[叶檀股市分析]15天连续冲刺!宁波楼市 动真格了?!
半个月内,宁波对自家楼市两次作出调整,来了一出“又限又放”的神奇戏码。
7月22日,宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局联合发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》,明确符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房,该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。该新政从发布之日起实施。
房家庭发福利也好,让商品房的交易量维持在一定水平也罢,这横看竖看,都是一次大大滴放松。
而比较搞的就是,半个月前,也就是7月7日,宁波市稳定房地产市场的“十条”新政正式开始实施,调整了限购范围,宁波户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区(简称“市五区”)行政区域内拥有2套及以上住房的,非宁波户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房,或不能提供自购房之日起前3年内在宁波连续缴纳24个月以上个税或社保证明的,暂停在限购区域内购买住房(包括新建商品房和二手房)。
这一收一放的,宁波很懂什么叫松弛有度呀。
接着我们来看看这半个月里的两次调控都分别调控了啥。
7月7日的调控,除去比较常见的限购外,宁波还干了两件事:
1 金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定;商品住宅项目主体结构结顶后才能发放住房按揭;商品房预售监管账户资金未达到规定重点监管资金额度的,不得支出商品房预售资金。
2 从严核定新出让地块商品住宅销售价格,调整住宅用地出让竞价规则,严格控制楼面地价。
第一点中,加强套数和贷款的审核认定这一点,和限购人群是对应的,算是一个补充,后边两句则是针对地产商的一波限制,期房不得打了个地基就开始卖,得封顶才能房贷,资金回笼想快点自己另想方法去,算是一种保护消费者利益的做法。
第二点的话,针对的就是土地过热的问题,这个也不是宁波独有的,整个浙江乃至长三角地区都是如此,也侧面体现了地产商对这块地区的看好程度。
看看上半年各市土地出让金排名,宁波虽然规划面积和出让金都有大幅下降,但是依旧能够排到13名的位置,浙江省内第一季度土地出让金排名宁波也能拍前五,可以看出宁波这个地方的火热程度,毕竟5月时有和舟山通户籍等重大利好。
该遏制,就得遏制,不要等到楼面价创了新高又被当反面教材使用时才反应过来。
再来看下22号这个新的政策,这个政策一方面保障了无住房家庭的购房权益,另一方面实际上是给限购可能带来的损失打个补丁。
首先在优先认购的区域上,和之前的限购区域发生了变化——限购是市五区,而优先认购则是市六区,多了个奉化区出来。
奉化是16年撤市设区的,到现在已经有四个年头了,从19年的经济状况来看,奉化在市六区里肯定是垫底的,实际上在宁波所有10个区县中,奉化也是倒数第三,并不算特别给力的那种。
那限购没包括它,优先认购倒是把它又算上了,那宁波的算盘还是比较明显的——变相扶持自己这个新晋没几年的城区之一,所以只扶不压。
我们再来看看这次新调控的三条细节:
1 家庭成员(配偶双方及未成年子女)之一具有市六区户籍的;
2 近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的;
3 本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的。以上三类家庭统称“无房家庭”。
除去第二条,一和三条实际上都有一定的放松效果,毕竟这些条件的先决条件是“在市六区没有住房的无房家庭”,宁波又不止市六区,也就是在剩下四个区域有房子,但是又符合任意一条,就可以在市六区再来一套。
限购之后立马又给了一个让无房家庭进入的机会,这还是放不下市六区楼市这块饼。
另外说真的,看完几个条件,总有种宁波在督促自己的未婚男女们娶或是嫁一个人才回来的感觉,另类的人才招聘。
22日的调整并不是突如其来,其实在7月7日正式实施新的限购的时,就已经有了“下集预告”,只是没有现在这个这么细节而已。
因此今天新闻出了,似乎也没看到铺天盖地的公众号文章轰炸。
本来想说,在深圳15日对楼市做出了收紧调整后,除去当天前后有所动作的郑州,宁波是第一个跟进的大城市,但是仔细看看时间,倒更像是深圳在跟进宁波。
宁波是咋想起来先了深圳一步进行调控的呢?毕竟其实按照一般操作,等深圳这个头鸟被盯上做出反应之后,赶紧跟进即可,没有必先动。
这个问题我们可以来看看近两期的冰山指数找找答案。
6月底的冰山指数我们可以看到,就在深圳被各路媒体喷房价喷的最厉害的时候,宁波其实就静静地跟在后边,排在次席,好在深圳基数大结果涨幅还排第一,各种楼市负面消息满天飞,替后边的城市吸引了火力,不然宁波肯定也逃不过被喷的命运。
再看下一期,宁波依旧屹立在前五,这是这次被集火的不是深圳,而是当时上了新闻、被冠以“涨幅超越深圳”的东莞,宁波相当于再次逃过一劫(有一说一,前五里面三个广东的,真的是要命......深圳这头带的真好)。
多的图我也不贴了,往前追溯161期的时候宁波也是前五,所以要说房价涨幅什么的,宁波并不比深圳乐观多少,只不过深圳自带流量,容易被拿出来说而已。
而且疫情已经控制的很好,期间下达的很多政策,比如融资啊缓缴公积金啥的,也都到了时限,那之前为了快速恢复经济,国家对其睁一只眼闭一只眼的楼市,也该自觉点恢复正常坚持房住不炒了。
那宁波,就是比较自觉的那个。
就是不知道调控效果会如何,毕竟,又想控,又想着饼,难哦。