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[叶檀看股市]楼市太刺激！十年前暴跌40% 如今猛涨150%！是时候抄底了？！

被严重透支的惠州楼市，没有“他好我也好”……

一句玩笑 一方“热土”

“深圳，来了就是惠州人”——大家都听过这句玩笑，但很少有人明白，这仅仅是个玩笑而已。 从房价起步伊始，惠州楼市的价值就一直与深圳紧紧捆绑。据公开资料整理，2008年，惠州全市均价为3921元/。 当年受到金融危机影响，惠州楼市受打击不小，房价一度比2007年高点下探42%，尔后，时值“4万亿”出台，几乎全国楼市都得到了提振，惠州也不例外。 据公开资料整理，2009-2011年，惠州房价上涨45%，一度摸到5500元高点，2012年，惠州楼市均价，定格在5563元/。 以上，为什么要回顾这个阶段的历史，因为我们想让你看到，脱离开深圳概念，一个纯粹的，受到政策“阳光普照”的惠州楼市会有怎样的表现。 接下来，惠州楼市的“拐点”出现了。 2014年，深圳市政府工作报告中明确提出“打造湾区经济”。那么就此，“粤港澳大湾区”概念第一次从学术讨论，落地到地方政策考量。 随着政策细则的不断释放，这虽然只是“大湾区”的一小步，但落实到楼市，惠州往前跨了一大步。 据公开资料统计，2015-2019年，惠州楼市出现了95%以上的涨幅，房价开始破万，于是在这个节点回头看，惠州楼市已经实现了接近150%的涨幅。 横向对比全国二线城市来看，惠州的“成绩”非常耀眼。如果这样的涨幅尚可用“临深概念”作解释，那么接下来你会发现，在区域内，惠州同样是一枝独秀。 据中原地产数据统计，过去三年，惠州每年的成交面积几乎比深圳+东莞的总和还多：

另外，从细分数据来看，2019年大湾区内地九城的新房网签交易量，惠州约15万套，广州约8万套，东莞约4万套，深圳约3.7万套。 所以在这里请问大家，惠州的15万套什么水平？ 答：2个一线城市，加1个“新一线城市”的交易量总和，约等于惠州这个“二线城市”的交易量。 请问，这正常吗？看到这样的数据，我们一时分不清到底是惠州在抱深圳的大腿，还是广州、深圳、东莞在联合抱惠州的大腿。 再来看今年的数据，今年七月，深圳最严调控之后，东莞也连夜跟进，限购的手段一个比一个狠。 而惠州呢？惠州楼市调控，好像至今还在装死……那么兴风作浪的炒房客们，会涌向那里？ 7月，惠州新房成交1.6万套，同比增长47.43%。这样的成交量，刷新自2017年以来的，单月新房成交量纪录。 然而这样的记录没有保持多久…… 8月，惠州楼市再创新高，成交2.2万套，环比上月增加34.69%，同比增长98.45%。 成交量屡创新高怎么办？限购？不存在的。从2017年开始至今，“惠州今起限购”的传闻时不时拿出来炒作一番，尔后，你知道的，至今依然没有消息。 我们常说，不要听他说了什么，要看他做了什么。 据克而瑞《2020年1至7月土地出让金与同比增速排名》，惠州土地出让金184亿元，以212%的同比增幅位列全国重点城市首位。 单单6月这一个月，惠州就成交了18宗商住用地，卖出了91.20万平、100.33亿元。 以上，理清楚了惠州楼市本质是个啥，接下来与大家聊聊最近激动人心的“地铁”。

地铁通了 然后呢？继续炒房？

虽然通地铁让整个惠州都沸腾了，我们号的留言里也出现了大把关于惠州的咨询，但是有一个事实是要认清： 那就是地铁，不是万能的，即便是深圳的地铁，也一样。

首先，从9月2日交通部发的《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》中可以看到，深圳14号线将向东延伸到惠州的惠阳区。 对照下地图，惠阳紧挨着深圳的龙岗和坪山，因此这个地铁的延伸，实际非常有限。 这一点可能和一些非惠州本地的购房者的想象不一样，这条线路并没有穿过惠州的多个区域，来一个“雨露均沾”。 其次，由于实际对接的区域仅惠阳一处，那不用说受到辐射最大的区域，也就是惠阳的居民了。 2019年末，惠州全市统计的常住人口是488万，其中惠阳常住人口仅61.83万，才占总人口的12.7%，就算加上行政区域内的大亚湾经开区的20几万人，那也只是百万不到的水平。 换句话说，惠州真正能接收到深圳地铁红利辐射的，其实只有五分之一左右的人口。 额，好像和脑补的剧情差很多，是不是？ 有人可能会抵抗一下，认为地铁线路只要开了，那图方便的话，其他区域的人流也会被引向惠阳，那样受惠的范围肯定要扩大很多，甚至可能出现个“临地铁”板块也说不定！ 太天真了！ 挤地铁上下班的人肯定都知道，跨区赶地铁，那会是怎样的噩梦！ 除非地铁站刚好卡在两个区域的分界线上，不然哪怕这座城市再小，光是去地铁站的路程，就够喝一壶了。

再者，作为最大受益者的惠阳，第一季度在房价上边，已经是整个惠阳的最高位了，后边如果能因为地铁的缘故得到更多的周边设施建设以及政策支持的话，惠州各区房价的差距，可能还会进一步拉大。 也就是说，通个地铁不仅没有雨露均沾，反而可能还加剧了“贫富差距”...... 这样的可能性太过尴尬，但却情有可原，归根结底，惠州缺乏经济实力去左右依靠深圳概念拉高的房价，而经济上不去的主要问题，就是留不住人。 2000年时惠州市委组织部有一篇《惠州市人才队伍的现状与对策》的文章就提到，当年，惠州的人才数量占全市人口的3.1%，尚不如95年时广东全省人才占比的3.18%。外调到外市就业的人员中本科生硕士生博士生占比较大，留都留不住，著名的南方通信，当年就有大量人才被深圳的华为等公司挖走。 硬生生活成了电子行业的黄埔军校......

而根据统计局数据，惠州07年常住人口还有个15万的增量，17年的时候只剩区区2000人。如果考虑到惠州自然出生人数的话，那么实际上这十年来，惠州人口是在减少的。 这可真是成也深圳，败也深圳！ 惠州现在能够用来自救的，也就是现在规模排在全省第三的电子信息产业和外资也看中的石化能源了。 上边的劣势一说， 就让以往一直利用深圳概念和地铁概念炒作的开发商们的言论显得有些可笑。 本身惠州房子的“价值”就一直饱受争议，深圳有的它没有，深圳没有的，它也没有。 比如，我们都知道，深圳的教育资源，是匮乏的，而惠州，可以说完美地“继承”了这一点。 据统计，惠城区作为惠州的中心，小学学位也是每个家庭必争的资源，2018年办小学学位缺口高达10903个，多个民办小学学位吃紧，部分学校存在超规模办学和超标准班额情况...... 这样一合计，去除深圳的影响，惠州的房子，“价值”未免太过单薄，完全对不起它那抵得上两个一线+一个新一线的新房网签数量。 最后补一句，深圳惠州通地铁这个事情，给全国其他城市最大的启示，恐怕就是，原来城区人口没到300万这个硬指标，也可以修地铁的啊？ 我仿佛已经看到一众中小城市，已经在蠢蠢欲动。 以上，看到这里，希望朋友们可以明白，惠州楼市实际上已经化身为区域内最大“韭菜地”，其中你所见到的热火朝天，只是单纯的击鼓传花而已，实则脚下已经空空如也。