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[马光远股市分析]小城市房价达到历史顶点，未来只有下跌

央行数据显示中国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96%，这么多人买房并不仅仅是因为大家需要一个居住的地方，更是因为房产能给购房者带来财富上的升值。在过去楼市上涨的大背景下，不管在大城市还是在小城市买房最后都能获得房价上涨带来的红利，反正市场上经常能看见因为买房而“一夜暴富”的人。但这都是以前的事情了，现在的楼市在政策调控下已经逐渐回归稳定，房价再也不可能像以前那样也出现大幅度的波动，想要像以前那样依靠房产实现财富增值几乎不可能，而且如果胡乱买房最后亏本的可能性十分大，特别是在小城市买房。

经济学家马光远对未来的房价走势做出判断，认为楼市分化将会加剧，一些中心城市和大城市的房价会出现上涨，而小城市的房价现在就是历史大顶，未来只有跌。

能影响房价走势的因素有很多，例如炒房者、货币资金、土地价格等，但在目前楼市调控收紧的大背景下，唯一能对房价走势起到实际影响效果的因素其实就只有供需关系，而从这一点来看小城市的房价下跌的可能性很大。因为所谓的供需关系其实就是人口，但大家也都知道小城市因为缺乏必要的经济基础所以人口在不断的外流，这就导致小城市的购房需求严重不足。而且小城市往往还是楼市库存的“重灾区”，因此结果就是小城市的供应严重超出需求，根据经济学基本规律，出现这种现象的后果就是房价下跌。

所有人都知道中国现在的房价虚高，普通人想要买房不仅要动用家里“六个钱包”，还要背上长达二三十年的贷款，甚至很多人一辈子都买不起一套房。但市场上有不少人觉得这种情况只会发生在一二线大城市，在小城市买房其实并不难，其实这是一个错误的观念，因为小城市买房的难度一点都不比大城市低。像北京上海这样的大城市房价基本上在5万元一平米，但当地居民的平均收入也有上万元，现在很多小城市的房价也突破了万元大关，不过当地居民的收入也就是2000元左右，所以算下来小城市和大城市的房价收入比差别并不大。而且小城市的消费水平也不低，物价跟大城市并没有多大的区别，这就意味着小城市居民存钱的难度会更大，收入支撑不起虚高房价，未来肯定会下跌。

唯一的问题就是小城市的房价什么时候下跌，关于这个问题其实很难给出准确答案，但按照市场行情来看，可能也就是在这一两年，因为现在小城市已经出现了十分明显的房价下跌迹象。先不说一些出现“白菜价”房子的城市，大部分三四线城市现在已经陷入到有价无市的行情中，明明市场上有很多挂牌出售的房子，但始终就是找不到购房者接手，长此以往下去房东选择降价的可能十分大。因此对于刚需来说，现在并不适合去小城市买房，一来是因为现在买房后期极大可能会亏本，二来是房价下跌之后买房会更便宜。