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[叶檀股市分析]6个月暴涨180% 突然一记耳光！这里的楼市 不对劲！

说好了当去房地产化的急先锋，地价却越拍越高？海口，你不对劲...... 从2019年以来，我们国家就涌现出了两名“房产调控”的标兵，一个是湖南的省会长沙，一个是海南全省，而海南的省会海口，也一样起到了带头作用。 两者调控的方向不同但目的相同，长沙执着于用各种风骚操作控制房价，而海口则来了个去房地产化的一刀切，颇有壮士断腕的感觉。 如今一年多过去了，两个城市却出现了“分歧”。 9月26号时，《长沙市新建商品房交房交证实施方案》正式印发，意味着“交房交证”政策将在2021年1月1日于长沙内五区全面实施。 把往往要拖个3年才能结束的“预售-拿证”流程缩短，简直是正道的光啊！ 反观海南，却好像违背了初心，又走回了地产的老路。 9月27日，易居研究院发布《100城居住用地价格报告》，其中数据显示，二线城市地价涨幅最小，乍一看觉得二线起到了带头作用，结果一看排序，海口居然是涨幅最大的那个，数字高达180%！ 数据来源：易居研究院《100城居住用地价格报告》 这就有点搞笑了，看看表上，不谈一线城市，厦门、西安、昆明，都不到30%，就算是房价涨幅经常上榜的银川，也只能屈居第二...... 海口，你怎么回事？这房地产不去啦？

说好去房地产化了 怎么还越涨越高？

国家对于海南去房地产化的态度是蛮明确的，看起来就像是一场实验，想看一下，一个地区在不依赖房地产行业来“赚快钱”之后，是否还能玩得转，而选择了曾经重度房地产化并且还戳破了泡沫的海南来说，意义更是不言而喻。 而作为海南房价第二高的海口，自然需要做出表率。 去房地产化的重点在于控房价，而控房价的根本在于控地价，地价如果没有限制，那房价的上涨就成了必然。 那海口这个上涨180%是怎么回事？这可是从根本上在放松啊......

单个表格很难有说服力，来看看上半年海口土拍的具体情况。 其实从2019年算起，海口的土拍就已经是“屡创新高”了。据诸葛找房海南数据中心统计，2019年的海口成交了103宗地块，成交面积一共有335万平方米，成交金额近170亿，同比分别上涨了74%和106%！ 超过了三亚，一举成为海南土拍之首，这地价的上涨，已经很明显。 而前4月，根据海居君的统计，海口土拍了一共18副地块，数量不多，总面积18.93万平米，但是总成交金额却高达8.06亿，同比上涨17.8%！ 你想想，1-4月的时候还是淡季，因为疫情那会儿还没过去，甚至还没到所谓的“报复性消费”的时间点，结果海口还能有17.8%的涨幅，那按照后边疫情转好消费抬头的趋势，虽然不一定能到180%这么恐怖，但是大幅的上涨，也会是显而易见的。 那海口在地价上的放松，这是实锤了吗？ 天真！凡事不能想当然！ 首先，对于前4月的大幅同比增长，是有原因的，其中最主要的一点，就是19年的前三季度供地都非常少。 数据来源：诸葛找房 从图上就可以看出来，主要的供应都集中在了第四季度，在前三季度的供应可以说非常稀少，因此上边提到的1-4月同比出现18%左右的增幅，也并不算过分。 而且，前4月的出让地块，还多集中于商业、商务/酒店/商业混合用地，以及工业用地，并不是用在宅地上，因此就算对价格有影响，也不是影响房价。 其次，8月时，海口的土地供应，是有大幅下降的。在今年上半年，海口一直扮演着海南供地的“主角”，我们熟悉的三亚反而供地很少。但是根据海南环球屋的统计，到了8月，海口一共出让的面积是23万平米，环比腰斩！面积比起之前的“配角”三亚少了近41万平米...... 也许正是因为供地的突减，导致了地价的上涨，这个我后边再说。 最后补充一句，中指研究院发布的2020年上半年全国土地成交城市排行榜TOP20中，并没有海口的身影，所以可以肯定，在地价上，海口并没有很疯狂。 因此，海口地价的涨幅，其实并没有单纯数字看起来那么可怕，对房价的影响并不大（诸葛找房上海口二手房均价其实8月同比涨幅也才2%）。

到底是涨了 为啥呢？

虽然没那么恐怖，但是涨终究是涨了，为啥呢，尤其是为什么商业、酒店还有工业用地这么受欢迎？ 其实原因很简单，就两点：1、海南自贸港；2、供应规模比较小。 根据6月发布的《海南自由贸易港建设总体方案》中的实施范围提到，海南自由贸易港的实施范围为海南岛全岛。

而海口又是整个海南的中心之一，地理位置上又直面着内陆，因此热度大涨带高了地价也很正常。 第二点供应规模的问题，我在上边也提过了，19年1季度海口供地量非常少，虽然今年前4月有了一个近18%的同比增长，但是总量依旧有限，再加上到了8月份供地更是出现了断崖式大跌，供应规模可谓一小再小。 物以稀为贵嘛，这么紧缺的“资源”，又赶上了这么火热的自贸港建设，看看免税店的火爆，开发商们不心动才怪，那地价也就相应地水涨船高了。 这么捋清楚，可以发现海口其实没有背离去房地产化的初心，虽然涨幅看着很吓人，但是刺激的原因都有迹可循，并没有故意为之。 海口，很对劲。