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[叶檀股市分析]地产信托被喊停 它来接棒了！

7月4日，包括中融信托、光大信托、万向信托在内的十家知名信托机构，收到窗口指导，要求控制地产信托规模。

被约谈的机构，多是房地产项目占比较大，或者发行的信托产品占据较大的市场份额，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”。

7月11日，光大信托等被爆出暂停新增融资，进行余额管控，地产信托迎来史上最严监管。

早在今年5月17日，23号文就指出，要严控房企借道地产信托获得资金，从源头控制房企买地、项目开发和补充流动资金这三方面的资金来源。

书面口头，地产信托迎来当头一棒！

在整个信托行业，房地产信托一直是香饽饽，房企愿意给高收益（比一般信托收益率高0.5%以上），也有土地和房子作保，比较受高净值人群青睐。

今年上半年，集合信托市场一共成立8926款产品，光地产信托产品，就有2794款，总募集金额3634亿元，独领风骚。

规模大幅攀升的背后，是雷声一遍。

4月初，中泰信托、安信信托的地产信托项目，相继暴雷，产品逾期，无法按照合同约定偿付本息。

还有吉林信托，地产项目“吉信 汇融23号东方银座信托集合信托计划”未能按时足额偿还本息，自动进入延长清算期，（参阅《抱歉！就算你老爹是巴菲特 投资市场也不会一劳永逸》）

低风险的地产信托，在经济下行周期的末端，接二连三爆雷。

投资房地产，还有一条路，REITS基金！

根据《诺亚财富2019高端财富白皮书》，高净值人群对实物房地产看法偏谨慎或者悲观，但对股权投资形式的房地产基金配置偏好，显著上升。

ITS是房地产投资信托基金，想投资房地产，这是一条更安全的路。

它有点复杂，看个小故事，简单了解。

王大美看中了小区附近的沿街商铺，如果能买下来，再租出去，租金是笔不错的收入。

但大美手上钱不够，就找七大八大姨借钱。筹钱买下商铺后，大美把它们重新装修租出去。每年拿出一定比例的收益，给七大姑八大姨分成。

这就有点像REITS，募集资金投资到房地产，通过发行证券募集金，收益来源主要是房租收入和房地产升值。

咱们国内，目前只有一只公募基金REITS——鹏华前海万科REITS。但这算不上真正意义上的REITS基金。

真正的REITS，基础资产是房地产项目物业，房屋所有权是基金的。

但鹏华前海万科REITS，由万科出资建设前海企业公馆，基金投资标的是前海企业公馆项目公司股权，但物业的所有权不属于基金，它只有“特许经营权”，所以只能说它是“类REITS”产品。

鹏华前海万科REITS大部分资金，是投资到债券上。按规定，投资于固定收益类资产、权益类资产的比例，不低于基金资产的50%。截至今年一季度，债券投资占总资产的比例，高达78.69%。

持有的债券多，安全性比较高，收益也相对稳定。

从2016年到2018年，基金收益率分别达到5.27%、2.15%、6.82%，今年以来的收益率，只有4.08%。

和今年咸鱼翻身的股票基金相比，鹏华前海万科REITS这点收益率自然是要被大众忽视。可往前一年看，在去年股票基金收益全面告负的情况下，这基金竟然还跑出近7个点的收益！

房地产和债券的搭配，和股市的相关性比较低，可以分散在股市的投资风险。

除了收益率比较稳定，鹏华前海万科REITS还有定期分红。

按规定，只要满足分红条件，基金收益每年至少分配 1 次，每年分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。

这只基金，2015、2016、2018年都分红了，分红比例达到3.71%、5.12%、6.77%。

收益、分红都不错，想买？现在只能在场内买卖了。

鹏华前海万科REITS有10年封闭期，在2015年7月6日成立，现在正在封闭期内，已经暂停申购赎回。

不过，它在深交所上市了，可以在二级市场上买卖，用股票账户就能买到。

买场内基金，要看折溢价率，折价买，溢价卖。

截至7月15日，基金单位净值106.678元，价格90.501，场内折价率高达15.15%。

高折价下，安全边际也比较高，这是参与房地产投资一个安全的路子。

国内只有鹏华前海万科REITS这一只公募REITS基金，但还有4只投资海外REITS的QDII基金。

（点击图片可放大）

这几只QDII基金，REITS血统纯正，投资标的都是海外REITS项目。投资门槛很低，10元起就能投。看好海外房产，资金又不足以直接买一套房的檀香，可以考虑。

和买其他公募基金一样，在第三方基金销售平台，比如天天基金上，就能直接搜索到。

但考虑上清盘风险，这几只基金规模都比较小，规模最高的广发美国房地产指数基金，也只有1.35亿，适合少量配置。

在“房住不炒”的方针指引，以及频繁暴雷的地产信托，REITS基金给我们曲线投资地产打开了新世界！

温馨提示：文中所提基金，仅做案例分享，不构成买卖依据；投资有风险，入市须谨慎。