马光远：房价是炒起来的吗？
最近关于深圳房价的故事太多，最让吃瓜群众解恨的莫过于 “7蟹姐姐”因为炒房而资金链断裂的事，价值728万元房产被法院查封。还有一个故事是关于杭州某项目疯狂的摇号。959套房源，超过6万人报名摇号，冻结资金至少240亿元，意味着人口刚过千万的杭州大约每167人中就有1人参加这个项目的摇号。创造了中国房地产历史上摇号的奇迹。
一个深圳，一个杭州，从来都是中国房地产周期变换的风向标城市。2014年3月，杭州房价突然下跌，市场震动，全国楼市步入下跌周期，引发了新一轮的救市，到2015年3月，深圳楼市突然暴涨，引发了中国房价波澜壮阔的一轮上涨。这两个城市市场的变化，确实值得仔细研究和关注。
当然，每一轮房价的异动，除了政策方面的悄然变化，还有公众对“炒房客”的痛恨。在很多人的眼里，房价，是被“炒”高的，所以中央一直坚持“房住不炒”不动摇。每一次房价上涨，总少不了相关部门三令五申打击炒房者。一说打击“炒房”，绝大多数民众都会支持，这里面的道德暗示再明显不过。
在中国，凡是某种东西价格暴涨，把责任推给“炒家”，立即可以俘获大部分的民意，而真正的罪魁祸首在哪里，大家反而都不去思考。大蒜价格一涨，责任就是炒大蒜的，猪肉价格一涨，把责任推给囤积猪肉的，房价每一次上涨， “炒房团伙”几乎都是民众喊打的对象。而一旦炒房者资金链断裂，一定会引发媒体的狂欢盛宴。
比如说这一次房价上涨，媒体将之归于有人将国家给中小企业救命的房抵经营贷拿来炒房了，从而引发了深圳房价的暴涨。虽然最后有关部门声明，中小企业经营贷并没有流入房市，但是，仍然无法消除大家对炒房的敌意。
我一直在感慨中国房地产的复杂。中国的房价，如果真的就是炒房者炒高的，那根本就不是个事。事实是，炒房者不过是顺势而为，在市场上涨的情况下推波助澜而已。关于深圳房价上涨，我在去年年底就一再提醒大家关注深圳楼市“春江水暖鸭先知”，注意深圳楼市的反弹，提醒自住需求应该可以出手了。然而，在去年一片唱空中国房地产的声音中，我的声音确实更多被埋没了。
无人去关注深圳的土地资源供应极其紧张的事实。据统计， 2006~2019年间，深圳累计住宅供应730578套，年均5.2万套，而深圳的常住人口从2006年的846.43万人增加到2019年的1343.88万人。土地供应结构性失衡，工业、商业类用地供应多、住房用地供应少的局面十余年间并未得到扭转。美联物业根据官方公开出让的土地数据统计，过去14年里，深圳居住、商业、工业三类用地结构的占比分别是：17%、10%和53%。
最近几年，深圳是全国主要城市中，人口流入持续保持高增长的城市，总体增加人口是所有城市中最多的，而且，人口结构也是所有城市中最年轻的。地少，人多，城市发展潜力大，吸引力强，房价如何不涨？对这些客观的因素不去分析，而将房价上涨的责任推给炒房者，纵然解恨，但无助于问题的解决。如同森林着火了，将责任推给风一样。风肯定会助长火势，但如果没有着火，再大的风也吹不出来火。
再比如杭州的疯狂摇号，背后的根源很简单。就是为了数字好看，各个城市搞的限价。限高价楼盘，导致一二手房倒挂严重。这个被杭州全城热捧的西溪公馆，新房价格2.8万元，而周边二手房价格在3.4万-5.3万元，摇上，比中彩票都赚，谁不去抢？而这种限价的结果一方面造成市场虚假的热度，另一方面，是真正的推波助澜，用酒精灭火。
其实，我一直认为，如果真要限价，那也应该限低价位的房子，而不是限高端楼盘的价格，高端楼盘和普通老百姓没有太大的关系，只是让城市房价的统计数据好看和失真而已。限不限普通老百姓买不起。如果对低端楼盘进行限价，才是真正和普通老百姓的利益相关。
我们对杭州这个城市的发展趋势当然看好，但西溪公馆的摇号的确不能代表杭州楼市的基本面。杭州不缺房子，浙报传媒地产研究院的统计数据，截至今年5月20日，杭州商品房新房库存量已经超过11万套，与去年同期的8.2万套库存相比，多了2.8万套。透明售房网数据显示，截至5月21日，杭州二手房挂牌量已经达到11.77万套，几乎是2018年末二手房挂牌量6万套的1倍。
“炒房者”充其量只是助长火势的风，但搞清楚真正起火的原因才是更关键的。房价的上涨是一个很复杂的经济现象，在房价上涨的背后，有经济增长、货币放水、土地财政、中国资产价格、城镇化等很多因素，但我从来不认为房价的上涨是炒房者、开发商以及中介搞起来的，他们的作用，只不过是放大这个市场的“动物精神”，火上浇点油而已。
中国的老百姓还是太善良，缺乏对市场整体性的认识，再加上这个市场的确肮脏，不乏利益集团的代言人搅浑水。高房价不是某一个群体推高的，这是一个集体的“共谋”，你我可能都是凶手，又都是受害者。正如《东方列车谋杀案》中，每一个嫌疑人都不是这种的凶手，但又和案子脱不了干系。这才是中国高房价的真相。
炒房者不易，一些人把炒房看得太容易了。资金量大，有些人加杠杆，在目前疫情严重的情况下，敢赌这个不确定的真的是胆大包天之人。在中国房价已经到了现在这个位置和这个阶段，炒房已经很危险了。舆论很显然把因果关系搞反了。即使有房抵经营贷进入深圳楼市，那也是因为房价开始涨了，一些人敢进去，而不是拿着经营贷把房价炒起来的。
炒房不易，且炒且珍惜！
