叶檀：全都在跌，一线城市 房价悬了？
最近，买房人有点焦虑，不知道该不该出手。
把房地产当作生活必需品的话，没的选，该买就买。把房地产当投资品，花样就多了，要进行价值投资，不要太相信择时。
绝大多数人相信，自己可以买在低位卖在高位，可以选出有增长潜力的楼盘，这是过去几十年的楼市长牛造成的幻觉，投资是少数人的游戏。
一线房地产市场进入僵持期
去年最热的北上广深四座一线城市，再加上热门的成都，2月份成交量和成交额已经出炉。
结论是，调控政策已经起效。
以下数据除特别注明之外，均来自于安居客最新的统计数据：
北京1月成交住宅8191套，2月成交5378套，总计13569套。北京1月成交金额每平米是45962.36元，2月是43661.19元，平均每平米下降2301.17元。上海1月成交17783套，2月成交8291套，总计成交26074套。上海1月成交金额是每平米48210.88元，2月是43214元，平均每平米下降4996.88元。
深圳缺乏2月份数据，暂时搁置不论，同在大湾区的广州，成交量和均价同样下滑。
广州1月成交14147套，2月成交9072套，总计成交23219套。广州1月成交金额是每平米32991.64元，2月是31979.78元，平均每平米下降1011.86元，算是相对坚挺的城市。成都1月成交12825套，2月成交9093套，总计成交21918套。成都1月成交金额是每平米16387.99元，2月是16839.05元，平均每平米上升451.06元。
从价格上看，一线城市已经进入拐点，二线城市相对坚挺。
市场进入观望期，买的等下跌，房东和开发商不愿降，大家僵持。在股市上有句话，久盘必跌，对于房地产来说，在政策劣势下高位盘整不是什么好事。
热度还在，但在逐渐降温。
以上海为例。从1月数据来看，2021年1月，上海新建商品住宅成交面积143.5万平方米，同比增加17%。这一成交数据创53个月来新高。
什么叫做政策劣势？
郭树清先生已经说得非常清楚。
3月2日，在国新办新闻发布会上，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清再次直言不讳地点评房地产，指出房地产的问题在于金融化、泡沫化倾向还比较强。
“很多人买房不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来如果市场价格下降，个人财产就会有很大损失，贷款还不上，银行也收不回贷款本金和利息，经济生活就会发生混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”
2020年11月，郭树清撰文指出，“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。
再往前推，2018年6月14日，郭树清在陆家嘴金融论坛上还警告过，理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。
在中国房地产刚起步没几年，央行就警示房地产泡沫风险，成为最早怒怼房地产投资的部门。
郭树清给房地产定了个性。
各地方怎么办呢？虽然有的地方把房地产当作臭豆腐，但必须跟随定性定调。
3月2日，中房网总结了各地两会，涉及到房地产的五个关键词：
房住不炒、住房保障、住房租赁、新型城镇化、老旧小区改造。
型城镇化和老旧小区改造，意味着房地产市场还没有到达天花板，而住房保障和租赁，更重要的是2016年之后的房住不炒，意味着房地产市场的底部仍在。
我们总结一下房地产市场的几个关键词，上有顶，下有底，区间震荡，城市轮动。去年上涨过快的一线城市和其他典型城市，今年会降降温。
房地产调控最大的手段 去杠杆！
控制金融化、泡沫化倾向？
最重要的手段是金融方面，控制贷款，降低杠杆。
从成本方面控制房价不太现实。
因为集中供地，土地价格可能稍微稳定，但不可能大规模下跌。
2月24日，流传着一份文件，22城开始集中供地。
22城包括北上广深4座一线城市，还包括南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
这22个重点城市将会实现两集中政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年住宅招拍挂不超过三次。
