水皮：万亿的估值 万达的机会
假如生活欺骗了你
不要悲伤，不要心急！
忧郁的日子里需要镇静相信吧，
快乐的日子将会来临！
心永远向着未来
现在却常是忧郁
一切都是瞬间，一切都将过去
而那过去了的，就会成为亲切的怀恋
这是俄罗斯诗人普希金的诗，极富有哲理的一首诗。
但是，生活其实是无法假如的。
如果可以假如，不知道王健林是否会为当初从港股退市而追悔莫及。
2016年4月，万达商业发布公告，控股股东万达集团将代表联合要约人的52.8港元全面回购已发行的H股，总代价是344.55港元，实行所谓的私有化。而此时，离万达商业上市不过两年的时间。
万达商业退市并非一时冲动，因为没有对比就没有伤害。万达商业在港的股价高时不过70港币，低时都砸至35港币左右，对应的市盈率只有4倍，而A股的地产公司市盈率都普遍在15倍左右。更何况，2015年的人造牛市让市场的热情就像一把燃烧的火。
人算不如天算。
谁能想到，就在万达启动退市之后，港股却迎来了轰轰烈烈的大牛市，恒生指数从18000多点涨到了2018年2月份的33000多点，地产公司的股价更是如同坐上了火箭——平均上涨了7倍有余。中国恒大股价从4.7元涨到32.5港币，碧桂园股价从2.3元涨到了18.85元，融创中国同样上涨的幅度达到惊人的10倍。
首富瞬间易位。
更让人难以意料的是，2017年房地产政策由去杠杆的宽松政策环境一下子进入到了“房住不炒”的调控语境，房地产公司的上市之路基本封闭。
这已经不是王健林人力可为之事。万达商业虽然在A股排了多年的队，但是又回到了原点。
当然，天无绝人之路。
尽管万达没有实现在2018年8月31日A股上市的对赌，但是却因此换取了腾讯、京东、苏宁和融创的巨额投资，化解了当初私有化高达将近400亿的成本支出，股东结构堪称豪横，万达商业也在风风雨雨中高速发展。
截止2020年三季度来，万达商业总资产5559亿，净资产2733亿。目前，万达商业管理的万达广场有368个，持有管理物业可出租面积也由2016年的2300万平方米增长到现在的3329万平方米，规模稳居国内商业地产行业首位。万达商业管理的万达广场，每年扩张都在50座左右。
此时此刻，万达宣布针对轻资产进行重组，实现境内外上市，撤回A股申请的决定，正当其时。
所谓轻资产重组，其实就是把万达商业的物管和持有物业分离，以商业物业管理为主营业务，从而实现轻装上阵。而这，正是近年港股的大风口。
我们先看看2020年赴港上市的三家地产巨头物业管理公司的整体市盈率水平。
恒大物业，净利润26亿，市盈率51倍；碧桂园服务，净利润32亿，市盈率86倍；融创服务，净利润6亿，市盈率100倍。
再看看可对标的同样做商业物业管理的华润万象，利润7.75亿，市盈率更是高达107倍。
最后再看看万达商业的利润水平。从披露的数据看，万达商业2020年前三季度的收入是271亿，净利润105亿，剔除因疫情减免超过40亿租金和物业费影响，万达商业全年的利润在146亿左右。
简单地测算，即便以平均市盈率计，万达商业的估值，一万亿左右。
当上帝关闭了这扇门，一定会为你打开另一扇窗。但愿，万达能抓住这次机会。
