[叶檀股市分析]降价！降价！75%降价！楼市博弈 彻底逆转？！
从南京到北京，买家没有卖家精。
楼市博弈，此消彼长，行情大好，卖家不愁卖，行情低迷，买家不愁买。
2019年上半年，看数据惊掉下巴！
主要城市里，卖方集体降价，买方市场单骑崛起！
据中国最大的中介——链家旗下贝壳研究院Real Data数据显示：
2019年上半年在其重点监测的15个城市里，降价出售的房源占比2018年有非常明显的增长。
15个城市中，有14个降价房源占比超过2018年。其中，西安降价房源变化最大，和2018年相比，降价房源占比增长43.62%。
成都更厉害，2019年上半年，每四套房子中竟然有三套属于降价出售，降价房源占比高达75%。
正所谓兼听则明，一家之言也许还不足取，不过另外一家地产数据公司同样显示，2019年上半年，降价房源占比非常惊人！
据诸葛找房数据，在其重点监控的十个城市里，2019年降价出售已经成为楼市主流，从年初到6月份降价房源占比一直保持在75%左右的水平。
楼市小阳春之后，4月份调控加码以来，降价出售的房源占比每月递增，6月占比已经接近80%！
橘红色为降价房源占比。4月份以后，降价占比持续走高。
楼市博弈 彻底逆转？！
楼市永久涨，股市恒久跌，这句话看似调侃，但其实很说明中国人对楼市和股市的信仰。
按理说，长期对楼市保持必涨的信念和决心，卖房的朋友应该是信心满满，稳如泰山，底气十足，可实际上，2019年上半年准备卖房的人不但没有想象中的淡定，反而多了一丝丝慌乱。
怎么体现不淡定呢？
房子的朋友不在（不敢）紧咬价格，而是把主动权让渡给买方，给买方提供更多的议价空间最能体现。
2019年上半年，主要城市（房价）的议价能力确实在显著提升。
据Real Data数据，与2018年上半年相比，2019年上半年监测的15城中，有10个城市的议价能力有了显著提升。
具体来看，议价空间提升最大的是房价连涨王——西安，议价空间从1.73%提升至3.76%。
杭州房价弹性大，议价能力尽管回落，但议价空间仍然最高，7.26%的议价空间，意味着100万的房子，会讲价的最多能砍掉7万多。
无独有偶，诸葛找房的数据也同样显示，6月，楼市遇冷，观望情绪升温，议价空间回升。
如果说议价能力提升还有点虚，那咱来点实的。
挂牌价格方面，扎扎实实在降低！
7月17日，四大报之一的证券日报发文，一二线城市二手房挂牌价格下跌。
昨天（7月16日）在文章《2019年第一次！房价 真的开始跌了！》中说过，6月70个大中城市二手房价格下跌数量创2019年以来新高，达到20个。
降价从挂牌价开始。
据诸葛找房数据，进入6月，全国百城二手房挂牌价格下跌城市数量正节节攀升。
6月最后一周，挂牌价格下跌的城市已经和上涨城市的数量十分接近。
具体挂牌价跌了多少呢？
2019年上半年，一线城市挂牌价是跌了1.72%，二线城市则跌了1.54%。
挂牌价格之后，从实际成交来看：
二手房成交周期5月份触底之后，6月份开始重新走高，并保持在100天以上的水平。
成交量方面，6月继5月份之后，连续第二月成交环比下跌。
说完最贴近市场的二手房，再简单说说新房。
7月15日，在国家统计局公布的70个大中城市房价中，新房价格比二手房价格更有韧性。
二手房环比下跌的城市有20个，而新房价格环比下跌的数量只有5个。
以往，大家总觉得，统计局的数据偏向于“稳定”，可这一次，稳定可能是好事。
为啥这么说，根据第三方的数据源：
主要城市的新房价格降温速度其实比官方的统计数据还快。
据机构统计，2018年下半年以来，中指研究院的百城房价指数和国家统计局的70个大中城市新房价格走势，出现明显分化。
百城价格指数显示的新房价格，很早就已经跌落下来，而官方的统计却保持在“非常标准”的位置。
中指院和统计局的数据之间，分歧如此之大，历史上非常罕见。
单纯用统计方法或者样本差异来解释，有点苍白，毕竟此前从来没出现过。
另一方面，诸葛找房的数据也显示，全国480个城市里，下跌或者不涨的城市数量或者占比远远超过统计局的数字。
说到楼市下跌，昨天（7月16日）发生的一件事不得不说。
7月16日，发改委联合13个部委印发《加快完善市场主体退出制度改革方案》，其中引人注意的就是：提出研究建立个人破产制度。
去年11月，最高法周强曾说，要推动建立个人破产制度，完善现行破产法。
时隔半年多，发改委突然下发通知，正式提出要建立破产制度，其实让人略感意外。
不过，更加出乎意料的是，个人破产之都这次可能已经不是停留在纸面上，停留在研究层面而已，而是马上就要推出来了。
为什么这么说？
就在发改委下发通知的同一天，7月16日，中国证券报从知情人士处独家获悉，个人破产制度将试点先行，下半年有望在个别地区启动试点。下半年连试点都出来了，这速度和科创板有一拼，确实快。
那为什么说个人破产和房价有关系呢？
所谓破产，换一个说法叫资不抵债。
中国家庭的资产里，权重最大的毋庸置疑就是房产。
据西南财经的数据，中国高达77.7%家庭资产用于房子。
资产对应，在负债端，房贷成为中国家庭最大的负担。
2008年到2018年，房价上涨最快的十年，居民杠杆率上升的速度也是最快的。2008年居民杠杆率为17.87%，2018年已经变成53.2%，2019年一季度进一步上升到54.3%。
平均下来，每年杠杆率上升的速度为3.21个百分点，比美国2000年到2008年还要快。
对于一般的家庭来说，负债压力尽管大，但是只要手里房产不多，买房不激进，收入有保证，还是能够应对。
可对于炒房客来说，疯狂的举债，疯狂的买房，一旦房价不反跌，最终的结果，很有可能就是破产。
破产会怎么样？
以美国为例，美国破产法第七章规定，债务人的资产除少部分生活必须品以外，都将被拍卖，而拍卖所得将全部用于偿还务。
破产期内（一般4年），只能维持基本生活水平，所得收入还得用于还债。
炒房客以往可能还能通过各种手段蒙混过关，避免资产全部上缴。
可个人破产制度建立之后，对不起，财产会被强制拍卖还债，之后在破产期还得继续过几年苦日子。
住房不炒，房住不炒，楼市已经不可能重塑过往20年的辉煌了！
个人破产制度的建立，某种程度上，其实也是为了适应新时代楼市的发展，给炒房客拉起红色警报！
