[马光远看股市]10年后，都市圈和城市群内房价“翻一番”？
过去20年，我国房地产市场高速发展，全国平均房价几乎翻了十几倍。有人说，是快速城镇化进程释放的购房需求推动了房价快速上扬；也有人说是炒房客把房价“炒”高了。客观来说，笔者认为房价快速上涨主要是因为城镇化快速推进，导致城市人口快速增加，短期内城市住房市场“供不应求”，房地产市场因此“量价齐升”。然而随着时间推移，我国大部分城市住房市场已经饱和，房价继续上涨的可能性不大。央行报告显示，我国城镇居民家庭户均住房1.5套，住房自有率达96%。#楼市#
众所周知，我国整体城镇化率已经超过60%，未来城镇化率增速将有所放缓。但即使如此，不少专家依然认为未来十年我国将有近2亿人进城，房地产市场刚需依然很多，未来房价依然要涨。笔者对此抱有怀疑态度：①首先，是否真的有2亿人进城？对于这个问题并没有定论，有不少专家表示怀疑，因为进城成本太高，很多人未必会进城。②其次，即便真的有2亿人进城，这些人中有多大比例能够承受目前的房价？因此，未来10年全国整体房价“大幅上涨”的可能性不大。
10年后，都市圈和城市群内房价“翻一番”？
虽然未来十年我国整体房价“翻一番”的可能性不大，但是作为国家重点发展的“都市圈和城市群”的房价有没有可能“翻一番”？要回答这个问题，我们需要对未来10年都市圈和城市群在政策、人口、经济等方面因素进行一个整体分析，然后得出相对准确的答案。
①政策方面。有专家表示，都市圈和城市群加速推进是城镇化发展阶段带来的必然结果，也是城市发展规律的必然，更有一系列顶层设计强力支持。此前，《求是》发表文章表示，我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。由此不难看出，都市圈和城市群建设是城镇化发展必然趋势，同时也是未来我国发展重点任务。
②经济及人口情况。数据显示，京津冀、长三角、珠三角三大城市群占全国GDP的比重分别达到8.6%、19.8%、9.0%，三大城市群在全国GDP的占比高达37.4%。而且根据国际经验，未来上述城市群占比仍有很大提升空间。人口方面，由于城市群内薪资收入高、教育资源丰富，往往成为大学生毕业后首选就业地区。因此，近年来城市群和都市圈内城市人口普遍呈快速流入态势，预计未来十年人口流入态势不变。
有鉴于此，独立经济学家马光远曾表示，目前我国大部分三四线城市房地产市场已经过剩，房价继续上涨的空间不大。他甚至预测，2020年大部分三四线城市房价将出现“量价齐跌”的情况。那么未来房子还值得投资吗？对于这个问题，马光远直言不讳表示，未来的中国将迎来“大城市的时代”，未来绝大部分中小城市的房产将失去投资价值，仅部分一二线城市及热点城市（都市圈和城市群）的房产仍然具有投资价值。虽然马光远没有明说这些城市房价是否会“翻一番”，但房产既然要具有投资价值，那房价年涨幅至少高于8%，十年翻一番显然是大概率事件。
结论：作为购房者，应该理性地看到，随着城市间分化趋势不断显现，今后除非刚需自住，否则谨慎在三四线等中小城市买房投资。毕竟，未来都市圈和城市群内的房产更具保值增值潜力。大家认为呢？欢迎留言讨论。
