朗诗熙园，2003年年底开盘的时候，酒店式公寓精装修8000多元，比毛坯住宅高出1000多元，现在住宅二手报价为2.8万~3.2万元，而酒店式公寓报价为2万~2.3万元，加上住宅基本都是大户型，无论从投资金额还是回报倍数，酒店式公寓都完败。
