马光远：三孩政策如何影响房价
《不一样的经济和投资趋势课》上线不到3个月，超过1万5000人加入到我们的课堂。令我感觉欣慰的是，大家觉得课程非常有用，非常接地气，真的“不一样”，对于一个经济趋势的观察者而言，没有比大家的肯定更让我觉得有意义了。
在我们的课程中，房地产占的比重比较高，一是大家对房地产的走势非常关心，二是房地产是我的主要研究领域。中国老百姓把大量的财富已经放在房子上，房价的走势，牵动每一个人的神经。特别在去年经历大涨之后，今年房价究竟会如何？
有人说，房地产周期结束了，下一个10年，最好的财富赛道是资本市场，是股市。我在课程中告诫很多人，没有想当然的财富赛道，股市的春天不会想当然的到来。
我们提出了通胀的思维来预判今年的房价走势。去年疫情爆发，有人预测房地产要崩盘，我明确预判，在货币大放水的情况下，房价很少有下跌的先例，并且提出一线城市的房价铁定上涨的判断，去年的事实是，四个一线城市的房价都反弹。
今年我们提出，在通胀的情况下，房子仍然是最好的抗通胀的工具，提出了今年看好的20个城市名单，预判重庆房价涨幅有可能成为全国第一。复盘一下：
一、4月70个大中城市，新建商品住宅价格指数同比上涨4.8%，涨势延续了7个月，涨幅为八个月新高。
二、4月份70个大中城市房价统计，重庆新房环比涨幅1.4%，涨幅全国第一。3月以来重庆主城区商品住宅的房价几乎每周都在涨，4月调涨楼盘数量约164个，占比约74%，平均调涨幅度约502元/㎡。4月28日-29日，重庆迎来了今年首次集中供地出让，共推出46宗主城区地块，总起拍价超444亿元。最终46宗地块全部成交，总成交金额达635.04亿元，溢价率43%。
三、房地产调控持续加码，前5个月调控超过200次，前所未有。深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌、广州、合肥、宁波、东莞、南通等13城被住建部约谈、督导和调研，这些城市基本都处于全国房价上涨前列。这说明什么，房地产仍然很热。
四、在通胀的预期下，全球的房价都在涨。标普CoreLogic Case-Shiller全美房价指数3月同比上涨13.2%，创下自2005年12月以来的最快同比涨幅；美国房地产经纪人协会（NAR）的报告则显示，4月美国房价中值为34.16万美元，为该协会自1999年开始追踪这一数据以来的最高值，相比一年前上涨了19%。
在我们的课程中，我对2021年房地产的判断如下：
1、通胀是今年预测房价走势的第一要素；
2、房地产数据仍然会再创历史新高，特别是房地产开发投资和销售数据不会低于2020年；
3、会出台支持长租的系列政策，集体土地入市，很可能提供长达70年的租赁期的房子；
4、房价总体稳定，包括济南、郑州等过去下跌的城市，止跌反弹的概率大；
5、除了北京房价2021年会出现明显反弹，其他一线及热点城市的房价不会大涨，在严厉调控下，深圳调整的概率大；
6、房地产税立法2021年不会出台；
7、房地产行业的金融环境依然严峻，三条红线不会放松，房地产企业倒闭的数量会创历史新高，不排除头部企业倒下的可能；
8、鼓励首套和改善性住房，促进住房消费健康的政策会出台；
9、继续关注成渝，特别是重庆的房地产市场，上涨的概率大；
10、全国性的大城市人口争夺战会打响。
至于“十四五”期间，房价究竟会如何走，我想告诉大家，我对下一个五年的房地产并不悲观。我认为，一些城市房价仍然具备翻番的能力。
刚刚出台的三孩政策会不会影响房价？
不会，生两个的都少，何况三个？我一直说，影响房价的终极因素是人口，十四五期间中国肯定人口下降，争夺存量人口会成为各个城市的选择，人继续往大城市集中是必然趋势，房价的两极分化会加速到来。人口超大城市的房价，长期看仍然是上涨的趋势。
