[管清友股市分析]从住得开到住得好、住得起
什么叫住得开呢？简单来说，因为房地产市场确实进入到了一个大的变化周期，从总量扩张期到结构的调整期，也有人说从黄金时期到白银时期。我们可以看一下，影响房价或者整个房地产市场需求层面的因素大概就是这些，大家都比较熟悉，我也不详细介绍了。
我们从几个维度来看，大的周期确实来了，也可以说原来增长的斜率非常陡峭，现在的增长斜率相对平缓了，但是这也确实不意味着说中国房地产市场是不是就会崩盘，我觉得不存在这种可能性。
第一方面是政策的收紧，这里我想强调一点，因为从政策建议这个角度，我们可能更多的关注应该如何，但是从房地产的投资、建设，也就是说从企业和居民购房的维度来看，我们看政策可能要看实际是怎么回事，会怎么影响到我们。
房住不炒的提出有一个演化过程，我们能明显感受到，在房住不炒提出之前，我们的房价基本上是越调越炒，越炒越调。房住不炒提出之后，房价的上涨确实进入一个平缓期，这是数据上能看得到的东西。
当然这里面是不是有问题的呢？是有很多我们要探讨的问题。包括最近我们看到关于深圳、南京、宁波等等城市出现房价的过快上涨，也很快遭遇到了严厉的调控。也就是说从政策的意图上来看，政策当局不希望看到房地产再出现价格过快上涨，或者泡沫的情况，这种意图其实也是可以理解的，因为我们现在处在一个比较重要的时期。
如果出现资产泡沫比较剧烈的话，确实有可能影响我们几十年，就有点类似日本在80年代末期，由于广场协议签定之后，它的宏观政策出现了重大的失误，导致泡沫破灭，出现很严重的问题。
从过去的教训来看，我们在过去十几年里头经历了三轮大宽松，一次是2009年，一次是2012年，再一个是2014年，三次分别是4万亿、保7.5%和保7%。由于这次保7，影子银行膨胀，导致股票市场剧烈上涨，以至于到2015年出现了股灾。这是从政策层面，从国内的教训、国际的教训来看，不太希望看到出现剧烈的泡沫。
从住得起这个维度来看，我们简单统计了一下中国大城市的房价，我们无论从绝对数还是相对数来讲，在全球都是处在前面的。这也是我们必须承认的客观现实，当然解释的原因有很多，我们统计了一下，跟世界上主要的几个发达经济体的城市，其中也包含一些发展中国家，你会发现中国这几个大城市基本上都是排在前面的。
从买得起的角度来讲，我们的房价上涨已经大大超过收入上涨的水平，这也是房价上涨过快引发政策调整的来源。
从中央银行的策略来看，你会发现在这一轮调控当中，2017年以后金融整顿的过程没有结束，在疫情暴发以后，我们看到中央银行对房贷利率的调整也是有意的隔离，5年期LPR的利率是不下调的，准备金率也好，利率也好，都纷纷下调了，也就是说在这一轮宽松当中，中央银行有意地在隔离房贷利率。这也是从需求层面去抑制房价的一个非常重要的举措，所以大家看到买房没这么容易。
从需求层面来看，人口因素还是非常重要的，特别是刚需人口，我们未来还面临一个人口塌陷式的变化，也就是在新中国成立以后第二轮生育高峰期的群体，在未来五六年的时间里会整体步入老龄化，这个变化非常大，对我们整个房地产行业冲击也是比较大的，因为第二波的生育高峰期，简单说1966年到1976年出生的人有接近3亿人，这批人是要整体步入老龄化。一般来说人口的拐点也意味着需求的一个重大的拐点，这是对房地产实现下压的因素，从支撑因素我们讲城镇化率，特别是真实城镇化率和民意城镇化率之间，有2亿人要实现真正的城镇化，他需要买房，需要社保，所以需求确实还是比较强劲的
关于住得好的问题，我们来看一下数据，不同的统计略有差别，但总体上来讲，大概能看出来我们从住得开到住得好的转变，我们现在人均的居住的建筑面积是37平米，就的统计是在40多平米，但是从人均居住面积来看，其实只有20多平米。也就是过去20多年房地产的市场化，基本上解决了住得开的问题，包括孟总刚才提供的数据，我们城镇居民的住房拥有率其实是比较高的。但是住得好不好呢？实际上是不够好的。
从跟我们人口密度差不多或者比我们高的国家来看，他们的人均居住面积是大大超过的，也就是今天的中国人可能下一轮的追求是要追求住得更好一些、更宽敞一些。比如意大利、日本、英国、德国，这些国家的人口密度都跟中国差不多或者是高于中国，但是他们人均的居住面积比我们要高得多。
有没有提升空间呢？其实还是有的。刚才我们讲了从需求端的因素的变化，我觉得从供给端入手，还有很多可以做的事情，比如说从目前住房结构来看，商品房面积的占比也就刚过1/3，大量的存量的老旧公房、小产权房亟待从体制、机制、建筑质量上升级。包括房地产市场化20年，其实20年前住的房子，你会发现基本上是没法住的，就像我们说博鳌地产论坛跑到今天这个会场，是因为大家觉得博鳌那个场馆有点老旧了，也不过20年的时间。所以现在看来，这些存量的房地产，它的改造、投资其实空间还是比较大的。
从供给上还有一个比较重要的事情是要改善土地供给的结构，这些年房价上涨固然有金融因素，其实跟供给端的变化也有很大的关系。我们的整个土地供应，住宅土地供应不到15%，在这么小比例的住宅土地供应当中，你就很难抑制房价的上涨。
所以话说回来，目前对于房地产行业，政府层面考量房地产行业的发展无可厚非，但是对症下药，这个症结要找对。房地产行业之所以可能面临风险的主要原因还是高杠杆，有人讲房地产行业像背着个银行发展，在金融上行周期，这样也没什么太大问题，但是在2017年以后，我们看到这一轮金融整顿，整个金融周期下行，原来的高杠杆、高周转的模式，它的风险也确实会暴露出来。
从监管或者管理的角度来讲，我觉得主要的方法应该是降杠杆，也就是说从体制上降杠杆，比如说拿地，房地产开发商的自有资金是不是可以提高，不用再像以前这种非常低比例的自有资金。比如说卖楼花这种情况是不是可以改进，以降低杠杆率。
我们有一个统计，中国大陆房地产上市公司，如果只算别内杠杆率，我们的杠杆率大概70%。香港的房地产上市公司，如果只算表内资产，它的杠杆率不到40%，很大的区别就是管理的体制和机制上不同，同时香港是真正经历过房地产剧烈波动的周期，很多开发商吃过亏，所以他们对金融风险的防范更加明确一些。供给端还涉及到土地多元化利用，它还涉及到农村土地制度的严重，如何实现城乡统一的土地市场。这就是涉及到更深层的改革，也涉及到最近一直在讲的生产要素的市场化改革。
简单来说，我们现在基本上解决了住得开的问题，但是住得还不够好，很多社会群体还住不起。
最后我简单说说从不同的市场主体，他们对房地产市场的不同态度。从企业的角度来看，现在对企业的限制太多，比如限购和限售，这里会出现一些问题，这些问题也是存在的，经济学的常识告诉我们，限价的东西一般是不能买的。如果它是一个市场化程度比较高的东西，你用限价来限制它，就会产生几个结果，第一个结果是市场供需失衡，第二是偷工减料，减少成本，第三是寻租腐败。所以我建议要去掉一些不必要的过度的管制和限制。
从政府角度来看，政府觉得房价上涨过快引发社会争论，他们需要给社会公众一个交代，同时大量收入比较低的群体无法购房，会积累社会矛盾，所以房地产市场以及房价的过快上涨在任何国家都是一个民生话题，政府不得不去做一个事情：既然我无法控制价格的上涨，我就给你限价。这是政府思考的问题。只要是价格限制住了，好像对好百姓有个交代，但是限价的过程会产生很多问题。需求和价格上涨有关系，另外和我们的收入分配结构也有关系，所以从居民角度来看，房地产的问题可能也是一个收入分配问题。
这三个主体大家的诉求是不一样的，出发点也是不一样的，你从不同的诉求、不同的出发点建议，很难达成共识。现在房地产很大的一个问题是很难达成共识，就是政府、企业和居民三大部门很难达成共识。
在未来如何从住得开到住得好和住得起呢？需要这三方达成共识，我们个人建议政府要抓住降杠杆，抛弃原来很多不必要的限制，从企业这个角度来讲，一定要认识到高周转、高杠杆的时代过去了，未来房地产就是一个制造业、服务业。
从居民角度来讲，当然不希望房价过快上涨，但是也不要期望房价剧烈下降，或者出现日本那种价格崩盘的情况，那种情况出现就会非常危险了。
我就跟大家分享这些，谢谢大家。
