马光远：学区房被高层会议罕见点名意味着什么？
“五一”小长假开始，借“五一”假期，首先祝大家假期快乐，并提醒大家外出旅行，探亲访友注意疫情防控，安全出行！
难得的假期，如果没有特殊情况，我会每天写篇小文章，就一些热点经济话题谈点自己的看法。今天是第一篇，谈谈4月30日中央政治局会议的内容。按照惯常，每年的一季度数据公布之后，中央政治局都会专门分析研究当前经济形势，部署下一步的经济工作。就此而言，这是一个常规的会议。但今年会议有一个不一样，就是会议的时间相对于以往，比较晚。一般情况下，这个会议都是在4月中旬，这次是4月底。
但是，会议释放出的很多信号非常重要。最起码有四点非常值得关注的信号：
一是会议特别强调“要辩证看待一季度经济数据”。这也是一季度数据出台之后，笔者一直表达的观点。一季度18.3%的增长是在去年中国经济一季度负增长6.8%的基础上，中国经济目前的基本面正如会议清醒指出的“经济恢复不均衡、基础不稳固。”特别是，我们看到，进入3月份以来，很多重要的宏观指标出现了一定的变数。考虑到全球疫情又出现了新的反弹，要对困难和挑战估计得更加充分。
二是再次强调政策不“急转弯”。“把握好时度效，固本培元，稳定预期，保持经济运行在合理区间，使经济在恢复中达到更高水平均衡。”强调“稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，强化对实体经济、重点领域、薄弱环节的支持。” 在全球疫情转折点尚未出现，全球经济很多因素都充满变数的情况下，政策的延续和稳定对于稳定预期特别重要。等于否定了某些人炒作的所谓的“转折点”。
三是继续强调“要加强和改进平台经济监管，促进公平竞争”，这说明，尽管已经对相关企业进行了处罚和调查，但互联网企业反垄断很显然还没有到鸣金收兵的时候。一些影响互联网正当竞争和生态的垄断行为依旧，一些过去造成很坏影响的垄断企业还没有被纳入调查名单，一些互联网企业的行为还有待规范。特别是互联网金融企业如何进行监管和持牌经营，将是下一步监管的关键。
四是罕见点名学区房。会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。” 在经济复苏的情况下，今年的房地产市场之热，调控之严，也是比较罕见的。 截至2021年4月中旬，本年度地产调控政策次数已经超过160次。其中3月份，房地产调控政策次数高达48次， 2月份45次，均超过了1月份的42次。从措施看，除了继续重申“房住不炒”，对限购限贷等政策进行强化或打补丁之外，购房中的违规行为成为本轮房地产调控的焦点，打击经营贷消费贷违规进入房地产，打出了一个集资炒房的“深房理”；一些城市严禁中介机构对学区房等进行炒作，并通过一系列淡化学区房的措施降温。尽管高价学区房问题由来已久，但在中央政治局这么高层的会议上提出学区房的问题，还是第一次。说明高价学区房造成的影响已经引起了高层的关注。
我的这篇小观察，主要谈谈我对学区房的几个观点。
第一、借学区房炒作房价成了去年以来房价上涨的主要诱因之一。从上涨的主要城市，特别是一线和热点城市看，反弹和上涨最厉害的就是学区房和高档住宅。一些城市学区房的价格让我都感觉瞠目结舌。北京万柳地区的蜂鸟小区，一个极为普通的小区，今年房价被炒作到20万以上，周边其他小区也是水涨船高。虽然我本人认为学区房有它的存在价值和客观原因，但价格到了这个程度，的确已经变态。用任何逻辑都难以自圆其说。
第二、炒作学区房的根源，既有对房价的炒作问题，但最根本的，还是教育本身的问题，特别是义务教育阶段的公平问题。中小学教育的不均等，学校分为三六九等，导致教育资源不均衡，这是产生学区房的关键。如果教育资源均等了，所有的义务教育阶段的中小学都一样了。老师像日本一样各个学校轮流，谁还追求学区房？在教育资源本身不均等的情况下，为了孩子上优质学校买学区房就成了很多家长的选择。淡化学区房的关键，在于如何真正落实教育公平。今年“两会”，最高层对教育公平问题多的关注引发了大家的共鸣，每一个有孩子的家长都深切体会到中国教育目前存在的很多问题，到了该解决的时候了。
第三、高层一再强调，房子是用来住的，不是用来炒的。但是，在学区房问题上，这个政策落实的最差。热点城市，特别是北京等一线城市的学区房，如此惊人的价格岂是 “居住”可以解释的？学区房的最大价值不在于居住，而在于孩子获得的入学资格，是一张船票。这种船票的价值不是房子本身，而是房子与入学资格的捆绑导致的价值重估。把入学与房价捆绑，这本身就是违背“房住不炒”的基本原则。在把入学资格与房子捆绑的情况下，学区房就不是普通的房子，不要以房地产的规律来解释学区房，不要以房地产的价格来衡量学区房价格是否合理。最后导致的结果是，大家认为，对于学区房，你什么时候买都是对的，这和房子无关，更和居住无关。要抑制炒作学区房，必须把入学与房子挂钩。但这很显然目前做不到，在教育资源不均等的情况下，没有其他更好的办法解决入学问题。
第四、但是，是不是就不能推动一步呢？当然可以。比如租售同权。只要不要逼着大家必须买学区房，我相信没有人愿意支付那么变态的价格。好多年前，一些地方提出租售同权的概念，这个概念很好，但落实起来很难。特别是在入学问题上。因为一般情况下，房东是不愿意把出租房子的上学的资格给租户的。原因就在于，我们硬性规定，一个学区房六年之内只能有一个上学指标，这就成火上浇油了，更加强化了学区房的稀缺性。
“十四五”规划中特别提到要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长期租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。笔者认为，相对于多校划片政策，租售同权是解决学区房问题的最好办法。相关部门应该认真落实十四五规划中关于“租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的政策建议，而不是小打小闹，更不能采取一些导致学区房更加稀缺的政策。
最后需要指出的是，学区房是一个世界性的现象。在中国，学区房的背后是涉及教育、户籍等一系列的问题。学区房涉及的问题非常复杂，切不可理想化。解决这个问题的关键仍然是教育本身和租售同权政策的落实。 教育均等不解决，学区房就会长期存在。
