马光远：房地产调控最重要的是让房地产“灵魂”回归
今年前四个月，房地产调控的力度和强度远远超过了很多人的想象。据中原地产研究中心统计，截至2021年4月中旬，本年度地产调控政策次数已经超过160次。其中3月份，房地产调控政策次数高达48次，2月份45次，均超过了1月份的42次。
从措施看，除了继续重申“房住不炒”，对限购限贷等政策进行强化或打补丁之外，购房中的违规行为成为本轮房地产调控的焦点，打击经营贷消费贷违规进入房地产，打出了一个集资炒房的“深房理”；一些城市严禁中介机构对学区房等进行炒作，并通过一系列淡化学区房的措施降温；而集中供地也在一些城市开始推行。
最新的一次调控是热度不减的东莞，对住房销售价格变动又做了限制，明确规定：同一批次不同幢（栋）申报均价相差幅度不超过10％，同一幢（栋）单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过25％。未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3％。调控精细化到了这个程度，用心可谓良苦，决心不可谓不大。
然而，对于一些热点城市而言，尽管调控的严厉程度前所未有，但看涨房价的预期在短期内看来很难改变。笔者在很多场合强调，房地产作为最好投资品的时代结束了，投资房地产不需要智商的时代结束了，房价双方波动已经成为常态，要想通过投资房地产赚钱已经很不容易，需要专业的研究。
然而，对于习惯了过去20年房价长期看涨周期的人而言，这些警告似乎对他们并没有起多大的作用。为何？根本原因在于，很多人依然认为，房价一旦真的下跌政府不会不管。
这其实涉及到房地产的“灵魂”问题。
众所周知，长期以来，房地产作为支柱产业，在稳增长和地方政府创收方面发挥了独特的作用，以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲济下行风险的首要工具。
同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50％。对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。
在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”。使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。当房子偏离了“居住”的主题，房地产就会走上歪路。
十八大以来，在房地产政策问题上，高层果断否定了过去房地产承担过多经济功能的定位，而是让房地产回归民生。明确提出让楼市回归自己的功能定位，不能简单作为稳增长的手段。2017年明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产逐步“去经济功能”而回归居住的基本属性。
但是，对于习惯了把房地产作为经济增长和财政收入主要来源的地方政府而言，这种回归无疑是痛苦的。一旦房地产下行，就会想各种办法变相放松调控。比如，在限购问题上，要真正让房地产回归居住，最合理的就是让限购长期化制度化，比如，规定每个家庭的购房套数不得超过两套，政策不因为房地产形势的改变而改变。
因此，要让房子成为人居住的心灵家园，要让房子回到那些需要住房的人手里。这需要中国房地产制度的重构。而房地产政策从“经济政策”回归到“民生政策”，是制度重构的提前和基础。只有房子不再成为稳增长的工具和地方政府创收的手段，房地产市场才有可能真正健康，房子才有可能回归居住。这其中的关键不在于如何严厉的调控，而在于建立让房子回归居住的长效机制。
