管清友：央行三季度例会首提房地产：微调的起点
三季度即将收官，稳增长压力加速凸显。国内经济本处于下行通道，叠加疫情、汛情和双控双限的扰动，破“5”可能性较大。特别是外部美联储Taper在即，货币宽松窗口逐步收窄，内部通胀高位磨顶，制约货币宽松的空间。在这样的大环境下，下一步央行货币政策取向备受关注，央行货币政策委员会三季度例会关于经济、货币政策、小微企业、房地产有不少新提法和新判断，释放出重磅信号。值得关注的是，在头部房企恒大的至暗时刻，央行例会12年来首次提及“房地产”，提出“两个维护”，地产股应声大涨，背后有何深意？地产信贷会松动吗？
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央行怎么看当前经济形势？经济下行压力加速显现，国内外形势严峻复杂，稳增长必要性提升
央行二季度例会对经济的判断为“ 国民经济总体延续稳定恢复态势，当前我国经济运行稳中加固、稳中向好”，总体较为乐观，那时经济正处于顶部。之后除出口一枝独秀外，投资和消费表现都不太好，PMI连续回落，再叠加疫情、汛情和双控双限的影响，制造业PMI已接近荣枯线临界点，经济明显承压。所以三季度例会对经济的判断调整为“外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡”，和730政治局会议的表述一致，再次重申稳增长压力。
预计三季度GDP增速破“5”可能性较大，四季度由于多点散发疫情依旧存在、双控双限政策加码，都会影响生产、进而拖累经济，进一步加大经济下行压力。在这样的背景下，跨周期调控托底经济的必要性提升。财政政策已经开始行动，专项债发行提速助力基建投资，货币政策也会适度宽松配合财政政策落地，对于其他货币政策难以直接解决的问题，央行也提出了要求，“加强与财政、产业、监管政策之间的协调”。
四季度货币政策怎么走？货币政策稳健的主基调不变，延续“稳货币+结构性宽信用”， 10月是降准窗口期
虽然稳增长压力凸显，货币政策仍相对克制，总基调基本不变，“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度”，并强调“保持流动性合理充裕”“保持宏观杠杆率基本稳定”，货币政策定力依旧。大概率延续“稳货币+结构性宽信用”组合，加大实体经济和小微企业的信贷支持力度。但新增了“增强信贷总量增长的稳定性”，和8月底信贷座谈会的要求一致，释放出结构性宽信用的信号。主因是信贷持续滑坡，8月新增社融同比增速降至10.3%，为疫情以来新低，居民贷款创2015年以来同期最低，企业中长期贷款同比增量连续两月为负，实体融资需求不足。
为微调对冲经济下行压力，加大对实体经济支持力度，定向扶持民营企业和小微企业，置换到期的OMO和MLF，维持资金面平稳，同时配合专项债集中发行，四季度可能还会有降准和定向降息，但全面降息的可能性极低，通胀的制约依旧存在。10月降准的可行性较大，这是因为一方面，10月资金需求比较集中，到期的MLF有5000亿，专项债迎来发行高峰期，预计会有千亿规模，而且10月是缴税大月，再加上十一国庆长假的影响，资金压力比较突出；另一方面，美联储预计最快11月开始Taper，货币转向后的外溢效应值得警惕，到时货币政策背离会加剧资本外流风险，操作性不强，所以10月是最后的窗口期。
如何理解“统筹金融支持实体经济与防风险”？精准支持实体经济，坚守信用风险底线
二季度的“处理好稳增长和防风险的关系”被调整为“统筹金融支持实体经济与防风险”，释放了两大信号，实现稳增长和防风险的均衡。
一是明确了实体经济是稳增长的重要抓手，“把服务实体经济放在更加突出的位置”。未来会加大金融支持实体经济的力度，结构性宽信用还会继续，处境艰难的中小企业是重中之重，而且会尽量和股市楼市隔离开。要求“用好新增3000亿元支小再贷款额度，支持增加小微企业和个体工商户贷款”，响应了9月1日国常会新增的3000亿元支小再贷款额度，通过精准直达，切实保障中小企业正常的生产经营，助力“六稳”的实现。
二是风险底线不可破，特别是在中国式出清最后的惊险一跃这一关键节点。要在保障中国经济系统性稳定的前提下，安全地拆掉过去十年金融自由化埋下的“雷”。近期的主要任务是妥善处理恒大债务风险，避免危机向其他房企和银行蔓延。
地产调控会有松动吗？坚守房住不炒底线，房贷高压调控略有缓和，大概率是支持刚需
自2009年第一季度至今，央行季度例会已有12年历史，首次提及“房地产”， 提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，实属罕见。
第一个“维护”是针对房地产行业，引导健康平稳发展。自去年实行“三道红线”限制房企融资和“两道红线”严控涉房贷款后，地产加速去金融化，再加上新房限价和二手房指导价的作用，降杠杆成效显著。但随着经济下行压力加大、地产景气度回落，楼市急剧降温，房价下跌、成交萎缩、土地流拍，房地产市场面临前所未有的困境，特别是前期准备不足的地方龙头和中小房企，现金流紧张，面临较大的融资和经营压力。年内已有超240家房企申请破产，昨天昔日百强房企光耀集团宣布破产，引发广泛关注。对此我们认为，在房住不炒的大背景下，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”早已是共识，所以调控仍是主基调，难有明显的放松。但是在出清的过程中，各地也会审时度势，因地施策，促进房地产市场平稳发展，比如近期多城发布房价“限跌令”维稳，正如央媒所言“稳才是楼市理想状态”。
第二个“维护”是住房消费者，支持合理的住房消费。房住不炒、“五限”调控确实必要，但前提是保障首套刚需和二套改善的正常住房消费需求。今年房贷调控持续升级，严查首付来源、设置贷款红线、加强信贷审核、上调房贷利率等操作都不可厚非，但贷款额度紧张、审批周期不定、放款周期延长、二手房停贷等问题层出不穷，特别是在热点城市的热点楼盘，开发商为了回款筛选客户、变相要求提高首付比例已成常态，严重损害了合理的住房消费权益，亟待微调纠偏。对此，预计未来会在坚持“两道红线”房贷集中管理和严格审核贷款资质的基础上，对首套刚需提供差异化信贷支持，同时完善对住房租赁的金融支持，助力解决好大城市住房突出问题，释放出积极信号。但整体来看，最多是结构性的微调纠偏，地产信贷政策很难有明显的松动。
