昨天写了一篇环保寡头蒙草生态的文章，有朋友留言建议写一篇新城控股的稿子，笔者决定满足这个朋友的要求，如果有朋友想听听笔者对个股的分析，可以留言，我都会尽力满足大家的要求。
在查阅新城控股这只股票的时候，笔者不禁要为这位朋友的选股水平点个赞，因为新城控股是房地产板块里面，唯一一个今年以来涨幅翻倍的股票，而良好的基本面，又符合笔者寻找优质个股的思路，因此决定多写点干货给大家。
新城控股
在写新城控股之前，先给大家聊一个，在朋友被疯狂转发的一个消息。任泽平以年薪1500万的待遇，出走券商阵营加盟恒大集团，这个时候各种议论纷至沓来，“知识还是有价值的”，“1500万的年薪要交多少税呢？”等等。其实，任泽平的职场选择，对于我们普通投资者并没有太大的影响，有影响的只是他的观点，到底能给我们提供多少营养价值。比如，任泽平关于房地产多年研究的成果的经典总结，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，笔者就从这个观点来分析一下新城控股。
长期看人口。一个地方如果土地和金融政策，保持不变的话，那么这个地方的人口会随着流入和流出，而出现房价的涨与跌。从这个角度去分析的话，为什么最近一两年北上广深的房价翻了一倍还多，原因就是这些发达地区吸引人才的动能依然存在，而这些地方可以提供的土地会越来越少，因此房价才会快速增长。
中国城镇人口增长趋势图
咱们看看新城控股的主战场，就可以看到，它的经营范围就是在以上海和南京为中心的长三角地区，业务占比高达56%。今年10月份的时候，新城控股已经完成全年850亿的销售目标，估计今年销售额破千亿并不难。房价的上涨直接带动了公司的利润，最近三年净利润都保持57%的高速增长，今年净利润更是翻倍了还多。
中期看土地。关于买房子，有个经典的选择标准，那就是“地段，地段，还是地段”。当然对于卖房子的，选择标准就是“区域，区域，还是区域”。只有在发达地区拥有广泛的土地储备，才是业绩持续增长的动力。
卖房子的，选择标准就是区域
新城控股拿地集中在长三角，且以二线城市为主；三四线城市依然集中既有的长三角地区，其他区域的三四线也是大武汉、大郑州都市圈周围能够纳入进去的区域，基本面较好。截止9月底，公司未售口径的土地储备总量5000万方左右，能够维持4年左右的开发。并且公司土地成本控制较好，整个土地储备5000万方的拿地平均成本3000元/平方米；今年新增的土地拿地成本是3600元/平方米。今年持续精准大力度拿地，为明年销售和利润继续爆发打下坚实基础，公司就是地产超级周期孕育的大牛股，充分享受地产超级大周期红利。
短期看金融。房地产行业是对金融依赖较大，国家的金融政策变动，往往影响这房地产行业的融资能力。从大的方面讲，货币超发是房价上涨的重要因素，货币供应量年均增长20%，很多人的收入增速估计都没有超过20%，因此很多钱都流入了房地产，才导致房价大涨。
从微观层面看，国家在融资层面对房地产进行了限制，比如最近这些年，我们很少看到房地产企业在A股上市了，银行信托等金融机构也对房地产融资进行了控制，从个人层面来讲，个人的贷款利率比例在提高，这对房地产买卖都有不同程度的影响。但我想说，这些可能都是伪命题，因为房地产行业的净利润高速增长就能说明问题。
个人的贷款利率比例
新城控股融资渠道多元、融资成本可控，包括银行融资、公司债、中票、海外债、PPN（非公开定向债务融资工具）、ABS（证券化融资）、ABN（资产支持票据）、MTN（中期票据），授信额度超500亿，同时交易所和银行间评级都已调升至AAA。继公司上半年中票融资45亿，利率5.6%；PPN融资20亿，利率6.3%；美元债融资2亿，利率5%之后，10月公司ABN成功在银行间市场发行，规模21亿，利率5.4%，在行业融资趋紧的背景下，凭借其多融资渠道及低成本优势实现了规模快速扩张。
净利润增长率
通过分析，笔者认为新城控股这只股票还是非常不错的，不到22的市盈率还是不高的，不过有一点需要注意，这只股票的流通股比较少只有30%，67%的股票属于限售股，较少的流通股有利于资金的拉升。新城控股近期创出历史新高，今年以来涨幅超过120%，要注意趋势的延续性，一旦趋势反转要及时离场。至于何时离场，最好根据自己的操作系统，如果要问笔者的话，建议以20日线为参考标准。
