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[叶檀股市分析]南京 扛起大旗！逆境中 楼市马上变脸……

2020年第一季度，南京，创造了历史！

由于疫情肆虐，一季度全国经济都迎来了考验。从结果来看，即便是全国最强大的万亿俱乐部中的17个成员，也几乎都以负增长落幕（长沙未统计，因其相关数字还未出），能比的，也就是看谁跌的少，聊以安慰。

数据来源：各地统计局

不提受损最大的武汉，其他城市平均也都在-7%的水平晃荡，一片愁云，即便是网红成都，也受挫3%。 等下！为什么说是几乎？ 因为还有那么一枝独秀，以1.6%的正增长，傲立其中！ 这个非比寻常的城市，就是南京！ 此等壮举，实在是太不容易了！前阵子我们就写过南京2020年绝对要飞，只是没想到，幸福来得这么快！

说起来，江苏全省一季度的增速是-5%的，除去南京剩下12个城市全都在下降…… 不仅仅是万亿俱乐部的独苗，也是“十三太保”的独苗。 如此的逆境提升，南京怎么做到的？

疫情控制得好，复工复产速度快，这些无需多言，之前《作为江苏人 我很骄傲》一文中，我们就说过，不仅仅是南京，整个江苏都是全国出类拔萃地优秀。 消费券杠杆撬动得厉害？南京消费券的确量大，但却不是最大，且这是一个全国性的举动，很难说起决定性作用。 那除去这些，南京到底做对了什么？ 我们可以从南京一季度全市经济运行情况中找到答案。

首先，南京的工业基本盘很稳。 工业制造业始终是目前城市发展的根本，这方面南京的民营企业算不上特别强，国有企业则是非常出彩。 既然出彩，那就要有个出彩的样子。 第一季度中，南京的国有大中型企业增加值同比增速达到34.6%，电子、钢铁等重点行业企业增加值分别增长27.2%、6.7%，给全市经济的增长带来了强力支撑。 高新技术制造业的增速也高达22.9%，其中集成电路、新能源汽车产业产值增幅分别达到了50.3%、34.7%，漂亮完成逆势增长！ 而电子元件、集成电路、集成电路圆片、工业机器人产量分别增长25.8%、80.4%、92.3%、5.9倍。 这数字，可真是夸张…… 其次，真正在第一季度成为南京经济发展驱动力的，是服务业。

增加值占了整个GDP的66%，其中信息传输、软件和信息技术业同比增长22.7%。 来来来，你们要的高新技术！ 现在一说到高新技术，可能很多人第一反应就是互联网，但实际上高新技术远远不止一个互联网或是数字经济。 要知道，南京光是高新技术企业，就高达3000多个，甚至比杭州还高！ 此外，出口交货值、一般预算公共支出还有卫生支出、就业支出等，都有巨大的同比增幅。 一季度的南京，是真的强。

再往细点看，南京一季度风光无限后，4月紧跟着，又领跑了一次全国。 5月18日，国家统计局出了4月70城房价变动情况。 谁也没想到的，南京居然拿了个新房房价增幅第一，环比上涨了1.8%。 在我们看来，房价上来，不是偶然，而是精心布置的。

从上图来看，4月土地出让金，南京也是全国第一，比第二名的杭州高了足足85.5亿。 而同时，4月和5月，南京先后两次发布2020年土地出让预公告，两次共计24幅地块，一共109公顷，且多为宅地。

109公顷有多大？差不多156个足球场。 从预公告中也可以看出地理位置，鼓楼、栖霞这种可是老值钱了，都是3-4万一平的均价，江宁相比之下稍微低些，但是也是2万+。 结合一下今年以来南京出的各种人才政策，比如把人才安居安居政策的“惠及面”进一步拓宽。在规上企业、高新技术、新型研发机构等三类企业工作的人才，申购商品房的“门槛”由此前的“取得硕士学位”放宽至“本科毕业”。 咱们来捋一下。 四月楼市可以说是大幅回升了，那房企和政府肯定是知道这买卖情况的。

这就是信息不对称的经典案例。 房子卖得好，固投投得多（江苏是第一季度全国房产固投金额最高的省份），房企来劲了，恰逢银行融资门槛放低扶持，好咯，赶紧拿地。 拿地热情上来了，出让金也上来了，那下一步，就是释放更多的地块，进一步加速楼市的复苏。 可以看出来，这一步一步，编织地很精密。 这次新房房价拿了个全国第一，是一个处心经营的结果。

南京往后如何发展？ 想和济南一样吞掉隔壁镇江提高首位度？不现实，那样太强了，会让苏州坐立不安。 如今虽然账面数字不及苏州，但是毕竟副省级城市+省会，能吃的政策红利，高了苏州太多。 苏州虽然能从上海捞好处，但是这个情况是双向的。 江苏目前双城驱动，没有必要也没有办法就这么打破，说白了，这不是南京自己能说了算的（而且南京自己也更理智地选择了地下空间的发展，因为直接地表扩张很难）。 依我们看，南京的地理位置要加倍利用，没了落户门槛后对南京是有好处的，会吸引更多的人。 比如从安徽。 但是就像之前说杭州的一样，南京对人才的需求大于人口。

江苏本身对人才引进的审核就很严格，学历要求工作要求啥的一把，这也是江苏近年人口流入的量并不大的原因之一。 人多好卖房，但是人多更得提高就业。 南京本身就是江苏省内部人口流入的大磁铁，光是高校留下的就很可观。 现在放低了门槛，也是想趁着国内城际甚至是省际人口移民的新模式定型前，再捞一笔。 这次疫情南京的经济又经受住了考验，可谓一剑成名！ 古城南京，未来可期。