管清友:未来20年中国房地产行业仍有很大可能
9月15日晚，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友，甬兴证券副总裁许维鸿做客《长盛时间》，解读房地产未来指向，谈谈谁将撬动城市群。
仍是一门不错的生意
管清友：现在房地产这盘棋是明棋，政策意图很清楚，一方面是因为人口变化，另一方面是考虑到金融风险，特别是高杠杆的风险。过去几年中，我们与一场系统性金融风险擦肩而过。过去这种所谓高杠杆、高周转的模式已经不行了，从宏观上它蕴含的风险比较大，特别是在外部环境变化、国内经济波动以及流动性收缩的过程中。如果说2017年到2020年这三年主要是针对金融机构去杠杆、挤泡沫，那么2020年这三条红线就是针对房地产行业，要把它从金融业的发展、管理模式变成制造业的发展、管理模式。
许维鸿：我觉得楼市会继续现在的趋势，它的品牌化、头部化会进一步加速，现在一线品牌的房地产商已经逐步渗透三线四线城市，上市公司和优秀的房地产品牌会进一步让产品精确和细分化。中央并不会让房地产成为一种类金融的产业，它一定会以制造业或者低杠杆的姿态呈现。大家拼的是设计、品牌，以及后续服务，需要“精耕细作”，这跟制造业是一样的。所以未来的房地产市场将更加多姿多彩，这也是符合消费者需求的、市场化的一个趋势。
管清友：我觉得从C端角度、投资角度来看，地产仍然是一门生意，而且还是一门不错的生意。尽管整体收益率下降了，但仍然能从房地产行业的分化中找到机会。因为每个城市都有不同区域、不同板块，房地产附加的价值不一样。但如果把它作为一门生意或投资方式的话，就要强化专业判断能力以及在交易层面上时间窗口和节奏的把握。
城市群与湾区投资机遇
管清友：大的城市群基本上是粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝，包括围绕着郑州的中原城市群。其中长三角、珠三角是中国市场化程度最高、机会最多、人际关系比较简单的一个地方。
许维鸿：珠三角国际化程度比较高，珠三角上市公司都跟国际的一线技术相联系。而长三角的企业还是以家族企业为主，从企业管理和未来发展上和珠三角不太一样。
许维鸿：湾区是标准的资本和科技双轮驱动的发展模式，在科技领域，湾区、长三角，包括北京好的企业，都在内外进行科技的消化和转化。从资本运作的角度来讲，湾区更加重视上市公司的治理结构，更加重视以资本市场、以法律，或者以规则来解决股权、管理权、所有权这样一个更加良性发展的过程。湾区更国际化、市场化。
姚长盛：现在湾区的城市化程度还可以，但它基础设施很差，所以未来小产权房、城中村会比较多，下一步有可能要集中力量把基础设施做好，把城镇化的面貌提升，把城市更新的内容做起来。
管清友：我觉得城市更新是下一步房地产行业发展非常大的领域，因为整个房地产发展的逻辑发生了变化。珠三角基础设施的投资密度和水平，与美国、欧洲的城市群相比还有较大差距。所以城市更新至少包含两个方面，第一要在原有比较粗放式的发展当中，做得更精细，第二个就是面临一个大规模的更新改造。这块应该是未来房地产开发、建设企业非常大的一块蛋糕。地产企业要审时度势，认清现在的政策意图，也要清楚自己未来的主打领域和方式，及时调整策略。未来20年中国房地产行业仍然有很大可能。
