[叶檀看股市]房贷翻了8倍！义乌 放过房地产吧！小商品喊你回家！
义乌你什么情况，发家的小商品不卖了，改卖房子了？
汇天下商品，融八方商机。 这是浙江金华义乌的一句宣传标语，翻译过来就是：你们想要的我都有，我一个商机都不会错过！ 还真的是一个都不错过，近期，不知道是不是小商品卖腻歪了，开始倒腾起大件儿了。 6月12日，金华银保监分局对浙江义乌农村商业银行开出的一张罚单显示，义乌农商行因贷款管理严重不审慎被罚款25万元。作出处罚决定的日期是2020年6月3日。 而这个，已经是2019年以来第3张罚单了，而且还均与贷款有关。 截至2019年末，义乌农商行个人贷款（不含个人经营性贷款）为75.66亿元，同比增长22.84%，其中住房按揭贷款为17.01亿元，同比增长845%。 翻了8.5倍啊我的妈呀！ 还没完，6月20日，义乌发布关于调整《义乌市人才购房补助实施办法》部分条款的通知。其中提到，取消本市户籍要求、调整在义乌工作（社保缴纳）满2年以上要求及调整按揭贷款首付款比例要求。 嗯？？？ 一面疯狂放贷，一面放低（人才）购房门槛...... 这俩事情之间没有关联？打死我都不信！
暴涨8倍的住房按揭贷款，都不用绕弯子，也知道2019年，义乌的买房大军声势浩大。 鉴于消费贷也会被人想方设法贷出来买房，所以，这数字，估摸着还算少了。 你可以说义乌农商银行这只是个特例，也可以认为其实这是义乌那边所有银行的一个缩影，相信哪一种，都不妨碍义乌的房地产非常火热的事实。 翻了一下义乌2019年的经济发展公报，看到这么一段：
全年房地产开发投资163.8亿元，商品房销售面积149.7万平方米，投资规模和商品房销售面积统统刷新纪录。
对比下18年的，数字分别是152.8亿以及97.4平方米，这销售面积方面的确是刷新了记录。 你别说，和爆表的住房按揭贷款还挺对得上号。 然后从房地产开发投资构成看，建安工程投资70.0亿元，增长70.1%，占房地产开发投资的比重由上年的26.9%提升至42.7%。建安工程投资拉动房地产开发投资增长18.9个百分点。 所谓建安工程，就是建筑、修缮、安装和其他工程作业的总称，简单点说，就是造房子。 那房子的建造投入那么大，肯定也需要足够的土地供应来支撑。 根据义乌财政局发布的财政预算报告，2019年，全市政府性基金收入315.90亿元，完成预算的113.3%，增长17.4%，其中国有土地使用权出让收入302.5亿元，增长32.6%。 300亿是个什么概念？ 据金华日报的数据，2019年上半年浙江各地土地出让金方面，杭州最高，省内的宁波、温州、绍兴、嘉兴也居于榜单。金华是省内第六位，上半年的土地出让金为近300亿元，超越了18年全年10亿有余。 而义乌是隶属于金华的县级市，所以它的出让金是算在金华大市里的。 金华是由2个区，4个县级市以及3个县组成的，义乌就是县级市中的一个。 也就是说，金华全年全国排名30多位，大半功劳得归义乌。 说金华地热，不如说是义乌热。 这房产固投和土地都到位了，该房价开始表演了。 数据来源：知楼 从这个图来看的话，19年房价出现了1.8%的涨幅，说实话，很小，比起17-18年的8.8%可以说是差远了。 数据来源：诸葛找房 再来看看诸葛找房的义乌二手房数据，可以看出来，虽然现在是一个下行趋势，但是去年10月到12月这段时间，不可否认房价达到了一个新高，来到了19000一平的高价。 有人要说了，小地方有这么多人买吗关键？ 按照统计数据，19年末义乌的常住人口有131.86万，比起前一年增长了8000多人，然后义乌从2011年3月整了个限购政策后也没啥下文了，所以新来人口要买房，原本的人口有一部分要购置二套房，合计一下，差不多。 这么看下来，义乌的房价控制的倒是恰到好处，水平挺高呀。
我们开头就说了，义乌这是不卖小商品，改卖房啦？ 这话其实没胡说，除去义乌市本身的房地产产业，我们熟知的那个义乌小商品城，其实之前有一个重要业务，就是房地产。 重要到，成了小商品城业绩的晴雨表了。 从华夏时报&长江商报统计的义乌小商品城的历年财报信息来看，11-14年，那会儿房地产还没太起来，小商品城营业收入一直就在33-38亿之间，年均净利润约6.5亿元。 到了15-17年间，由于搞起了这三年里高速发展的房地产，小商品城的业绩有了明显提升，净利润最高到了14.59亿元，房地产板块这个副业的营收超越了主业，成为了最大功臣。 可惜接下来的两年，就凉了。
因为2018年，房产项目集中交付，同时存量楼盘销售下降，小商品城的房产业务收入占总营收的比例越来越少，到了19年，这个数字已经从17年巅峰的67%跌到了16%，2019年前三季度其净利润同比下滑24.78%。 好好一小商品城，也差点把自己活成一个房企...... 好在今年6月，小商品城表示，要围绕高质量高水平建成“世界小商品之都”的目标，决定主动剥离房地产业务，全面聚焦市场主业。 好好好，浪子回头。 今年上半年，由于疫情的缘故，旅游业稀烂，进出口贸易也稀烂，造成的结果就是，外商采购量大减，要知道，很多商户外贸业务可是占了7、8成不止的，这简直是灾难！ 而根据义乌海关的数据，今年一季度义乌出口510.3亿元，下降14.7%。 货运量下滑，那自然随之而来的成本就上升了，除去这些还有什么仓储费啊之类的费用，反正就是，没钱了......
主要业务混的这么惨，想用人才购房政策拉动一下，可以理解，而且反正去年开始就有人才购房补贴了，现在这个是把门槛进一步放低，没有太过分。 而且讲起来，义乌政府还是有节制的，虽然19年土地卖了很多，但是从义乌市财政局对2020年的一个预算来看，2020年，全市政府性基金预算收入预期270.50亿元，比上年下降14.4%，其中国有土地使用权出让收入252.00亿元。 这是主动在给这里的地降温。 而且在城区比如老油库、福田、车站地块里仅3个项目就有近8000套供应量。
土地出让刹住车，供应量也充足，义乌的楼市，还稳。
