现在中国大陆的一线城市,甚至一些二、三线城市的房价都非常高,除非父母或家人解囊相助,年轻一代尤其是一般月薪族想买房子,真的是一个很沉重的负担。台湾地区也是同样的情况,我身边就有些人辛辛苦苦买了房子,却马上被每个月的房贷绑住,过着房奴一样的生活,从此不敢和朋友吃喝玩乐,更别说放松一下出国;旅游了。所以,为了有更好的生活质量,有人就主张，与其背着沉重的房贷,还不如轻松租房就好，每年剩下的钱还可以出国玩;房子住腻了还可以随时换换胃口,这样多快活呀!
每个人都有自己的生活哲学,喜欢稳定或享受变化,这是个人选择,没有所谓好与不好的问题。但从财务的观点来看,到底是租房好,还是买房好,是非常明确的,可以很清楚地判断哪一种选择，会让你的未来更有钱。
当然,如果还没存够首付款买房子时,没得选，只能租，所以这里要讨论的是,如果已经存够了一笔自备款,究竟是选择继续租房子好呢?还是购买一套属于自己的房子好?最实际的方式就是通过试算来评估,也就是让数字来说话。现在就用案例来说明。
假设你现在已经存了40万元,如果加上60万元的银行贷款，就可以买一套100万元的房子。以2011年中国大陆房贷利率7.05%,上浮10%为7.75%(后文提及的中国大陆房贷利率,均以7.05%为基准利率,为方便计算,各处数据会略有不同,但都是在10%的范围内浮动)来计算,以等额本息形式还贷,20年缴清,每个月需缴的本金加利息,总共4925元,而20年后,房子价值会增长60%。在这种情况下,你正在考虑到底要租房还是买房,我们就来算算看,到底是租还是买划算。我们就用A与B两个方案来表示。
A方案:不买这套房子,房子仍然是用租的,但承租相同的房子,每个月得支付2500元的租金,这样每个月比贷款本息省了2425元。既然不买房子,这40万元的首付款就可以用来购买基金或进行其他投资。再加上每个月把2425元投入定期定额投资，20年下来可是一笔可观的数目。
B方案:买下这套房子,每个月需缴本息金额4925元,20年之后,贷款全部清偿完毕,这栋房子完全属于自己。
A方案及B方案都是住一样的房子,20年之后,B方案可以得到一套房子,价值是原来的1.6倍,也就是B方案最后获得160万元。至于A方案20年后的价值,就得看投资的功力了,也就是要看每年投资回报率的表现了。
那么,既然是要做二选一的决定,就要进一步想,A方案的投资必须每年达到多少回报率,20年后才会跟B方案-一样得到160万元呢?这个回报率又称为“B方案的等值回报率",直接利用EXCEL的RATE函数(参见附录二)其算法如下:
用EXCEL的RATE函数,就可以轻松算出等值回报率:RATE(240,-2425,-400000, 1600000)X12=3.3%
RATE的第一个参数“240”是20年的月数,第二个参数“-2425”是每月的投入金额，第三个参数“-400000”是期初投人金额,第四个参数“1600000”是期末的净值。第二、三个参数因为都是现金拿“出去”投资,所以是负值。第四个参数是期末拿“回来”的现金净值,所以用正值。
算出来结果就知道，如果采用A方案租房,期初投入40万元,外加每月投入2425元,回报率是3.3%时,20年后也可以跟B方案一样得到160万元。这就意味着，除非你的投资每年回报率都可以达到3.3%,否则B方案还是会比较有利，也就是用买的比用租的还划算。当然,如果你有不错的投资机会,回报率可以远远高过3.3%,这时候就应该选择A方案,才能获得更高的报酬。
所以,到底A方案好,还是B方案好,并没有一个标准答案，得看每一个人的投资能力而定。但是投资人可以通过这个分析方式,聪明选择适合自己的方案。
另外,前面这个例子是假设房价20年后会涨60%,所得到的等值回报率是3.3%。当房价的涨幅不是60%时，等值回报率又会是多少呢?你当然可用RATE函数,以相同的方法自行重新计算,不过为了方便你直接比较,表5-1列出20年后,不同的房价涨幅所需要的A方案等值年化投资回报率。房屋价值涨幅愈高，需要的投资回报率当然就愈高。你可以衡量房子的增值空间,并比较自己的投资功力,再做决定。
怪老子语录
买房好还是租房好,实际算算两个方案,衡量自己的投资功力之后，就能做出聪明决定。
